万达广场
招股书还显示，截至2014年6月30日，万达商业地产应付款达1449亿元，此外还有1723亿元的银行贷款等负债。其负债率在不断攀升，万达商业地产资产负债率2011年为47.4%；2012年为45.9%；2013年为49.4%；2014年为51.6%。
记者注意到，近年来万达商业地产的流动负债也在迅速激增，截至2014年6月30日，其流动负债尚是2193亿元，而截至2014年7月31日，其流动负债已是2328亿元，一个月流动负债就增加了135亿元，超过了上半年万达商业地产的全部溢利，而其流动负债率一直保持在90%以上。
有分析人士怀疑，如此高的负债会对万达商业地产的资金周转带来压力。对于万达的资金链是否存在压力，记者试图就此采访万达集团，但截至发稿前，并未得到万达集团的回应。
核心物业正遭遇电商冲击
万达商业地产的招股书显示，万达广场是万达商业地产的核心投资物业，而在万达广场中，面向零售市场的购物中心是其最主要的物业类型。此次募集资金用途方面，其中90%的募集资金将用于10个物业开发项目的融资，包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场、乌海万达广场、阜阳万达广场等；而剩余的10%将用作公司运营资金或其他一般公司用途。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，对于这种持有型的投资物业，其资产贬值的可能性主要来自于运营风险，目前对传统购物中心的运营冲击较大的就是电子商务的兴起。
知名地产研究机构戴德梁行在对万达的估值报告中说，网络购物的消费额每年以惊人的速度增长，其交易规模从2010年的4600亿元增长到2013年的1.85万亿元，传统零售业正受到电商发展带来的冲击。
记者在北京万达广场、武汉万达广场等项目走访了解到，只有院线、餐饮相对比较火热，而服装鞋帽等购物区域基本人迹寥寥，尤其是工作日的上班时间，很多店铺门可罗雀。
针对这种局面，万达也在谋变。在2014年半年工作会议上，王健林表示，对电商很期待，2013年就要求所有高管要有互联网思维、电商思维，放手让万达电商发展，所有网上资源全部给电商公司。到2020年，万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块。
王健林还提出，要尽快把万达电商推向市场，要让人看到万达电商的物理形象，并找到盈利模式。
今年8月，万达已和百度[微博]、腾讯(115.4,1.10,0.96%,实时行情)进行战略合作，三方出资打造万达电商，万达电商计划首期投资人民币50亿元，万达持有70%股权，百度、腾讯各持有15%股权，目前仍在推进之中。王健林透露未来总投入将超200亿元。
以售养租模式遭遇楼市下滑
作为主营的持有型物业，一方面需要一次性投入大量资金，一方面还要面临电商冲击等带来的各种风险，该如何化解这种风险？
对此，万达商业地产在招股书中表示，其收入主要来自于物业销售，自2011年以来，每年都有70%以上的收入来自于销售开发型物业，其中2014年上半年有70.1%的收入来自物业销售。
记者走访发现，在万达城市综合体项目中，除了配置持有型投资物业，一般还配置了住宅、商业销售物业，如武汉万达广场附近还有万达开发的住宅、商业用房等物业。
严跃进表示，这是一种典型的以售养租的发展模式，即由于万达的持有型投资物业投入大、租金回报期长，需要占用较多的资金，而住宅、商业销售物业变现快，通过销售住宅、商业物业能保证持有型投资物业的开发，但是这一模式同样也有一定风险，尤其是今年以来，受经济和房地产市场的调整影响，住宅和商业物业销售遇冷，以售养租的模式必然遇到挑战。
国家统计局公布的数据显示，今年1—8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降8.9%；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，其中，住宅销售额下降10.9%，办公楼销售额下降19.5%。
有业内人士质疑，在这种局面下，通过上市融资，尽管能补充几十亿美元资金，但万达商业地产还能持续盈利多久呢？
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