37城放松限购后调查：房价仍处下降通道，银行按兵不动房企洗牌加速
超30城市限购松绑难提振市场，引发资本市场躁动逾百家房企涨幅超10%，再融资遇冷；银监会多次警示房地产贷款风险，一些地方银监局已进行了多次压力测试和风险摸底。
理财周报记者 郭建鹏 袁盼锋/北京报道
随着全国37个城市放松限购，后限购时代的楼市惊现变奏，北上广深集体陷入了松绑的包围圈。
7月以来，多地出台了具体措施，以往严格限制的购房政策，刹时间大面积放开。
可这剂强心针并未给持续寒冷的楼市带来兴奋，记者采访的多位业内人士认为，如果只是政策“松松口”作用不大，何时在融资、信贷政策上下功夫，才值得期待。
然而，银行方面纹丝不动，面对市场的期盼，短期内实现贷款放松基本无望。
不过，资本市场已经开始躁动，Wind数据显示，截至8月21日，可统计的135家上市房企中，7月份以来，已经有103家涨幅突破了10%，中粮地产、中天城投等表现抢眼。
理财周报记者发现，躁动之下，房企仍然面临趋紧的资金链，库存高企、市场冷淡，安全的资金链尤为重要，房企也在艰难地尝试融资之路。
限购松绑引发资本市场躁动
一个个城市限购政策的松绑，在火热的八月频频出台，更为劲爆的细则，犹如火球砸向各地楼市。
颇具轰动效果的是上海。
8月上旬，市场传闻，上海某大行下发房贷新政文件，其中对首套房认定条件的放宽，被引申理解成“上海在一线城市中首个尝试放松限贷”。这条传闻也把全国放松限购推向了高潮。
即便上海各大银行几乎一致否认该条传闻，仍然难以阻止资本市场上压抑许久的异动。
Wind数据显示，截至8月21日，可统计的135家上市房企中，7月份以来，已经有103家涨幅突破了10%，而在第二季度中，涨幅突破10%的房企，仅有21家。
7月以来，表现抢眼的房企有盈方微、中粮地产、中天城投、运盛实业等，涨幅分别为77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。
同样在8月11日-15日放松限购政策频出的这一周，房地产指数上涨 2.45%，同期沪深300上涨1.27%，房地产指数跑赢沪深300指数1.18个百分点。
龙头企业方面，万科A7月份以来涨幅为12.81%，招商地产7月份以来上涨13.53%，保利地产7月份以来上涨了14.11%，金地集团7月份以来仅上涨了5.01%。
万科方面，1-6月，其累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%，销售金额首次半年突破千亿，市场地位得到进一步巩固；招商地产[微博]2014年上半年净利润则同比下降30%至人民币18亿元，主要是结算较少、毛利率下滑及去年同期投资收益较多所致。
保利地产[微博]方面，其7月份累计仅获取项目2个，1-7月土地投资权益金额为163.4亿，较去年同期下降13.73%；金地集团方面，上半年营业收入录得同比上升3.3%至90.8亿元，实现净利润1.6亿元，同比大幅下降49.9%，业绩大幅下滑是因结算面积少及毛利率下滑双重影响。
显然，房企仍然难以摆脱今年来的阴霾。
根据国家统计局统计，7月份，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降2.5%。值得注意的是，目前价格环比下降仍没有带来销售量的回升，虽然多数限购城市放松了政策，但对销量的效果并不明显。
公开统计显示，已有31个城市正式或传言放松限购。有成交数据的城市中，13个城市限购放松后呈现先高后低的成交走势，只有杭州和佛山两个城市目前成交一路走高，其余城市放松限购后成交没有明显变化。
库存高企早已不是房企之间的秘密。今年前7个月，全国商品房销售面积为56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份扩大了1.6%；7月末，商品房待售面积为55230万平方米，比6月末增加了802万平方米。
销售乏力，房企的投资更是冷淡。理财周报记者了解到，7月底，十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元，仅相当于去年全年购地金额的4成。8月上旬，20大房企仅中海有一宗价值6.87亿土地入账。
再融资的魔咒
一边是销售乏力，一边是投资冷淡，房企至关重要的资金链也日益趋紧。
公开数据显示，2014年上半年，开发商的到位资金累计同比增速持续下滑。上半年房地产开发商资金来源58913亿元，同比增长3%，增速比2014年一季度回落3.6%。而据易居研究院统计，从资金结构来看，上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8%，且高于去年同期2.6%。
融资愈发困难，资金链趋紧宛如悬在房地产企业头上的达摩克利斯之剑。
8月21日，北京城建发布非公开发行股票公告，公告显示，截至2014年8月15日，北京城建非公开发行普通股500000000股，募集资金总额为39亿元，扣除各项发行费用7920万元，实际募集资金净额为38.21亿元。
北京城建的此次发行对象包括财通基金[微博]、易方达资产管理、宏源证券、国华人寿、北京城建集团、申万菱信[微博]基金、建信基金[微博]、浦银安盛基金[微博]等8个对象。
公告显示，本次发行后，公司净资产将大幅度增加，资产负债率相应下降，完成后，公司总资产将增加至417.15亿元元，增幅10.08%。北京城建方面表示，本次募集的资金将主要投入北京地区，共4个项目的开发。
值得注意的是，在今年上半年，北京城建就承受着资金链紧张的质疑。彼时，北京城建接连甩卖旗下资产。截止到3月31日，北京城建资产负债率为74.46%，净负债率为81.93%，低于行业平均水平。记者了解到，目前北京城建主营业务仍为房地产开发销售，这一项目上的收入达到90%以上。按照其公告显示，2013年第四季度末，房地产开发及销售这项的收入为73.9亿元，而这个项目的主营成本高达44亿元，成本比例为96.11%。
不论北京城建方面如何澄清，机构投资者对于北京城建的青睐愈来愈少。去年底，尚有86家机构持有北京城建，而今年来一路递减。截至二季度末，只有6家机构持有北京城建，占流通股比例由去年底的21.21%，降至9.16%。
另一家目前承受资金链煎熬的房企是国兴地产。
由于自有资金偏少，目前国兴地产可供开发和销售的楼盘实际仅有重庆国兴北岸江山一个项目。早在去年8月，其就公布了非公开发行股票预案，拟募集资金总额14.9亿元，其中10.5亿元用于国兴北岸江山东区开发，其余补充公司流动资金。
记者了解到，此前，其增发预案已上报证监会[微博]，目前正接受国土资源部的审核。
国兴地产上半年的业绩已经凸显公司紧张的资金链。上半年，国兴地产净利润为5000万元，增长幅度高达649%，业绩实现增长主要是因为重庆国兴北岸江山项目2014年上半年B4、A1号楼顺利实现交房结转利润，仍是去年销售的“滞后”反应。
半年报显示，上半年营业成本为1.97亿元，而去年同期仅为317万元，原因是重庆国兴公司交房面积增加，结转成本同比增加导致的。事实上，国兴地产目前只有一个项目，而今年工程项目款项又要大幅增加，其资金链面临不小压力。
近期，中天城投在资本市场的表现也引人注目。7月份以来，其已经上涨了50.86%，目前该房企土地储备超过2200万平方米，除南京外7.6万平米外，全部集中在贵阳。
这家贵州唯一一家房地产上市公司，也在筹备再融资的事宜。其6月发布的公告显示，拟非公开发行股票数量不超过40,847万股，募集资金总额不超过270,000万元。募集资金将用于：(1)贵阳国际金融中心一期商务区项目，(2)贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团(公租房组团)项目。
8月14日，中天城投收到了证监会批复，核准其非公开发行不超过42,789万股新股。
在再融资取得进展之下，是其成本的骤然增加。中天城投半年报显示，上半年实现营业收入50亿元，较上年同期增长94.74%，而在成本方面，今年上半年其房地产开发和经营的成本为33.9亿元，而去年同期仅为14.4亿元。
在接受理财周报记者采访时，一位房地产投融资人士表示，上述几家房企能够通过非公开发行股票实现再融资，已经是今年来少有的案例，“尤其是今年来楼价下跌、一些小房企资金链断裂的情况使得房企再融资难上加难，银行方面已经不可能，而房地产信托则受到了更加严格的监管，融资渠道越来少”。
银行难有作为
好消息是，银行层面已经有所动作。
据一位知情人士介绍称，目前各家银行都在考虑房地产贷款的政策，尤其住房按揭贷款，但银监会的引导意见还不明确，是否会有所放开，放开的程度如何，目前还没有明确的消息。
对于各家银行来说，尤其2013年起，房地产行业就和地方政府融资平台、产能过剩行业等一起被列为了行业风险管控的重点，控制房地产信贷比例成为银行风险管控的措施之一。
据银监会的数据显示，截至2014年6月末，中国银行业的房地产贷款余额为16.2万亿元，占到了各项贷款余额的20.8%。这一统计口径下的房地产贷款包括了房地产开发贷，也包括了个人购房贷款，其中，个人购房贷款占到了整个房地产贷款的67%左右。
不过，截至2013年末，商业银行房地产贷款的不良率远低于银行的总体水平，仅为0.48%。但很多业内人士都认为2014年房地产贷款发生不良的风险可能远大于2013年。
据记者了解，2014年以来，银监会已经多次警示过房地产贷款的风险，一些地方的银监局已经进行了多次压力测试和风险摸底。
与此同时，房地产贷款所形成的逾期以及不良开始不仅限于开发贷，住房按揭贷款逾期违约也已逐渐暴露，二三线城市较高的空置率和较低的日均销售量正在放大贷款违约的风险。
据了解，今年以来，在浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都出现了房产购买者因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。
“对于开发贷，总体信贷是收紧的，短期不会大幅放松，至于住房按揭贷款，许多银行已经开始不同程度的利率浮动，但全面放松依然存在很大的不确定性。”一位国有大行的中层分析称。
此前，曾有媒体报道称，工行广州分行的首套房利率由之前的基准利率上浮8%下调至上浮5%。更早时，农行的部分分行从7月底开始房贷利率由10%下调至5%。
不仅如此，建行、交行、汇丰银行都有部分区域房贷利率下调的消息。在区域上，除了广东外，上海、浙江绍兴、广西等地均有传出限贷松绑的消息。
即便如此，大部分银行尚未实质性地施行相关的房贷优惠政策，浮出水面的个别区域个别银行的“优惠”也仅限于利率上浮幅度的适度回调，信贷优惠甚至信贷放宽尚难寻踪迹。
但也有业内人士认为，接下来，随着房地产成交的萎缩，可能也会出现各家银行新一轮的房地产信贷业务的拼抢，贷款利率将有所下降，贷款优惠也有可能。房地产信贷政策在现有的信贷规模下进行结构性调整可能性更大。
行业洗牌中小房企雪上加霜
进入8月，房贷市场已经发生变化。
公开信息显示，8月份第二周，各地房贷市场实际按揭利率成本开始实质性下行，一线城市总体房贷利率水平低于二线城市，目前优惠利率贷款申请按照由易至难的排序依次是北京、上海、深圳、广州。
目前，深圳地区，中、工、建、交四大行的首套房贷利率已由基准上浮5%下调至基准利率，而招商银行最低可以做到9.8折；北京地区，北京农商和招行最低可以提供9.5折，中信银行最低可以提供9折；在上海，农行最低可提供9.5折贷款；广州方面，工、建、招商最低基准上浮5%，较前期有所下浮。
在接受理财周报记者采访时，一位资深房产分析师认为，取消限购政策对一线城市作用很小，对二线城市成交量或许有一定提振效果。
“房企还是以去库存收拢资金为主要目的，但房贷利率如果还是没有明显下降的话，中小房企的日子会难过，不排除淘汰一些小型房企的可能，这是整个行业接下来要面临的新情况。”这位分析师说。
另外值得注意的是，在房地产信托受到严格监管之后，一些曾经较大型的房地产信托也在收紧房地产业务的规模。
上述房地产投融资人士介绍，包括中融信托、诺亚财富在内的机构，已经从上个月大幅减少了房地产类业务，甚至停止了这项业务，对中小房企的融资来说，是雪上加霜。
在他看来，目前只能期盼政策层面有实质性的进展，比如当下货币政策的变化正在释放一些信号，或许对中小房企的融资产生支持。“但是中小房企资金链断裂的风险仍不能忽视，这是房企整个行业短期内难以摆脱的窘境。” | 
