“现在该不该买房”，估计业内人士眼下被问及最多的就是这个问题。的确，前两周发生了两件事，一是20多个新盘出炉实现热销，其中有四个达到日光或售出80%，被认为是金九银十前的楼市预热；二是业界瞩目的华嘉胡同地块拍卖，95311元/平方米的楼面价，74.6亿的总地价成为了北京新地王。二者让观望中的买房人又不安起来，而这不安的另一面又是心仪的楼盘在进行着各种降价促销，买了之后就掉价怎么办？没买却涨了价后悔怎么办？在这个越发让人看不清形势的楼市怪相中，如何让买房人判断是否出手，需求到底是什么？什么样的楼盘能保值增值？《广厦时代》从刚需、改善、豪宅、投资四个需求角度为您逐一分析，看看眼下到底是不是出手的时机。
刚需型：最该出手
面包已接近面粉价楼价开始回到三年前
有楼盘价格已回到三年前
部分刚需盘售价已接近区域土地价
东亚印象台湖此次的降价被业内看做是“一降到底”的行为。有业内人士指出，开发商结束了用各种名目“暗降”的阶段，进入真正的价格肉搏阶段，为免除购房者维权等麻烦，采用这种方式降价的开发商，一般都会选择直接把价格降到位。购买此类项目，购房者基本不用担心未来价格会不会继续下调，无疑是最适合购房者抄底的。
调整价格的刚需盘并不是个案，位于通州台湖板块的东亚印象台湖也同样大幅调价，特价房源中，办公类产品从21000元/平方米降价至14900元/平方米，降价幅度达6000元/平方米；住宅类产品降幅也达4000元/平方米。如此高调、大幅度的降价在近年北京楼市并不多见，而最低14900元/平方米的售价已经低于2013年泰禾集团拿下的台湖B-03地块近20000元/平方米的楼面价。
虽然两个地块之间有一定的距离，但依然同属台湖板块。泰禾拿下台湖地块时，东亚印象台湖就作为台湖板块“面粉贵过面包”的对比案例。曾经土地大热的台湖板块成为降价率先到来的地方。
今年3月，小陈在京的社保刚满五年。从1月起，小陈就加入了看房的行列。作为首次置业的刚需族，小陈将自己的首套房预算定在总价150万元左右，范围则锁定在了通州。
在她最初看房时，她最直接的感受就是自己的预算能够负担的项目很少，一居室是她最有可能选择的产品。起初她看中的是通州某大盘的一处66平方米一居，售价在25000元/平方米左右，算下来总价和她的预期差不多。她当时有些犹豫，两个月后再去看，发现类似的房源价格又降了500元/平方米左右。虽然价格降了，可小陈更不想出手了，因为担心不久以后价格会继续下调，最终她放弃了这处房子。
随后的一个月，小陈一直奔走在各个售楼处之间，售楼处工作人员的态度也出现了明显的变化。“销售变得更加积极，离开项目后会反复打电话进行追问”。售楼人员的热情并没有成为小陈入市的催化剂，但有明显降价的项目却打动了她。在近期大热的一项目中，总价百万的精装公寓吸引了小陈。她研究后发现，虽然不到万元的价格只是噱头，但项目13000元/平方米左右的实际售价几乎与2011年相同。三年前的价格让小陈的出手有了充分理由，“总是感慨没有早点买房，以这个价格买对于自己是个不小的心理安慰。”
“作为刚需族，我近期看房有一个明显的感受，就是底气更足，受到的服务更好了。另外，价格也确实在向我的心理价位靠近。”小陈告诉《广厦时代》，近期她就要出手了。
信贷支持刚需出手金九银十
开发商为吸引刚需购房者已释放出很大的诚意，而信贷政策则一定程度上决定了购房者能否接收这种诚意。
此轮楼市的萧条，信贷政策被很多人看做是主要原因之一。首套房贷款利率优惠的消失，放款速度的减缓以及对贷款人资格的严格审查，这些信贷上的控制直接影响了购房者的入市节奏。不过，随着5月央行要求各银行优先满足首套房房贷需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款后，信贷政策的风向也在逐步转向。
据了解，目前首套房利率九折优惠在部分银行已经重现，如果购房者通过开发商合作的银行贷款或申请贷款的个人资质较好，基本都可以申请到9折优惠利率。业内人士指出，信贷对于刚需购房者的影响是很大的，以贷款30年期，100万元为例，采用基准利率和9折优惠利率的还款总额相差约16万元。信贷对首套房恢复支持，对于刚需购房者其实是最大的利好。
改善型：最“拧巴”的群体
新盘价低于预期旧房卖价也低于预期
纯新盘调低开盘价求“日光”
核心区旧房比去年卖价低了两成
要改善住房条件的家庭，大多需要卖旧买新，可目前二手房的价格也随着市场降下来了。
“原来能卖500多万的房子，现在只能卖400多万了。”家住西城区的刘女士看了两年终于准备出手换套大一点的房子了，可最近她向二手房中介一打听，她的房子比去年这个时候的卖价降了两成。
“一直希望想买的房子价格再降点，现在住的房子卖价能高点，看来这样的好事真的不能同时遇上。”刘女士感慨。
据一位地产公司的营销负责人介绍，从他们对客户的调研中发现，改善性需求在市场上依然大范围存在，但由于今年的楼市形势导致很多客户抱有观望心态，另外二手房市场的不活跃导致购房者购房资金有一定困难，因此开发商就针对性地推出了一系列政策，加快购房者的决策过程。
除了合理的价格和各种为购房者提供的便利政策，金九银十期间改善盘大量的入市也为购房者提供了更多选择的空间。
开发商押宝中高端保业绩
李先生是典型的改善型购房者。今年年初，李先生家中添了新成员，儿子的诞生让他换房的需求更加迫切。在他近期的看房过程中发现，很多改善型项目卖得很好，这让他十分担忧，怕热销会带来销售价格的提升。
李先生是典型的改善需求购房者，家里添丁让他不得不置换一套大三居。他从一个房地产业内朋友那里得知，他看中的项目首期定价比网上预计价格要低7000元/平方米，这让他觉得不用再犹豫。真的是以这个价格开盘，已经比周边部分二手房还要便宜了，对于这个价格，他觉得没有必要再等了。
不过，在他深入了解以后发现这些改善盘热销的主要原因几乎一致，那就是大幅度的优惠。在看了几轮后，他将自己的购房目标瞄准了北五环一个纯新盘。该项目在媒体上公布的预计售价一直是54000元/平方米，这个价位对于李先生有些难以承受。
在确定目标后，李先生来到了该项目的销售现场。售楼处给出的销售价格让李先生心情舒畅了不少。他的销售顾问告诉他，项目预计的开盘价格为52000元/平方米，而且首期开盘还会有一些相应优惠。李先生算过账后发现，这个价格基本可以承受，但感觉还是有些高。
辗转几个人，李先生找到了开发商的相关人士，从他的口中，李先生得到了一个“惊喜”。该人士告诉他，为了保证回款和销售成绩，这个项目的首期开盘价内部已经定在了47000元/平方米。这个价格让李先生不再犹豫，他告诉《广厦时代》，如果选择开发商合作电商网站提供的金融产品；二手房暂时无法转手，首付款可以在一年内交齐，甚至有些项目还推出了一年后如果凑不齐首付可以无理由退房等。
而对于很多改善型购房者都不是购买首套房，因此最少70%的首付款成为不少改善型购房者的障碍，首付分期服务几乎成为每个改善盘的标配。
有业内人士指出，自住房对于刚需客户的抢夺是很明显的，因此很多开发商将今年推盘的重点放到了改善盘上。而且，前八月很多房企的业绩都不尽如人意，金九银十几乎已经成为这些房企冲刺全年目标的最后机会，手中有改善型存货的企业，预计都会在金九银十推出市场。
北京龙湖营销总监王勐也表示，中高端改善型项目或成为撬动下半年楼市的活跃因子，成为下半年市场成交的重要支撑点。另外，他还指出，近几年已经绝迹的金九银十促销今年有望重回市场，这也会直接带动购房者入市，积极成交。
另有业内人士也分析认为，为冲刺金九银十的业绩，改善型项目或在此阶段推出全年最大的优惠幅度，这对于购房者或成为年内最好的购房机会。文/门庭婷
豪宅型：有钱你就入手
变着花样打折卖房款分期可以拖一年
首先，真实成交价与报价相去甚远。
在竞争激烈的亚奥北苑区域，亚奥金茂府、金茂悦、招商臻园、华贸城、润泽庄园、天润福熙大道、远洋万和……众多高端楼盘扎堆，价格参差不齐，但大多都保持在每平方米5万至六万元的区间。但真实的情况却是，其中不少项目都存在着较大的价格浮动。
某亚奥楼盘，对外报价62000元/平方米，但在现场北青报记者以买房人身份咨询销售员，得到的答复是：其实有很多折扣。一、售楼处先给打一个深折，再通过网络媒体的电商再“三万抵十万”，然后再申请总经理折扣，七七八八下来，一套期房的价格能落到49000元左右……
据知情人介绍，该项目系亚奥老盘，由于一年前价格定位失误，价格刚涨上去遇到大势不好，但如果直接降价担心前期业主不满，因此只能进行价格暗降，目前，该楼盘每月30套的销量实属不易，都是以价换量的结果。
其次，分期付款、拖长签约时间，有的甚至以一年为期。
“海德公园的售价将在9.5万元/平方米左右。如果您刚刚得知华嘉胡同拍出9万多元楼面价，是否觉得海德公园就是豪宅中的面粉价。”北京保利地产营销总经理牛毅对北青报记者说，这个业内瞩目的北三环楼盘是有关部门解开高端限价的第一个楼盘，被业内人士称为将卖出天价的豪宅。
结果出人意料，8月24日保利海德公园样板间开放当天，当所有到场的业内人士听到9.5万元的价格时大跌眼镜。2000万元在燕京八景中的“蓟门烟树”拥有一套豪宅，估计是很多有资金实力人群不敢想象的。
如果说海德公园的价格出炉给今年下半年高端楼市定了一个价格基调的话，那么众多豪宅明升暗降、变相打折的价格策略则是换来成交回暖的关键所在。
亚豪机构副总经理接受北青报记者采访时说，其实，豪宅一直以来就是最抗跌的保值品。就拿今年来说，整体市场呈现周期性下调趋势，而北京豪宅市场却逆势坚挺，市场供应量、成交量双双上涨。据统计，7月份北京公寓豪宅(报价5万元/平方米以上)新增供应430套，创春节以来供应新高。
在市场供应量创新高的同时，7月份公寓豪宅市场成交量也企稳回升，据亚豪机构数据统计显示，全市63个报价在5万元/平方米以上的在售公寓豪宅项目中共有30个实现成交，成交数量相比上月增加了4个；30个项目累计成交104套，环比上涨28%；成交总面积1.9万平方米，环比增加20%；成交总金额达11.5亿元，环比上涨9%。随着未来几个月多个豪宅项目入市，预计年底前公寓豪宅市场还将保持稳定的交易行情。
楼市在卖方市场的时候，往往要求买房人在签约后的一至两周必须交纳首付款，最多能延长到一个月。而眼下的市场环境下，这一“铁板一块”的规矩正在发生变化。
比如，在中央别墅区，某热销项目考虑到60%以上的来访客户都不是第一、第二次购房，资格问题深受困扰，因此开发商给了这些客户非常优厚的条件：只需先交纳房款20%作为定金，在四个月内交齐首付款。其实意思就是让暂时没有资格的买房人赶紧清理手中的二手房来腾挪资金、或者给那些将满五年社保或纳税的人群留出购房空间。如果四个月内还交不齐首付，买房人只需出具积极寻找买房资格的证据，即可申请再次延期或者选择退房。这个举措让本就极具价格竞争力的该项目再次领跑中央别墅区。
首付分期只是价格策略的一种方式，有的别墅开发商则更直接：先交几十万订金，一年内以四次分期为限交齐全款，如果第二年交不起，则可以通过贷款等其他方式解决。为了促成交，开发商还积极为买房人寻找买房资格，比如以公司名义买，劝夫妻假离婚等等。
投资型：谨慎买入
去限购取消的地方抄底
不能否认的是目前可供我们投资的可靠产品确实不多，可如果你准备继续入手房子作为投资品，眼下考虑的因素应该包括：即将启动的全国不动产登记，未来的房产税率。
苏先生去年年底，在与澳门一河之隔的珠海横琴买了一套公寓。这个叫做华融琴海湾的楼盘售价为20000元平方米左右，而开车尚需几十公里的珠海市区，高档楼盘的价格也就在30000元/平方米。他当初得到的消息是未来横琴会划入“大澳门”，澳门大学分校已经落户横琴，国家投入了1700个亿大力发展该地。当时很多人不理解他，认为这种概念性的利好很可能被低迷的楼市给埋没。
果然，2014年年中，全国楼市销售进入冰冻期，很多二三线城市楼盘陷入零销售怪圈。而苏先生告诉北青报记者，那时，琴海湾的价格仍然在25000元／平方米左右，时至今日，已经涨到了30000元/平方米。而建设中的横琴半岛与澳门的联系越发紧密，跨海大桥也将在不久后建成，内地人进出澳门将非常方便。
“金九银十”将是投资旅游地产的好时机
横琴，也许是2014年旅游地产投资项目中少见的幸存者，但并非孤例。在这一年里，以碧桂园为代表的旅游地产项目亦在不少地区掀起了抢购潮。
据碧桂园京陕豫大区销售总经理周超介绍，截至7月31日的七个月里，碧桂园集团共实现合同销售金额约人民币650.3亿元，合同销售建筑面积约974.8万平方米。
旅游地产之外哪些类型的楼盘适合投资
核心区超过一个半小时以上车程的区域，完全不具备第二居所条件，必须做总价低、户型小、让人接受起来感觉不难的快销品，加上长城与水镇的联动效应，开盘当天400套房几乎售罄，证明旅游休闲地产的精髓就在于价格的亲民性。
其中7月单月，碧桂园实现合同销售66.1亿元，合同销售建筑面积95.5万平方米。据此，除1月份外，碧桂园前7个月每月销售金额均未超过百亿元。而下半年为完成目标，碧桂园每月销售须达125.94亿元。
按照今年1280亿元的业绩目标计算，碧桂园今年上半年达成了目标的50.8%。
周超说，金九银十将是旅游地产的旺季，这两个月可能是很多楼盘冲刺的高峰期，谁能完成全年指标将在这两个月给出答案。
什么样的旅游地产会率先解冻
记者调查了2014年热销的旅游地产项目，发现无一例外都是价格使然。从碧桂园在全国刮起的全民营销风，到北京龙湖长城源著的日光，都是有力的佐证。
周超说，碧桂园的打法就是在非热点区域低价拿地，然后自己做配套，将房产的价格拉低，户型适中，让有意向买房的人不会觉得难以承受。比如青岛海阳的碧桂园十里金滩项目，在楼市最低迷时迎来爆发，原因就是人们认为一套几十万的海边房还可以分期、贷款，即使未来使用率不高又何妨？再如马来西亚金山碧桂园，一百多万人民币就可以在国外置业，是很多国人想都不敢想的事情，因此，每月都有十几架包机前去看房的人，虽然后来由于众所周知的原因使马来西亚房产投资遇冷，但依然不能否认碧桂园价格策略的正确性。
同样，龙湖北京长城源著之所以日光，虽然开发商表现出产品的独一无二性，但在业内人士眼中无疑是价格制胜的案例。100万买公寓，200万买类别墅，当低价格遇到优美的自然资源，热销也就不足为奇了。
据北京龙湖营销总监王勐介绍，当时做产品定位时，大家就讨论是否做第二居所大户型，结果经过分析，像这种距离城市，答案是否定的。
看过了横琴半岛、碧桂园，人们不禁会问：是不是目前进行房产投资，旅游地产是最合适的产品。
除了上述所说的靠谱旅游地产之外，还有哪些房产可以进行投资？
第一，核心城区地产。首选一线城市和二线重点城区，比如北京的四环以内。三四线城市没有稀缺资源的地方，投资一定谨慎，比如前段时间被炒得过热的保定，目前保定房价已涨，但投资的人房子根本卖不出去，而北京呢，哪怕是2008年，核心城区的房价也只是微跌，甚至只是滞涨。
第二，教育地产。今年北京市中小学的学区改革，严格就近入学，再次凸显了教育地产的价值。不过，随着教育资源(师资和生源)的摊薄，知名学区附近的房价也会回落，到那时把房子卖掉即可。
第三，“政策地产”。意思是将极大地受惠于政策的地产。比如，具有自贸区概念和京津冀协同发展概念的地产。珠海的横琴、福建的平潭、河北一些近京区域，虽然诸多利好政策还没正式获批，但前景不可估量。文/记者张舰 | 
