日前,住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,因为包含住房公积金实现异地互认、异地贷款,职工连缴6个月即可申请公积金房贷,同时住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目被取消等几大项新改动被称为公积金新政。
事关亿万职工购房利益福祉,这一政策的出台落地备受职工关注。
当然,这一利好新政出台,极大提高了住房公积金贷款使用的便捷性。然而,新政以来,本报记者走访多位意欲公积金贷款的职工了解到,目前公积金贷款仍然存在诸多隐性的“限制”,让一些有贷款购房需求的职工,尤其是夹心层职工使用起来有“梗阻”,临到贷款时感觉“够不着”、“用不上”、“可望而不可及”。
贷款与余额挂钩:关上的大门
原本多数年轻人都可申请到的80万元公积金贷款额度,调整后,下降到20万元至40万元。国管公积金对缴存余额少的年轻人,基本关上了大门。
“公积金是指望不上了,我只能找商贷了。”10月20日,张志立从北京东四的建设银行营业点走出来,全然没有了前几日的兴奋。10月17日,张志立幸运地摇上了位于北京市朝阳区史各庄的自住型商品房,现场选房交过定金,他马上开始咨询房贷的事。
“首付60万元,贷款140万元,如果能贷80万元的公积金,每月能省1000多元的月供”,但事实并不如张志立预想得顺利。在咨询过单位的公积金负责人后,张志立得知,他能使用的公积金贷款并非80万元,而是28万元。
张志立在北京一家国企工作,其住房公积金属于国管,按照规定,他的公积金贷款额度上限并非市管公积金贷款上限80万元,而是其缴纳的公积金余额的9倍。张志立刚参加工作两年,每月缴纳的公积金2000元,这使得他根本不可能贷出预想中的80万元。
据记者了解,今年年初,中央国家机关公积金管理中心发布《关于加强中央国家机关住房公积金个人贷款差别化管理的通知》,虽然最高贷款额度维持不变,但《通知》提出,住房公积金个人贷款将以住房公积金个人账户余额为基础。
这一改变使得缴存年限短、缴存比较少的人贷款额度明显受限。根据计算,原本多数参加工作两三年的年轻人都可申请到的80万元公积金额度,在调整后,下降到20万元至40万元。有分析认为,“国管公积金的调整,对缴存余额少的年轻人,基本是关上了公积金贷款的大门,年轻人公积金贷款受限,只能商贷。”
事实也印证了这一分析,记者近日走访北京市链家地产、我爱我家等多家房产中介,30多位房产经纪人,半数以上表示,半年多来,纯国管公积金的业务他们一单都没有办过。
组合贷款:过不去的坎儿
一旦使用组合贷,则商贷部分几乎不可能享受任何优惠。这意味着,一些需要商业贷款较多的购房者,为了商贷部分的折扣,不得不放弃公积金贷款。
相比之下,张佳冰是幸运的,她在北京市一家事业单位工作,公积金属于市管,能够贷出80万元。然而,这份“幸运”也是相对的。
2013年,张佳冰在北京三环外买了一套50多平方米的二手房,总价180万元。“当时,看房选房都是掐着公积金的‘坎儿’来的”,张佳冰对记者表示,“家里凑了100万元的首付,本来也够我买一个更大的房子,但我只看180万元的房子”。考虑到买房后月供的还款压力,张佳冰选择公积金贷款,而80万元的最高额度,最终替她过滤掉了总价180万元以上的一切房源。
80万元的最高额度,不仅在张佳冰心里是道“坎儿”,也成为拦在购房者与住房公积金之间的一道“坎儿”。数据显示,北京市公积金贷款额度最近一次调整是在6年前,2008年,北京市将70万元的贷款上限上调至80万元。据北京市统计局、国家统计局北京调查总队的数据,同期,北京市四环内住宅均价为每平方米15581元。而至今年1月,来自全国房地产市场数据中心的数据显示,北京市平均房价已涨至37439元。
与张佳冰的“量体裁衣”不同,许多购房者在80万元公积金贷款额度的限制下会尝试组合贷,即使用商业贷款补足80万元以外的部分。然而,对许多人来说,组合贷也仅仅止步于“尝试”。
“多数业主卖房急于用钱,而使用组合贷周期很长,一般他们都不会接受”,一位房产经纪人向记者介绍。据了解,普通商贷的批贷一般需要7个工作日,放款需要20个工作日。而组合贷批贷需要20至30个工作日,放款则需要一个半月。
不考虑组合贷似乎已成为房屋买卖中的一个默认前提。在让多数人放弃组合贷的原因中,除了办理周期长,更重要的一个原因在于,一旦使用组合贷,则商贷部分几乎不可能享受任何优惠。这意味着,一些需要商业贷款较多的购房者,为了商贷部分的折扣,不得不放弃公积金贷款。
公积金普惠:自己靠近政策
在使用公积金贷款的人群中,35岁左右的中青年人居多,而30岁以下的年轻人较少,“要使用公积金,得你往政策上靠,而不能等政策往你这靠”。
记者了解到,尽管国管公积金调整了贷款政策,额度有所变化,但相比于去年7月开始,基本处于停发状态的公积金贷款办理情况,今年的国管公积金贷款情况已经有所好转,一些缴存余额较多的购房者仍可选择国管公积金与商业贷款的组合贷款。
市管公积金方面,按照规定,在月缴存额达到一定额度的前提下,只要满足本科学历以上,在单位连续工作两年以上,具有中级以上职称,购房者可申请92万元的公积金贷款额度,条件较为宽松。
在当前银行信贷逐渐收紧的情况下,“只要有条件能够得着”,公积金贷款仍然是购房者的首选。一位地产中介负责人向记者透露,“在一些房龄较老、面积较小、总价较低的区块,使用公积金贷款和组合贷的人数还是占多数的,有的片区最多有6成购房者使用了公积金贷款。”而且,私企职工在使用公积金贷款的人数进一步上升。
该负责人也坦言,在使用公积金贷款的人群中,35岁左右的中青年人居多,而30岁以下的年轻人较少,“公积金政策不断调整,北京已经算宽松的了,但也难以做到普惠。要使用公积金,得你往政策上靠,而不能等政策往你这靠”。
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