|
二手房市场表现先于新房
在以存量房交易为主的北京房地产市场，也将显现如下特点：
1.二手房的购房需求逐渐回归刚需
根据链家地产的统计，二季度起，北京总价300万以下的房屋需求占比出现较为明显的上升。从面积档位需求情况看，新增客户对90平方米以下中小户型的需求有一定程度的增加。低总价小户型房源需求逐月攀升。
以8月为例，二手房住宅网签平均面积为87平方米，降至近23个月以来最低。从各个面积单位的占比看，90平方米以下的小户型成交占比为65.3%，较上月上升1个百分点；140平方米以上的户型占比为9.1%，比上月下降0.7个百分点。
这也从侧面反映出刚需入市的积极性在提高。
2.二手房市场表现先于新房
根据21世纪宏观研究院的测算，在本轮楼市下行的通道上，二手房的市场先于一手房。
从市场下行情况来看，二手房市场反应更快，也更为明显。首先，二手房市场先于新房市场萎缩。
二手房价早在2013年11月底就呈现下行趋势，且在3月小阳春出现小幅反弹，4月开始，北京的二手房房价就呈现连续5个月的下跌，累计降幅达到了13%，其中，海淀区、东城区、昌平区二手房价跌幅排名前三。
反观新房市场，北京的新建住宅在4月出现成交量萎缩的趋势，但新建商品住宅的成交均价依然呈现上涨趋势，直到7月才出现环比下滑的势头。
与此同时，二手房市场也先于新房市场恢复。
7月以来，二手房市场出现止跌迹象，成交量逐步回升，预计此趋势将延续。
反观北京新建商品住宅，8月出现回暖。8月，扣除保障房与自住房后北京新建商品住宅成交7022套，比7月同期上涨54.6%，比去年同期下降12.2%。
3.住宅租赁市场更为活跃
在存量房时代，租赁住房比例约占1/3，在特大城市可能更高，比如美国纽约2/3的房屋为承租人居住，日本东京更是占到60%。
在北京迎来存量房时代之时，住房的租赁市场也更为活跃。目前，北京并未有相关单位或机构详细统计过存量房数据，但根据21世纪宏观研究院实际走访链家地产、我爱我家等中介机构了解，北京近年来的租赁成交量保持着持续上涨的趋势。
侧重于存量房调控
综上所述，北京将进入以存量房交易为主的时代，21世纪宏观研究院认为，在全面了解存量房市场交易为主体的特征后，积极规范北京的二手房市场非常重要，建议：
1.通过调整普通住宅价格标准等方式，减少二手房交易环节税收，促进存量房入市交易流通。
2.北京可加快构建以出租房为主的房屋供应体系，一方面加大供应政策性租赁住房，诸如公租房、廉租房，减少产权型保障房产品；另一方面，对出租房市场进行规范管理。
根据国家统计局资料，北京的房屋租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续53个月上涨。
3.规范房地产经纪人机构，根据21世纪宏观研究院了解，北京的房地产经纪机构较多且杂，很多中小房地产中介在二手房买卖、租赁市场上并不规范，以租赁为代表，存在中介机构借口缩短租赁合同期限，以增加流通次数而获取收入，从而增加承租人的租赁成本的情况。
在探讨以房产税为代表增加持有成本的税收时，要探索其可能对租赁价格的推涨作用。
| 
