"金九银十"坐等大鳄抛笋盘 龙头房企放出降价口风

全市1.3万多套新货入市，创近三年新高 各大上市房企以价换量拼“十一”

“十一”黄金月楼市前瞻之大市走向篇

今年，可以说是楼市最扑朔迷离的一年，“成交低迷”、“降价促销”、“限购松绑”等众多刺激消费者神经的字眼此起彼伏地出现，楼市到底将何去何从？2014年1月~7月广州市十区商品住宅成交仅有317万平方米，同比大幅萎缩29%，仅略高于金融风暴时期2008年同期的302万平方米。今年上半年，上市房企中仅有6家完成了设定的销售目标。在这样的背景下，即将到来的楼市传统销售旺季“金九银十”自然成了市场关注的焦点。

根据合富辉煌（中国）市场研究部监测，预计2014年“十一”黄金月广州十区可推出的新货约11000多套，另外增城有超过2000套新货可推出市场，加上市场上的存量，整体货量创下了近三年的新高。从新货的分布看，延续了前两年的特征，外围货量扎堆，市区依然是新盘难求。9月预计推出优惠的项目有157个，占比42.78%。面对房企纷纷促销走货的势头不减，2014年的“十一”楼市能否因为买家的抄底入市而走出一波行情？

记者 王荔珏

回顾上半年楼市行情，广州已经历了“五一”和“端午”两次降价潮，尤以端午楼市的降价潮最为猛烈，个别楼盘的降幅接近30%。从区域来看，当属存量大、消化慢的番禺楼盘降价最明显，其次是萝岗区的新盘。不得不提的是，此轮促销效果较好，降价楼盘基本都获得了很好的销售。但从6月下旬开始，市场降价势头逐渐消退，且价格促销的带动作用亦有所减弱。

即将到来的“金九银十”会否也有楼盘掀起新一轮的降价潮呢？

中小房企：难有大降

库存不多 更怕业主闹事

从目前来看，中小型开发商降价促销的意愿较弱。合富辉煌市场报告指出，近年来土地价格的大幅攀升，个别地块的售价已经高于周边在售楼盘价格。对于一些小型房企，在土地市场斩获优质地块的难度越来越大，因此宁愿放缓销售节奏，也不愿大幅降价。其次，某些项目当前价格利润空间已经非常低，继续降价将面临亏本销售的困境。

此外，因楼盘大幅降价促销而引起老业主的投诉甚至打砸售楼部的例子屡见不鲜，部分专注豪宅的开发商对降价非常谨慎。而在当前全国众多城市已经陆续放开限购的大背景下，开发商观望、等待政策放松的心理增强。

大集团：领降当仁不让

库存惊人 业绩压力大

对于急需冲业绩的实力房企而言，若不在“金九银十”发起总攻，今年的年终奖就要严重缩水了。为达成业绩目标，上市房企纷纷将此次“十一”视为全年楼市的重要节点，加大推货及促销力度，其中尤以房企大佬万科为代表。

此外，面对迟迟未见松动的房贷政策，也有房企主动帮助购房者解决资金问题。据悉，越秀地产为旗下楼盘的置业者提供贷款服务，首付只需两成，剩下的款项（按规定首套还需支付一成，二套还需支付五成）可向指定按揭公司贷款，利率与银行按揭利率相差不大，为6%。今年年初广州市场也曾出现过类似的案例，但贷款利率要在银行基准利率基础上上浮20%~30%，越秀地产此举无疑能够为广大置业者提供帮助，而此类贷款的最高限额达500万元。

今年广州楼市的“金九银十”成色虽难敌往年，但也不失为购房者出手的好时机。品牌房企旗下的楼盘将成为销售的主力。 记者 王雯倩

7盘齐开 以价换量

在市场下行压力加大的现实之下，早在今年上半年，不少品牌房企就已纷纷采用了降价、降首付等不同形式的促销策略，以加快项目销售，实现资金快速回笼，保障销售业绩。进入8月末以来，随着上市房企中报的披露以及下半年销售计划的公布，新一轮的降价潮已经来临，新盘、旧货都在寻求“以价换量”。

热销盘去化率也仅七成

最近，广州楼市已掀起了一波新产品的出货潮。上周末，星河·山海湾、景新·国际以及珠光流溪御景同时开售，三盘当天销售均超过七成，成为上周末楼市的赢家。与此同时，奥园萝岗广场、碧桂园豪园、万科峯汇、信业尚誉等个盘也在上周末开售，成交业绩则有喜有忧。

对于新盘新货抢在8月底就扎堆上市，中原地产项目部总经理黄韬指出，这是源于8月份市场成交确实有了一点起色，所以发展商敢于积极推货。不过，从实际成交看，距离真正的回暖仍然有一定的距离。若从去化率的角度比较，以往热销项目的去化率都能在90%以上，但8月份以来能达到这个百分比的项目寥寥无几。

黄韬表示，目前，价格依然是拉动销售的最重要因素，开盘当天销售能达七成的项目，售价几乎都比市场预期有较大的折让。如果开价比现在高10%，估计去化率立即减半，所以这些项目更多只是实现淡市中的“以价换量”。

记者在采访中也发现，近期楼市中以价换量的楼盘有明显增多之势。曾经单价过万的增城翡翠绿洲，日前开售新一期起价才“8字头”，根据网易的统计显示，近一周该盘的成交均价只有9378元/m2。

豪宅价格也有明显松动

与此同时，豪宅盘的价格也开始出现了明显的松动，像上周排在荔湾区成交第一的中信西关海，之前的叫价一直都在3.2万元/m2，但如今的网签均价只有2.58万元/m2。

日前，有知情者透露，江景盘万科峯汇推出了一批2.64万元/m2起的毛坯特价大单位，此前业界预测其带装修的售价起码在3.5万元/m2以上，但实际上该盘带装修的均价也只有3万元/m2。番禺的珊瑚天峰也将推出新一期的大户型单位，预计均价只有1.4万元/m2左右。“以价换量”已成为新推豪宅盘的共识。

龙头房企放出降价口风

万科：牵手淘宝玩降价

日前，万科在发布半年度报告会之际，总裁郁亮直言：“以价换量是万科应对市场下行的策略之一。”郁亮更明确表示，“广州市场竞争充分、成熟度高，所以会在广州适当降价。”

本周一，万科与淘宝宣布，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。有业内人士指出，其实真正能享受大幅房款优惠的网友并不多，因为淘宝消费往往以小额、多次为主。根据淘宝网公开数据显示，去年淘宝人均消费额不足4万元。由此推算，大部分网友实际可以获得的直接购房补贴，其实只是5万元左右，而这在房产销售中并非很大的优惠幅度。根据“页面上线不到半天，已经有140余位网友享受到了合计100万元的优惠”这一数据推断，每人平均也就等于优惠了7000元而已。但业界一致认为，万科此举在销量下行的市场背景下也能拉动消费。

碧桂园：运用价格策略

碧桂园总裁莫斌尽管对市场的走势比万科的郁亮更乐观，认为“限购政策取消、城市不断的扩展，都预示中央希望房地产市场健康发展，因此碧桂园对市场充满了信心。预计下半年房地产市场是平稳健康，应该会比上半年好”。

但他同时也毫不讳言地指出，如果市场空间严峻，为保持公司现金流稳健，不排除采取一些价格策略。据莫斌透露，针对下半年的市场，碧桂园将积极调整策略，产品定位为满足符合刚性需求和改善性需求的市场，其中主推的就是刚性需求产品。记者王荔珏

上周再增2304套新房源

本报讯（记者王荔珏）随着冲刺“金九银十”的阶段到来，作为供应量标志的预售证发放数量在上周也有了明显回升，创下6周以来的新高。据搜房网数据监控中心最新统计，上周（8月18日~8月24日）广州市十一区共派出11张预售证，其中8张住宅预售证，共获2304套房源，环比前一周（898套）暴增157%。与此同时，商业项目同样表现不俗，共获预售证3张，有1887套房源入市。

从产品类型看，61~120平方米的中小户型依然是主角，该区间房源数多达1427套，占全市房源总量约62%；备受“刚需”青睐的60~90平方米中小户型也有677套；146平方米以上的户型则只有356套。

业界普遍认为，由于上半年的成交不畅，加上新货上市的力度不减，导致今年“金九银十”的库存压力较以往明显加大，尤其在南沙、番禺、黄埔这些外围区域更甚。这也意味着开发商的降价压力更大。预计接下来楼市的促销力度不会减弱，否则，“金九银十”成色难保。