不少亲历者应该不会忘记，2010年，以台江金融街万达SOHO的热销为契机，众多各板块SOHO项目纷纷上马，直至2013年，火热之势直接延伸至外围近郊板块。
在历年SOHO热销的因素中，住宅限购令无疑为投资客转战总价较低的SOHO市场提供了政策契机，也令大部分市区SOHO成为了不限购、亦商亦住的多元置业首选。
如今，随着“闽八条”的出现，延续近四年的限购令终于退出了历史舞台——恰在此时，新一轮更大体量的SOHO供应潮即将来袭。
这一次，在没有限购政策利好的背景下，总计逾80万m的SOHO又将何去何从？同时大量市区SOHO的涌现，又将对已然成势的外围SOHO造成怎样的冲击？
新格局 中心、外围板块同发力
众所周知，2013年起，随着市区SOHO项目多进入尾盘，而北江滨CBD及金融街CBD写字楼项目的兴起，市场办公物业成交重点重由写字楼产品取代。
在此期间，凤翔湖滨世纪 (论坛)、西海岸 (论坛)SOHO、信通中心 (论坛)、世茂御龙湾 (论坛)、融汇温泉城 (论坛)、正荣财富中心 (论坛)等多个近郊项目SOHO产品逐步释放。
其中，据数据显示，2014年上半年，市区SO?HO供应1190套，供应面积4.89万㎡，成交814套，成交面积4.84万㎡。而闽侯，供应达到了1085套，供应面积5.78万㎡，成交则达到1168套，面积5.21万㎡。SOHO市场的重心在2014上半年一度转向了外围。
然而这种局面，并不持久。进入8月，随着东二环泰禾广场 (论坛)二期SOHO、三盛CITY (论坛)、融信双杭城 (论坛)等拥有大体量SOHO项目纷纷入市，福州SOHO市场格局，也发生变化。
“接下来的SOHO格局将由近郊发力转为近郊与中心同时发力，四处开花，外围SOHO量仍将有增无减，而市区SOHO将重新夺回楼市关注。”一业内人士表示，特别是SOHO产品对地理区位和地段成熟度要求更高，市区SOHO再现推量潮，无疑将对仍在“博未来”阶段的近郊SOHO产品造成冲击。
限购松绑 对市场影响有限
不过，看似前景光明的市区SOHO，同样有着自己的隐忧：
2010年，限购令的横空出世，让SOHO顿时成了投资客眼中的香饽饽；如今限购松绑，在消失了“市区不限购”这样金字招牌后，众多新兴SOHO项目又该如何从市区竞争中脱颖而出？
“其实，近两年来市区SOHO项目热销的本质原因，早已不再仅是限购令的政策引导，本质原因仍在于优越的投资价值，从而吸引了大量投资客的关注。”泰禾集团商业地产公司副总经理陈潮表示，所谓投资价值，就是“地段价值+综合体规划”，这种双重价值的叠加，让投资客真正看到了市区SOHO项目的投资前景。
同时，张旭东认为，一方面2010年福州楼市初遇SOHO，恰逢限购出现，也造就了早期热销的优势，然而限购令持续多年后，市场影响逐渐弱化，已经对SOHO销售起不了实际的助推作用；另一方面，商业地产不限贷的优势，让限购即便放开，也比当下住宅投资更具优势，尤其是市中心拥有综合体规划的SOHO爆发力强，增值空间更大。
市区SOHO：依托“综合体+地段”，差异化定位
由此可见，依托综合体的整体规划打造SOHO产品，已经成为当前市区SOHO的主流模式，然而面对未来庞大的体量释放，如何在综合体模式的基础上差异化竞争，已经迫在眉睫。
对此，多位项目负责人给出了自己的答案。
陈潮强调，通过规模化产生商业集群的聚合效应，是东二环泰禾广场打造“市中心顶级商务集群”的目标，而总计12栋的SOHO产品作为项目整体集群的商务办公部分，依托10万m的5A甲级写字楼和高端酒店集群等诸多配套，打造唯一的高端酒店集群，提升产品的投资价值。
三盛地产常务副总经理陈新则表示，尽管SOHO产品用途多元，但决定其核心价值的仍是地段价值，三盛CITY的SOHO产品坐拥市中心核心地段、学区价值和江景稀缺资源，更重要的是，依托5万m的福州主题式商业街区，以主题体验为载体，汇聚了白金五星级酒店、主题式商业街区、精品购物中心、都市艺游广场、瞰江商务公园等六大高端业态，让旗下SOHO产品在综合体的整体规划发展中得到价值提升。
另一方面，近期势头正盛的融信双杭城，同样有着自己独特的定位特色——上下杭历史文化保护街区。融信集团福州地产副总经理郑璋告诉记者，尽管项目目前尚未全面亮相，但可以肯定的是，融信双杭城的SOHO产品将依托上下杭特殊的历史文化保护街区规划和历史商务氛围，打造类似上海新天地式的地标中心。
加强后期运营，增加回报率
此外，据部分项目负责人透露，传统SOHO“卖完走人”的销售模式也将改变，后期运营将成为SOHO产品持续提升价值的重中之重。
“SOHO产品进入租赁市场后，后期的运营和物业服务将决定产品后续的升值空间，同样也是诸多投资客所关心的环节，这就需要开发商从前期设计规划到后期运营模式上都要有充分的前瞻性和创新。”陈新指出，以三盛CITY为例，在前期产品设计上，不仅有4.5米挑高增加产品附加值，更以5A甲级写字楼的标准打造；在规划上，依托全方位的主题式商业综合体，全面提升产品价值；在后期运营上，还将考虑以售后返租的模式，将SOHO进行统一规划，打造商务中心，以专业的后期物业服务保障投资者的利润收益。
而在成功开发运营了五四北泰禾广场 (论坛)后，东二环泰禾广场对SOHO的后期运营，也有了自己独特的模式。“我们拥有强大的后期运营公司，并推出了金管家服务，为投资者提供出租服务便利，这也为东二环泰禾广场提供了良好借鉴，同时我们还将与有关部门协商，继续为投资者争取更优惠的政策支持。”陈潮补充道。
近郊SOHO：博未来，抢现在 出路仍在价格与产品
相较市区SOHO风风火火的逐鹿争夺，在地段上处于劣势的近郊SOHO产品，多少有些“尴尬”。
“总体来说，当下外围SO?HO仍处在‘博未来’的阶段。”一在售SOHO项目负责人表示，由于决定SOHO前景的主要是地段和区域成熟度，对于外围SOHO而言，由于目前外围板块仍属于发展阶段，各个产业支撑力不足，需要等待成熟，在这种情况下，打造住宅类SOHO成为许多外围项目的应对之策，然而SOHO在后期水电、物业等费用较普宅偏高，同样是难以避免的劣势。
因此，许多业内人士认为，控制更低的总价，打造更灵活的产品，是新格局下近郊SOHO的主要出路。
张旭东表示，尽管近郊SOHO项目不少，但极具性价比的产品依然稀缺。首先是在层高方面，尽量做到挑高，增加产品的附加值，在户型设计方面，也应该与住宅产品形成区隔，例如住宅设计面积在60㎡以上，而SOHO面积设计在30~60㎡之间，走小面积精装修路线，专攻缺乏经济实力的刚需过渡客和手头有小额资金希望保值增值的投资客。
□记者的话
有利可图方为出路
假如你是一名投资者，面对未来这么多SOHO产品入市，你会怎么选择？
毫无疑问，第一选择肯定是回报率。
市区SOHO注重未来的租金回报，近郊SOHO则重视板块成熟度带来的升值回报。然而一个不可忽视的问题是，根据记者在上半年的走访调查，2011年的第一波SOHO进入租赁市场后，租金历经冲高回落后进入了当下的企稳瓶颈期，SOHO每平方米租金通常为同等地段写字楼的一半甚至更低，部分区域的SOHO出租率也仅在50%上下。
因此，后期运营，已经成为开发商不可回避的话题。如何通过良好的运营服务，持续提升产品价值，让投资者看到“有利可图”，这才是在新格局、大体量SOHO市场中脱颖而出的真正出路。
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