买二手房谨防共有产权纠纷 避免合同失效

广州市房地产中介协会13日发布了上月行业纠纷与投诉处理报告，并向二手房购房客发出提醒，市民在购买房屋前，可要求业主出示由房管部门提供的产权查册信息，以详细了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有，应当让全体共有人到场签订合同，以确保所签订合同的效力。

据介绍，在现今的二手房交易市场中，大部分买家主要是通过中介机构寻找合适物业购买，为保证交易安全，买家须知悉物业的产权情况。因此，买家应在正式签约前要求业主提供房产证或房管部门出具的查册表，查看物业的产权情况，确定业主对物业的处分权利。如物业属单独所有，则业主本人即享有对该物业所有的处分权；若为共有的物业，须经全部共有人一致同意后，可对外进行放盘，与买家进行交易。另外，针对部分业主委托代理人进行放盘的情形，买家除查看房产证或查册表外，还需要查看委托书的委托权限及时效，以此确认代理人对物业的处分权。

另外，买家亦可要求中介机构或经纪人员协助查验业主或其代理人的权属情况，核验业主或其代理人对房屋所享有的处分权。

广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒消费者：在购买物业前，应当知悉物业的产权情况，对于共同共有的物业，应让全体共有人到场签订合同，以确保所签订合同的有效性。如在签订买卖合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售证明的，买方可要求与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由到场签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任(可约定相应的违约金)，从而维护自身的合法权益。

■案例回放

业主周某与朱某对位于天河区的某物业为共同所有，且各占1/2的产权。2014年2月18日，他们共同委托某中介公司进行放盘。次日，买家李某与周某协商签订《存量房买卖合同》。因李某知悉周某只有该物业的部分产权，故在签约当天，周某电话咨询朱某，朱某承诺会在《存量房买卖合同》中补签。周某与李某签订《承诺书》约定：“若由于朱某不签订合同，导致合同无效的，周某向李某赔偿经济损失1万元。”

李某与周某签订合同，并交付3万元定金。但在办理交易过户手续时，朱某拒绝签订《存量房买卖合同》。在协商无果的情况下，李某将案件诉至仲裁委员会，并要求周某赔偿其损失。仲裁委员会依法裁定上述《存量房买卖合同》为无效合同，周某应当向李某返还定金3万元，且根据《承诺书》中约定，周某须向李某支付违约金1万元。 (记者/郑佳欣)