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过去是服务零售人群，然后这些零售人群所产生的连带性需求，在购物中心当中得到满足了，餐饮主要是做零售人群的配套服务，咖啡、冰淇淋都可能是作为配套的角色。但是当购物中心的餐饮达到了40%、50%，那就变成大量的人是来吃饭的。假定吃饭的人产生的主要需求是吃饭，那么，这个购物中心其它的业主要服务的，就是这种吃饭的人群。
虽然我也不反对现在吃喝玩乐顺便“购”这种方式，是有可能出现这种情况，但是从各个国家的购物中心的情况来看，恐怕中国的购物中心“购”的成分现在是最低的，越来越少。所以这又是回归到整个产业发展的问题。
观点地产新媒体：一个产业链的问题？
郭增利：对。其实，在国内，我们就谈品牌两个字，过去有百年老店，有老字号，但是现在再去看，已经没有老字号了。比如最近50年，中国到底成长出多少个品牌？更多情况下可能反映的是一种价值观的问题，大家希望在最短的时间有最高的收益，没有耐心去培养一个品牌。
最终造成一个直接的结果是什么呢？中国的品牌商不会去关注细分市场这个领域。国外之所以开很多零售店，是因为其细分程度相当高，可能服务的人群跟国内通常所讲的25岁到35岁完全不一样。国外0岁到3岁就有很多品牌去支撑这一部分人群，而3岁到6岁也有很多品牌。
国内基本上是用大而全的方法，去躲避这些小而精的方式可能带来的挑战。因为做小而精的时候，对专业要求会更高。面对一个更小的人群，也肯定更难；但从忠诚度来说，小而精的市场划分，其忠诚度、适应性可能更强一些。
比如，一个特别简单的卖帽子的店，就可以做出1000平方米，在国内见到这种店的可能性相当小，因为这部分受众人群小，投资者可能觉得不值，或觉得回报周期太长，最主要是这个品牌的成长周期太长。
所以，这个真的就很难单纯去从商业角度解释这个问题，这是整个社会的问题。这跟开发商为主体可能有关系--中国购物中心的主体还是房地产开发商，再进一步细说的话，这些还是兼做住宅的房地产开发商。
做住宅为主的房地产开发商，追求的是一个增值效果。要投入最少的钱并用最大的杠杆撬动项目，也就意味着在最短的时间当中，开发商要用最快的资金周转速度拿回很多现金。所以开发商卖商铺也好，在租约上可能用相对短期的月快周转方式，还可以给大牌贴补并反过来去压制小牌。毕竟开发商一定是算大账的，当给别人做了贴补装修的时候，开发商一定希望拿大品牌做诱饵，再吸引其它品牌。
但是，羊毛出在羊身上，开发商肯定还是要把他的风险转嫁到这一部分身上，最终造成的结果就是，一些商业业态并不适合在某处开，就意味着某些品牌对项目的理解和开发商自身的理解是不一样的。
开发商认为存在经营的不确定性，所以希望分解风险，所以也跟国内的开发商作为购物中心的主体追求增值有关系。如果你的项目是一个觉得必须要进的项目，这个项目进来以后一定能够有收益的，开发商肯定是不需要贴补装修，不需要你有大的租金折扣。
国外市场基本上是用投资理念在做购物中心。投资的理念，追求的就是一个回报，这种回报周期会很长的，在回报当中强调两个字，一个是稳定，一个是递增。在若干年之后，这个项目能够保持稳定、递增的状态，目的就达到了。而不是在国内追求增值的这样一个最短时间、最快的速度拿回最多现金的观念。
所以为什么我们的差距不但没在缩小，有可能在加大？这是由国内的开发基础所决定的。国内物业的买卖非常少，可是在成熟市场，物业买卖非常普遍，非常正常，在国内好像很少见到，基本都是变成增值型工具，而不是变成投资型工具。
从商业市场自身横向比较来看，国内的购物中心与国外相比，似乎不是在拉近距离，我觉得我们的差距是比较大的。
观点地产新媒体：对开发住宅的企业来说，作为商业地产新手，除了思维上可能需要改变一下，其自身还需要有哪些方面的转变？有什么优势和短板？
郭增利：其实我们还得回到一个话题上来，开发商难道愿意做商业吗？不一定。开发商明明知道商业是靠时间去沉淀的，因此，从投资角度来讲，开发商肯定是愿意做住宅的。可是没有办法，开发商必须要去做商业。
这一下又上升到政府层面了，国内的城市规划，如住宅、产业和商业等方面的配套以及土地出让方面，政府打包式的做法就是症结，造成开发商为了拿到这块住宅用地不得不拿整块地，并被迫做商业。
实际上，在香港的十大上市房企中，投资型物业占到这些房企资产的75%，但在国内，这个数据只有11%。
观点地产新媒体：中国房企还是以住宅为主。
郭增利：对，开发商保证现金流，还是以这种为主。但在香港，开发商主要是做投资持有为主的。从规划的角度上来说，什么样的产品配套什么样的政策，这才是一个合理做法，或者让专业公司去做专业的事，其最后的综合效应才能发挥出来。如果现在用一个最简单的打包方法，最后毁的就是一种社会资源。
中国商业市场这么大的一个供应量，这么多所谓的打包式土地出让，一定会造成很多良莠不齐的现象，没做过商业的企业非要让做一个20万平方米的购物中心，我觉得这是勉为其难的一件事实。
但是从政府的角度看，一定是肥肉搭瘦肉，这样，综合地价就能达到最好效果，但商业那一块一定是很低的价格，政府不可能单独出让商业地块。
观点地产新媒体：这些赶鸭子上架的企业，被逼得不得不拿这么多的商业地，也不得不向商业地产转型，怎么看他们未来的竞争力呢？
郭增利：首先，我得说，不是住宅开发商不能做商业，只是最关键的是怎么样去做。不管是做什么样的，就要用你要做的这个产品，要做的这个行业的一个规则去做。
比如万科，我觉得万科在做这件事的时候，跟一般的住宅地产商是不一样，用了一个相对投资理念上非常强化的做法，万科先跟基金公司合作，抓住管理的权力，万科可能最后只占20%的股份，但是其有品牌权、管理权。万科实际上做的是一种轻资产方法，最终服务于万科的住宅业主，为之提供一种便利服务。
所以我觉得万科是聪明的，至少万科在购物中心上的一些做法跟平时的做法不一样，通常情况下，房企都是拿地后先卖完住宅，然后建购物中心，随后再卖掉街铺等做法。实际上万科流程用的是购物中心的一种投资流程。
观点地产新媒体：这也可能和原来毛大庆的凯德经验有关？
郭增利：对，我觉得这可能是一方面，凯德就是一个用资本方法做商业的。但是除了毛总之外，整个万科对商业的理解也是跟通常所讲的商业投资理念很吻合。实际上，从毛总一直到郁亮，甚至到王石，都觉得也应该能够用20%的管理控制这样一个商业物业的管理，那对万科来说也不是坏事，毕竟从品牌传播到从业主服务等都对项目住宅部分是有提升的。
观点地产新媒体：最近有消息说REITs要放开，这是不是意味着，国内商业地产发展的一个机遇期就到了？
郭增利：其实我觉得没那么乐观，即便目前这种状况下推出REITs也已经晚了，因为有些项目已经不可救药了，而且大量的存量项目未来如何消化还是一个非常大的社会难题。
某种意义上来说，REITs放开可能会对一些新增项目有影响。而在国内，越是好的项目，越不太愿意出手的。所以就会形成“马太效应”，强者越强，弱的越弱。弱的真想出手的时候，有REITs也没用了，而且REITs有这种交易的可能性是不存在的。但是对新项目，可能会有一些帮助。
从做商业的人的角度来说，还是观念，是不是用投资观念？REITs只是一个工具。但开发商愿不愿意用REITs这样一个工具？坦白来说不一定，因为开发商要的是现金，REITs的回报还是一个相对长期的投资过程。
开发商的目标和REITs要达成的目标还是不同的。从资金的角度上来说，REITs可以有一些缓解的可能性，但杯水车薪，可能解决不了这么庞大的供应量。一个项目动辄十几个亿，未来中国还有7000个购物中心，它得多少投资？这个资金量是非常大的。
在澳洲，并不是REITs路线，而是养老金路线。养老金要求的是稳健的、递增的，它不要求有10%、8%的增长，可能2%、3%的回报都是可以的，因为这样可以保证它保值。澳洲是以养老金来作为购物中心主要资金的来源，每一个人都是那个购物中心的持有者，大家买东西的意愿都有可能加强。
养老金的数量很大，这个路子比单纯用某一只REITs的量要大得多，所以我觉得盘活养老金的价值，比用REITs的方法可能更有效，或者更容易粘住所有消费者，这种投资理念比较温和。
中信证券此前的REITs试点产品，其第一步还是做写字楼，不是在购物中心上。从成熟市场这么多年的轨迹来看，恰恰购物中心的稳定性是最好的。
购物中心至少会带来土地的增值效应，资产会有增值，经营会产生收益，在资本市场上它还有上涨的可能性。所以它跟养老金的结合，真的是最理想的一对组合。
观点地产新媒体：2014观点商业年会的主题是“互联网时代的商业”，对这个主题您有什么理解？在互联网时代，商业地产的发展方向是怎么样的？
郭增利：这个问题很大，估计有很多难题没有解开。我个人理解是，互联网可以称为一种思维方式。但是从国内的购物中心实际情况看，好像不是把其作为一种思维方式，而是变成一个经营手段了。
比如购物中心现在都在做O2O。你在线下非常成功，可以用O2O的方法去延展线下业务，而不是说你在线下很烂，就想通过线上来做，我觉得这永远不会成功的。
所以我认为，O2O这种新生事物应该是起到锦上添花的作用，不是雪里送炭的一个救命稻草。国内的购物中心出现的思维方法问题是，把O2O当做救命稻草了，不管实体到什么状态，都要做线上线下相结合。很多大的开发商都用这种想法，都好像用了O2O就能救活了，我觉得这是一个本末倒置的问题。
观点地产新媒体：购物中心需要地段利好，可能就是向一二线更聚焦，而电商更拓展三四线城市，怎么看这个趋势？
郭增利：实际上，购物中心也是经历了从一二线转向二三线，到三四线，现在回归一二线的一个过程。其主要原因是消费能级在城市当中是递减的，也就意味着说，在上一线的城市可能需要量更大，到下一线城市需要量很小。从整个轨迹上来说，可能三四线城市，一个城市有两个购物中心就可以了。
所谓的电商布局到三四线城市，我觉得恰恰电商需要和实体商业网点做结合。从整个投资来说，未来中国电商发展了，肯定需要物流，这个是所有人都说的，如果是自建物流，马云说的那个数字是不靠谱的，也是远远不够的。未来电商跟实体做结合，反倒是有可能把电商往下游渗透。
观点地产新媒体：在这个时代背景下，商业地产未来怎么发展可能更好一点？
郭增利：对比了美国、澳洲、香港，然后再去看大陆的商业市场到底应该走哪条轨迹？从自身情况来说，中国商业实际上是没有自己个性的市场，都是学别人的，这个过程到现在可能需要一些改变了，就是真正要有中国式的、结合本土的，甚至结合不同城市特点的发展模式逐渐要成熟了。
比如在购物中心定位上，中国可能就是走高黏性亲民的路线，要把增加消费者的消费频率作为主要目标。我们有一种颠覆性的想法，不是过去追求的时尚、奢侈等，反倒是另一种更务实的心态，就是老百姓最想要什么，可能就要在购物中心里面导入这些东西，然后将这些购物中心当做通常所讲的市场那样，当然其环境要比市场更好，让消费者愿意经常去，这是购物中心发展的一个重要参考。
毕竟一个城市中的顶级购物中心数量是极其有限的，可能时尚的购物中心也是极其有限的，大量普通市民可能有频繁需求的这样一个品类的购物中心还是很少的，目前来看，中国购物中心很少有这样的亲民类购物中心，所以，这是不是成为未来购物中心跟基础设施相结合的一个发展思路。
把购物中心变成一个区域的设施，而不是一个城市商场的概念，一些社区功能跟购物中心做一个整合，这样的话，购物中心可能能带旺一些地区，同时又能方便市民生活，能够满足多种需求，也就是所谓有城、有业、有配套。
单独把购物中心割裂地去看，可能是有问题的，所以还是希望能够站在有城、有业、有配套的这样一个理念，购物中心扮演的就是这个配套的作用，也就意味着购物中心可能让这个城市居住更便利，城市也有了一定产业发展的基础，大家也有很好的生活空间，这是一种比较良性的发展，或者叫可持续的发展。
否则，原来那种大时尚心态服务的消费者一定是少量的，或者仅仅是一个庞大的居住区的一小部分。就像过去购物中心、百货店的消费对象是25岁到35岁的年龄段，那个时候的商场并不多，也可以经营下去。但现在这么多新项目、新百货、新购物中心出来，都在分流25到35岁的消费者，这样这些项目就没有办法支撑这个商业的正常运营了。
另外，现在90后的消费能力很强，核心消费人群的年龄带不是25岁到35岁，可能是20岁甚至比20岁更低，到50岁甚至50岁以上，这都是要覆盖的一个范围。这个覆盖范围跟现在所提供的产品是不匹配的，现在提供的产品还没有完全按照这个年龄带的变化去做自己的品类结构。
所以，我觉得如果所有的出发点都是从消费者的消费行为变化、消费人群变化等方面去思考，就固守过去25岁到35岁这个老套路，那肯定是死路一条。
这些购物中心的消费人群的经济发展水平差不多，收入水平差不多，消费习惯也差不多，肯定导致商业项目的同质化。真做差异化的时候，其风险一定非常大的。非要别出心裁，生产出某个没有人用的产品，没准这个厂商很快就死了。
所以我觉得同质化本身不可怕，实际上同质化是正常的，只是在做结构组合的时候，并没有考虑到一个大局，只是从局部去看购物中心的业态构成。
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