机构：广州二次购房客户数量比9月大增2.6倍

日前，满堂红发布的统计数据显示，整个10月，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，二次购房客户数量比9月大增2.6倍，占比为11.8%，比9月增加6.0个百分点，其中总价在300万元/套以上的物业成交比例也从9月的7.3%提高到8.2%，而首次购房客户数量也比9月增加67.4%。

二次置业买家海珠占比34.5%

满堂红市场研究部将今年1月~10月促成的逾3000宗二手住宅买卖交易个案按买家购房次数分类，并统计其购房区域的比例发现，首次置业二手客户选择区域的前三位依次是白云、海珠、天河，其中白云区的置业比例高达22.2%；对于二次置业的二手客户，其选择区域的前三位依次为海珠、越秀和番禺，其中海珠和越秀两区的置业比例均超过24%。而10月二次置业买家选择海珠区的比例更高达34.5%，远高于今年以来的其他月份。

对此，满堂红市场研究部高级经理周峰指出，10月份通过贷款实现二次置业的客户比例为55.2%，比前三季度平均比例42.0%明显高一截，但当月贷款客户二次购买物业的套均总价(186.91万元/套)和套均面积(81.8平方米/套)均低于今年前三季度的平均数值(188.86万元/套、88.7平方米/套)，说明通过银行有限贷款作二次置业的客户仍不是真正的换房客，更多是带有投资意识的抄底客户，因而选择海珠、越秀这类成熟区域。

营业税“从5改2”不会太早出台

日前，网上传闻国家主管部门会对营业税的征收标准进行松绑，将全额征收的年限从不足5年缩短为不足2年。对此，满堂红市场研究部高级经理周峰分析，“2年”或“5年”确实是这十年来征收时间调整的不变因子。

最近十年，营业税已成为国内二手房交易双方不可忽视的成本之一，其间国家税务总局[微博]对征收税率标准更是历经多次调整。针对全额征收标准线，2005年6月为“持证”或“完税”不足2年，2006年6月由2年延长至5年，2009年重新调整为不足2年，2010年再次延长至5年，全额征收的对象皆为“非普通住宅”，2011年1月下旬更把原来持证不足5年可按前后两次交易价的差额征收的“普通住宅”也纳入全额征收范围内。这些征收对象及标准的转变，充分反映了主管层面在每个特定时间段对房地产市场调控力度的加大或适度放松。

周峰指出，从2010年至2013年广州二手住宅买卖交易的原业主持证年份比例变化可看出，持证满5年的二手交易比例，从2010年的34.2%逐步增加2013年的47.6%，其中2012年该比例更突破50%，显示准买家在楼价高企的大环境下，对可全免或部分减免营业税的物业特别青睐。但随着这类物业被市场快速消化及重新储备的速度减缓，“满5年”物业成交比例在前十个月快速回落到38.3%，反而是持证不足2年的物业成交比例达49.8%。预计该措施最快要到明年1月之后才有机会出台，因主管部门对“9·30”央行[微博]信贷宽松政策的市场观察期至少要有一个季度，其间若接连出台其他措施，反而不好衡量单一措施对市场的具体作用有多大。