雅居乐腾冲项目起底：货值25亿半年售出三成
苏皓
10月中旬，云南腾冲开始进入旅游旺季，从各地飞往腾冲的航班甚是紧张。飞机舱门打开，游客鱼贯而出，湛蓝的天空印入眼帘，一幅硕大的雅居乐云南原乡广告在航站楼入口处也显得格外醒目。
在这个西南的边陲小县城中，雅居乐的名气早已传开：一个香港老板一眼相中腾冲，准备投资200亿元在曲石建设大型的旅游小镇。
在外界眼里，以旅游地产专家自称的雅居乐落子腾冲，将带来继雅居乐清水湾项目之后的新一轮投资机遇。
不过，雅居乐试图在腾冲复制清水湾的自信正遭遇重挫：项目开盘半年多时间里，仅预售6.8亿元，而其中的3亿元是开盘当天的业绩；从全国各地空降过来的源源不断的看房团似乎更看重旅游，而不是买楼。根据雅居乐公告，截至6月底由腾冲项目公司及腾冲雅居乐酒店产生的总投资成本约19.26亿元。
而雅居乐两位高管相继失联、中纪委调查雅居乐云南原乡项目等事件的发酵让雅居乐在腾冲陷入更大的困境。
“这并不是雅居乐一家开发商的问题。”有业内人士对《第一财经日报》记者透露，整个云南，包括腾冲，近几年存在很多违规用地的情况，部分被明文禁止但目前仍然存在的高尔夫球场项目就是例证。而腾冲当地的旅游产业尚处起步阶段，近几年开发商大规模进入腾冲跑马圈地开发了大量的房地产项目，已经导致当地房地产供应过剩，销售不振。
规划看上去很“美”
从腾冲机场出发，一路向东北方向行驶40多公里，便可抵达雅居乐原乡项目所在地曲石镇。道路两旁，是密密麻麻的雅居乐原乡项目广告牌。据目测，广告牌之间的间距只有20米。
如果没有雅居乐，绝大部分游客或许并不知道曲石镇的存在。
曲石镇，位于腾冲东北边，距离腾冲县城约30公里，此处位于国家级自然保护区高黎贡山脚下，另一边则与腾冲国家火山地质公园毗邻，森林、河流、峡谷、湿地俱全。
但是，在雅居乐进入之前，曲石通往县城只有一条坑坑洼洼的土路。粮食、农副产品等主要靠人背马驮、拖拉机运到山外，中巴车跑单程要花上两三个小时。
2011年5月15日，雅居乐与腾冲县政府签署了一个总额高达200亿的投资协议，计划在曲石兴建生态旅游小镇，总体规划占地约33844亩，被列为云南省“三个一百”重点建设项目。
不久，曲石镇通往腾冲县城的曲高公路在2012年底修通，由小型面包车组成的车队开始往返于乡镇与县城之间。
作为中国最负盛名的旅游地产开发商，雅居乐向腾冲展示了出色的规划能力。
按照规划，雅居乐原乡项目包括10公里山地峡谷景观大道，3个国际五星级酒店，3.6万平方米风情古建筑群，2.1万平方米精品商业街、温泉会馆、文化展览馆等配套设施，并辅以部分高品质的低层住宅、高层洋房，同时打造大龙井湿地公园及杨家湾千年银杏园景区。
擅长营销的雅居乐将该项目命名为“原乡”，并打出了“高黎贡山下的第二人生”的广告语。
“雅居乐的规划确实做得很美。”腾冲当地一位开发商人士如此评价。
规划之后，雅居乐进入了快速拿地、开发阶段。2012年底到2014年年中，雅居乐先后多次在腾冲县拿地，总地价5.2亿元，总占地面积203.6万平方米，预计总建筑面积约337万平方米，平均楼面地价为154元/平方米。
官方资料显示，雅居乐原乡项目一期计划开发量约40万平方米，其中四分之三为住宅，包括A区高层2000套洋房(20万平方米)，B、C区355套别墅(10万平方米)，同时建设古镇风情商业街，希尔顿酒店、10公里景观道路、生态休闲公园、大龙井水体公园等配套设施。
10月18日，《第一财经日报》记者在现场看到，一期住宅已拔地而起，大部分别墅外立面已做好，内部正在装修，泥头车、挖土机穿梭于高层洋房片区。
据了解，别墅将于明年4月30日交楼，高层洋房将于明年10月31日交楼。
滞销
雅居乐企图在腾冲续写清水湾的成功，来自全国各地的购房者被雅居乐源源不断地“空运”到了这块原本人迹罕至的土地上。
2013年11月23日，雅居乐原乡一期住宅正式开盘，总货值约25亿元。
雅居乐官方释放的消息是，开盘当天，首批推出的200余套房源售罄，销售金额达3亿元。
不过，此后雅居乐原乡的销售并不乐观。根据雅居乐的公告，截至今年6月30日，腾冲项目公司累计的确认销售金额及预售金额总额分别为1.86亿元人民币及6.8亿元人民币。也就是说，在开盘销售3亿元以后，长达半年多时间里，雅居乐原乡项目仅销售了3.8亿元。
知情人士向《第一财经日报》记者透露，雅居乐原乡除了开盘及春节期间销售较好外，其他时间都很不好。“虽然看房团很火，但大多数人都是因为报团价格优惠，冲着旅游而来，100多人的看房团最终买房的只有几个人，转化率非常低。”
据了解，雅居乐每周都会组织看房团到腾冲，报团者只需支付3000多元，就可免费享受四天三晚的腾冲旅游+看房，并包含往返机票、住宿、餐食。这个价格实际上比旅行团的价格还优惠。
“有个大佬带过来一些人，一次性买了十几套，但最后有好多人要求退房。”上述知情人士表示，雅居乐原乡项目位置太偏，交通很不方便，基础设施也不完善，价格方面还比世纪城、高黎贡山国际旅游城等位置相对更好的同类产品更高，总体优势不大。
据雅居乐原乡的置业顾问介绍，一期的泰式联排别墅共274套，自去年11月开盘以来，去化才三分之一，均价8000多元/平方米；现代风格别墅均价18500元/平方米；高层洋房单价为6000~7200元/平方米。
相比之下，距离腾冲县城只有几公里的世纪城，独栋别墅均价只要8500元/平方米，高层洋房才3800元/平方米。
事实上，腾冲这几年在大力发展旅游产业，在雅居乐之前，已经有大批开发商入驻腾冲。世纪金源在腾冲就有两个项目，腾冲世纪城和腾冲国际高尔夫旅游度假村，占地面积近1万亩；恒益东山休闲度假有限责任公司开发的高黎贡国际旅游城占地2万多亩；云南城投和深圳华隆集团联合投资的玛御谷温泉国际旅游度假区占地9000亩，等等。这些项目均有大批房源入市，导致腾冲楼市出现了供过于求的问题。
在交通方面，虽然曲石通往县城的公路已经通车，但公共交通并不完善，从机场到项目，游客前后共要转三趟车，运气好时一个多小时便能抵达，运气不好则可能要等上更长时间，因为腾冲县城通往雅居乐原乡所在地曲石镇的客车并不是准时发车，而是要等人坐满才会发车。
一位腾冲当地的的士司机就对本报记者说，原乡处于偏远地区，有钱也不会到那买房。
在克而瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺看来，原乡的整体概念是不错的，其最大的问题在于，雅居乐过分自信把云南市场等同于海南市场，一味将以海景为依托的产品搬到云南来，就会造成水土不服的结果。
为了加快销售，雅居乐依然在北上广等地积极组织看房团。据本报记者了解，目前来原乡的看房团一直到11月底都已报满。
资料显示，该公司在云南的西双版纳、瑞丽、腾冲和昆明四地拥有大型旅游地产项目。雅居乐在回应材料中称，“目前腾冲、瑞丽项目仍在销售和开发建设，西双版纳项目正处于积极建设期间，也将于近期销售。”
涉落马官员？
屋漏偏逢连夜雨。
在雅居乐原乡滞销不前的情况下，却意外爆发了雅居乐高管被调查事件。
10月10日晚间，雅居乐发布公告称，昆明检察院于9月30日晚上起已经对该公司董事局主席陈卓林执行了“指定居所居住的措施”。
有消息显示，此案与云南此前落马的部分官员有关，因雅居乐从2011年起在云南大肆圈地开发旅游地产，涉及征用耕地、建设高尔夫球场的违规行为。
此后，雅居乐执行董事黄奉潮失联，中纪委官员到雅居乐腾冲项目公司调查其成立、土地收购，项目规划，开发和销售等情况。
有业内人士对本报记者表示，雅居乐原乡项目的违规用地可能出现在高尔夫球场上，此前雅居乐可能与当地政府有桌面下协议，可以建设高尔夫球场，但后来出现了政策危机。
今年5月19日，国家发改委和国土资源部联合通报，云南腾冲雅居乐置业有限公司在2013年8月改变曲石生态旅游度假小镇建设内容建设高尔夫球场，占地792.8亩，其中耕地585.6亩。
通报指出，2014年5月初，在云南省、保山市、腾冲县三级政府督促下，云南腾冲雅居乐置业有限公司对高尔夫球场进行了整改。
10月18日，在原乡项目现场，本报记者也并没有发现高尔夫球场。该项目的置业顾问表示：“这里没有高尔夫球场，国家政策不允许，现在都是生态公园。”
实际上，目前腾冲的旅游地产大盘大都以高尔夫球场为卖点，例如腾冲世纪城、腾冲国际高尔夫旅游度假村、高黎贡国际旅游城等。
腾冲国际高尔夫旅游度假村的置业顾问小张就对本报记者表示，这个项目有54洞山地高尔夫球场，“之前因为媒体曝光违规，我们都以为批不下来了，对销售影响很大，因为很多客户都是冲着高尔夫来的。但最近领导说手续快要批下来了，得知此消息，一些业主才开始装修入住。”
“不只是腾冲，其实整个云南都存在很多违规操作，这一次云南多名官员落马也与此有关。”一位熟知云南房地产市场的业内人士对本报记者表示，这种无序开发的情况不可持续。至于腾冲，可开发用地还有很多，但政府前期批出去的土地太多，加上对违规土地的清理，后续供地可能会有所缩减。
胡晓莺则认为，腾冲拥有丰富的自然资源和人文资源，但在大交通、旅游配套等不完善的情况下，腾冲的旅游地产“有价无市”，还要再等几年“才能起来”。大量过剩的旅游地产项目能否等到“起来”的那一天，尚是未知数。
附表雅居乐腾冲项目介绍
规划、投资：
总投资额达200亿，计划在曲石建生态旅游小镇，总体规划占地约33844亩，为云南省“三个一百”重点建设项目
原乡项目：
包括10公里山地峡谷景观大道，3个国际五星级酒店，3.6万平方米风情古建筑群，2.1万平方米精品商业街、温泉会馆、文化展览馆等配套，部分高品质的低层住宅、高层洋房，大龙井湿地公园及杨家湾千年银杏园景区
土地：
总地价5.2亿元，总占地面积203.6万平方米，预计总建筑面积约337万平方米，平均楼面地价为154元/平方米
原乡项目一期：
计划开发量约40万平方米，其中四分之三为住宅，包括高层2000套洋房，355套别墅等
销售情况：
截至6月30日，累计的确认销售金额及预售金额分别为1.86亿元及6.8亿元
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