楼市迫近“新常态”
一线城市房价全面告负
房价降价风终于全面刮到了最坚固的堡垒。
8月18日，国家统计局发布了7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，在上海、广州、深圳先后步入下跌通道后，7月份，四大一线城市中房价惟一还在坚挺的北京也终于撑不住了，出现了环比下跌的态势，这也是北京房价自2012年6月以来首现下跌。
“一线城市房价出现下调的主要原因在于房企的主动降价。”国研中心一位要求匿名的负责人对《华夏时报》记者表示，“在开发商看来，一线城市如果愿意以价换量，真实的需求是存在的。”
在国家统计局发出“北上广深四大一线城市房价首现环比全面下跌”的官方数据之后，业内人士普遍认为，国内房地产市场的降价态势恐将进一步持续，楼市正被迫进入“新常态”。
“在如今的市场局面下，尽管地方政府救市仍然不遗余力，但中央在政策刺激方面是有底线和尺度的，地方政府目前的救市政策很难起到立竿见影的效果。”上述负责人认为，“应对这轮市场调整，关键还在开发商自身。”
“明降20%”的意义
8月16日，北京东亚新华地产突然宣布，旗下东亚·印象台湖项目大幅下调价格，成为楼市低迷以来，北京首个明确宣布直降的楼盘。
本报记者在项目现场了解到，此次，东亚·印象台湖项目共推出办公、住宅各50套房源特价销售，其中办公类房源14900元/平方米起售，住宅类房源18900元/平方米起售，相比今年4月7日该项目二期推出的21000元/平方米和23300元/平方米，售价分别下降了6100元/平方米和4400元/平方米，降价幅度在20%左右。
“我们预测今年下半年北京的房地产市场不会有太大的变化，仍然是以价换量为主。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏对记者表示，这主要是基于对楼市政策和同行业对手的观察。
但一位目前在北京也有项目在售的开发商则对记者称：“对于开发商而言，明降20%和暗降20%的意义是完全不同的，这预示了开发商对市场进入下行通道的态度和判断。尤其是这一项目降价后的效果是很明显的，下半年将有更多的开发商采取这种直降的方式入市。”
事实上，东亚·印象台湖项目并非北京目前降价幅度最大的楼盘。
同在8月16日这天，首开常青藤项目推出四期双楼王的3号楼和43号楼。销售人员对记者介绍：“新开的房源均价在32000元/平方米-33000元/平方米，相比前期42000元/平方米的售价直降万元。”
除北京之外，同为一线城市的深圳，新开盘项目也放低了“身段”，开始低价入市。8月16日，华业·玫瑰四季开盘，主流户型均价在22000元-24000元/平方米。
“这个项目离地铁站不远，交通方便，但开盘价格比周围二手房价格还低。”在现场办理购房手续的一位购房者李先生对记者说。
中国指数研究院一位人士指出，早在今年5、6月份，上海、广州部分项目就已经开始暗中调价，价格下调幅度在10%-15%左右。
国家统计局最新发布的数据则更能说明问题：7月份，北京、上海、广州、深圳四个城市的新房价格环比分别下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%；二手房价格环比跌幅则分别为0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。
“北京取消限购的几率不大，因为取消限购带来的影响太大；目前一些房地产企业资金链并不充裕，需要走量来回收资金。”贾玉鹏认为，既然迟早要降，开发商不如将价格调整到位，较早地获得市场的认可，抢占客源。
明降或转为暗降
与北上广深出现的楼盘降价相对应的是，一线城市不断走高的库存量。
“目前四个一线城市房价指数均出现环比下跌，这和整个库存压力较大有关。”上海易居研究院研究员严跃进认为，目前一线城市还没有公开救市的做法，限购、限贷政策仍比较紧，同时购房者也在观望，进而导致库存积压，这反过来倒逼房企降价。
国家统计局数据显示，2014年7月份，一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米，环比增长4.4%，同比增长27.5%。这意味着继6月份库存量创新高后，7月一线城市库存继续攀升。
具体而言，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅库存量分别为1024万平方米、1158万平方米、857万平方米和362万平方米，环比增幅分别为4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分别为28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。
从库存和销售量之比(简称“存销比”)情况来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9个月、17.2个月、14.1个月和14.7个月。而在2013年年末，上述4个城市的存销比分别为7.6个月、8.7个月、9.0个月和11.9个月。
“显然，2014年一线城市楼市消化库存变得较为艰难，尤其是北京，存销比反弹力度较大，由去年库存压力最小逆转成为今年库存压力最大的一线城市。”严跃进分析认为。
贾玉鹏则表示，目前北京很多楼盘还是以暗降为主，但随着时间的推移，会有越来越多的项目加入到明降队伍中。
“2014年即将过去8个月，对于上市房企来讲，年报业绩压顶，其在9-10月份将加大推盘力度，适度调整价格抢收‘金九银十’。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，一些大型品牌开发企业的项目预计会出现20%-30%的大幅降价。
不过，也有业内人士对此并不赞同。对于未来房价的判断，贾玉鹏认为，如果政策不发生大的变动，单纯以市场情况分析，随着以价换量的持续，到明年一二季度，购房者会普遍接受和认可当时的房价，这样最晚到明年第三季度，整个市场会因成交量的支撑而抬头。
“不过，总体上来看，目前一些楼盘大幅降价的房源数量仍较少，开发商主要还是出于一种销售策略，即拿出少部分特价房吸引客户，带动成交量。”中原地产首席分析师张大伟表示。
应对楼市“新常态”
在本轮楼市调整中，地方政府在“救市”表现上可谓积极。随着8月16日哈尔滨正式取消限购，在46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近九成。
与此同时，在楼市下行趋势难以扭转的情况下，随着多地放松限购获得中央默许，一些地方政策微调的窗口也已经打开。
据公开信息显示，7月下旬，四川眉山出台政策，购房即享政府60元/平方米补贴。同样出台购房补贴政策的还有浙江绍兴、安徽芜湖、四川遂宁等5个城市。而其他在房地产交易方面进行政策调整的省市则接近20个。
“从已有救市城市的举措来看，不外乎契税减免、购房补贴、放松公积金贷款条件、购房入户等方面。”业内一位分析人士指出，除了关键性的银行“限贷”尚未明显放松外，事实上，地方政府的行政调控手段，已与2008年救市措施无异。
不过，市场和开发商对此或许并不买账。
“现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能买得起房子。因此，对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”住建部政策研究中心主任秦虹指出。
尽管市场上对上海等地限贷放松的传言已经传出多日，但放松限贷的政策并没有得到官方确认。
“从信贷、财政补贴等方面进行救市的仍然集中在三四线城市，二线城市放松限贷政策还需要时间，短期内不会成为市场的主流。”一位全国性开发商对《华夏时报》记者表示。
业内分析人士指出，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。房地产业周期和宏观经济周期正相关，中国经济增速从高速向中高速调整，房地产业也进入了结构调整的“新常态”。
“本轮楼市调整是市场自发的深度调整，并非政策引发。”世联行杭州顾问部一位顾问对本报记者指出，“在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下，开发商应采取更为积极主动的市场手段去库存，加速周转速度，以应对本轮楼市调整。”
风向似乎正发生根本性的改变。 | 
