《城建规划部门奈何不了的开发商》追踪报道
业主不安银行也不安
法治周末记者 薛洪涛
发自天津
8月21日，《法治周末》曾以《城建规划部门奈何不了的开发商》为题对进行天津高盛房地产开发有限公司(以下简称高盛地产)的违规开发活动进行了报道。高盛地产把原规划31层高的楼房盖到41层，把原规划41层高的楼房盖到66层。故估算，通过改变规划、扩大容积率高盛地产所获取的非法利益已达数十亿元之巨。
在高盛地产高管被有关部门控制后，高盛地产旗下的楼盘状况如何，购房者又是如何看待实际面积134平方米、房本面积39平方米这一奇怪现象的？为此，在报道过去一个月后，法治周末记者再次走进天津实地探访高盛地产旗下的楼盘状况。
记者首先来到卓越浅水湾2号楼陈建的家，卓越浅水湾位于天津市河东区十经路与七纬路交口的东北侧，算是天津的黄金地段，开车去天津站也就十几分钟。陈建的家三室一厅显得比较宽敞，布置的也非常温馨，进门右拐便是连在一起的餐厅和客厅，客厅左边是厨房和一间卧室，右边两间分别为主卧和次卧。
预售面积与广告面积差了近百平米
虽然楼盘地段和室内装修都不错，但是陈建现在住的越来越不踏实，有关房子的不少事情让他越来越感到担忧。陈建的担忧不无道理，房子的面积经过实测为134平方米，然而房产证上的面积却只有39.62平方米。可陈建按照134平方米的实际面积交纳物业费和取暖费。
据法治周末记者了解，2号楼共52层，每层16户，不少买房人像陈建一样被严重误导，怎么也没有想到实际面积和房产证面积会有如此大的差距。据陈建介绍，一开始交定金时，售楼员催促快点签字，甚至帮忙翻页，并指示签字地点，购房者根本没有时间仔细阅读认购协议书。
等交完定金，再仔细查看认购书，就发现认购书上标注的预售建筑面积39.62平方米与现场广告以及样板间所显示的面积差了近100平方米。当购房者质疑时，售楼人员解释称：39.62平方米是用于申报批准的数字，其余面积按装饰性阳台报批。交房时房管局会实地量房，按实际测量确定建筑面积，并落在房本上。
陈建说，看到他半信半疑，售楼人员还强调：“面积问题您就放心吧，跟您看的广告和样板间一样，我们不会骗您的，到最后交房时您就知道了。如果骗您，肯定要偷偷摸摸的，还敢大张旗鼓在网上打广告吗？”
也有不少购房者在发现这一问题后，要求售楼处退还5万元定金，但费尽周折却没有任何结果。最后陈建还是被骗了，因为房产证上的面积没有按实际测量计算填写，还是39.62平方米，这让陈建非常气愤。
售楼员不仅在面积上欺骗购房者，当时还声称卓越浅水湾是学区房，可以获得河北区第一中心小学的入学名额。然而不少业主在给孩子报名时，却被学校告知，该楼盘不是学区房，不能取得河北区第一中心小学的入学名额。不少业主为此四处奔走也没有什么结果。
让陈建气愤的事情不仅于此，陈建还担心房屋质量，因为按照规划卓越浅水湾只能建31层，然而开发商却建到了52层。目前陈建也没有看到有关楼盘建筑质量的检测结果。不仅如此，楼盘的土地使用权限也让人费解，该楼盘27层以下是40年产权，以上则为70年产权。
何时能交房
卓越浅水湾的开发商为高盛地产。自今年7月初高盛地产的高管被有关部门控制后，高盛地产旗下的水岸银座和名门广场等楼盘开始进入多事之秋。水岸银座和名门广场存在和卓越浅水湾相同的问题。然而目前这两个楼盘的购房者还顾不上面积的事情，因为他们的房子还没建好。他们最担心的是何时能够交房。
水岸银座要到2015年才能交房，不少业主不停地去建筑现场观察是否停工，一些交了全款的业主更是心焦。而位于天津河西区的名门广场由于出现了停工的事情，更加引发了购房者的不满，7月底至8初，名门广场的购房者多次聚集在售楼处讨要说法，并去区政府门口沟通解决此事。
在位于卓越浅水湾附近的名门广场售楼处，法治周末记者发现，高大宽敞而又富丽堂皇的售楼大厅，只有一名前台和4名躺在沙发上休息的售楼员。售楼员告诉记者，名门广场的房子已经暂时停止销售，何时出售他们也不知道。
在7月初高盛地产高管被控制后，名门广场不久即停工，正是工人撤场引起了众多业主的警觉，业主组织纷纷希望恢复施工。经过协商，政府有关部门答应8月底复工。
不少业主时时盯着名门广场的施工现场，和陈建不同，名门广场的业主多是为了按时交房，尽早入住。
陈建告诉记者，高盛地产被控制的不仅仅是董事长赵晋，可能还有中层干部。陈建认识一名高盛地产的中层干部，最近一个月来都联系不上。
业主心里不安，银监会也不安。陈建告诉记者，7月初，赵晋被控制后，天津银监局也给“辖内各中资银行、天津信托有限责任公司和北方国际信托股份有限公司”发出金融监管提示书，内文称：近日，天津高盛房地产开发有限公司和天津汇景房地产开发有限公司的全部高管被有关部门控制；公司实际控制人均为赵晋，所开发项目分别为水岸银座和名门大厦。“提示书”要求：为防控风险、确保银行资产安全，维护金融秩序稳定，各银行业金融机构应立即组织相关项目的排查。
由于高盛地产楼盘房屋贬值，有购房者准备停止还贷。以卓越浅水湾为例，两栋52层建筑，每层16户，共有1600多户，不少购房者贷款多达百万元。如果停止还贷，算起来就是一笔巨额数字，银监会发文提醒不无道理。
名门广场和水岸银座尚未完工交房，风险更大，由于地产高管被控制，何时完工与交房都是问题。现在有关停工的传言，都让购房者人心惶惶。目前名门广场等待交房的约有3000户。如果出现断供，银行的风险可想而知。
选择诉讼要求解除合同
卓越浅水湾的房子已经在悄悄贬值。目前，已经有业主开始赔钱甩卖房子。据记者了解，有业主在3年前以160多万元的价格购买了一套三居室，目前他在房屋中介标出130万元的价格出售。房子的实际面积也是134平方米，单价每平米还不到一万元，而和卓越浅水湾紧挨的中粮大厦，每平方米的房价在2.5万元以上。
据知情人介绍，不仅卓越浅水湾楼盘房屋贬值，高盛地产旗下的诚基中心贬值更是厉害，附近楼盘每平方米达到4万至5万元，而诚基中心实际价格每平方米仅在一万元左右。
越积越多的不安让陈建最终选择了法律途径。经过咨询，陈建更加确信自己与高盛地产的购房合同不是真实有效的，因为自己受到了欺骗，不仅如此，高盛地产开发商的行为已经涉嫌违法犯罪。
陈建认为，如果卓越浅水湾申报房屋实际面积，容积率将达到10以上，不会被批准，所以开发商把所有住宅全按小面积申报，其余的大部分面积均按装饰性阳台申报，不计入建筑面积。这样做使其容积率降到了4.9，符合了国家规定。同时还降低了总可售面积数值，提高了销售成本数值，从而减少了一切与销售成本和建筑面积相关的应税额，以及配套费用。开发商这种把大部分套内建筑面积按装饰性阳台申报的做法本身就违法。
目前陈建已在天津市河东区法院对高盛地产和其他相关人提起诉讼，9月2日，法院决定受理此案。
本案代理律师张成队告诉法治周末记者，高盛地产将原规划31层的楼盘盖了52层，按照天津市中心城区的商品房行情，即使以每平方米一万元计，该开发商通过改变规划、扩大容积率所获取的非法利益已达数十亿元之巨。
国有土地使用权出让金是按照建筑容积率递增来收取的，同地段建筑容积率高，所缴纳的土地出让金也就越多。而按照有关规定，开发商通过这种方式偷逃土地出让金、市政配套费、土地增值税等数额也将是一个惊人的数字，无疑会给国家财政造成巨额损失。
张成队介绍说，根据民法通则相关规定，损害国家、集体或第三人利益的行为是无效行为。由于高盛地产损害了国家利益，因此，陈建要求法院确认他与高盛地产之间的购房合同无效，并裁定中止按揭贷款付款。
专家认为可行使撤销权
中国政法大学商法研究所所长王涌在接受法治周末记者采访时表示，如果没有违反法律、行政法规的强制性规定，不能仅依据开发商修改容积率的问题就认定购房合同无效。因为修改容积率涉及到行政规划并不必然导致合同无效。考虑现实情况，陈建可以采用撤销或者解除合同的救济方式。
王涌认为，如果陈建有确切证据证明，在订立合同时，意思表示不真实，可以行使撤销权撤销购房合同，使已经生效的合同归于无效。因为法律规定了真实意思被违背的一方可主张撤销权，也包括重大误解的情形。
被撤销的合同视为自始无效。合同被撤销后，开发商应该退还陈建的房款，陈建也要将房屋交还给开发商。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
合同法第54条规定的撤销权则需要通过提起诉讼或申请仲裁的方式来行使，当事人不得单方撤销合同，而且这种撤销权要在一定期限内主张，即在自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内。
由于房屋实际面积与房产证上的面积差距悬殊，王涌教授指出，最高人民法院曾出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的司法解释，其中规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
王涌还建议，因担忧房屋质量以及今后的拆迁补偿等问题，陈建可以主张不安抗辩，在没有获得开发商相关担保时，可以解除合同并退房。合同解除后，不再具有效力，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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