|
问题二：
“闽八条”哪些政策对楼市影响最大，特别是需求方面的。你是如何看的?是否会全面落实与执行?
谢逸枫答：“闽八条”救楼市主要是重振楼市霸气、激发市场信心、刺激购房需求。其中有三条重要的政策，一是合理引导住房消费。二是实行分类调控。三是落实差别化住房信贷政策。有助于地方经济稳定增长、增加土地土让金和财税的收入、防止市场大幅度回落、防范房价过分大跌，影响社会和谐、稳定。
从具体的政策上看，一是取消限购政策。福州市、厦门市可以根据本地市场变化情况，调整放开住房限购措施。“放开”的意思就是取消，即福州和厦门取消限购，不用担心被叫停，省住建厅是支持的。按照此当前形势，国家住建部不会强烈反对、否认，会默认这种“救市”政策。二是放松普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房属于普通商品住房。意味着普通商品住房标准大幅降低，市中心中小户型高档房，已变成普通商品住房。将有更多的房源，直接可以享受相关税收和贷款的优惠政策，促进成交。如果按照2005年国家政策中首次界定“关于普通商品住房的标准”三个指标，1.容积率。2.户型面积。3.价格水平。“闽八条”明确的把“价格水平”给删除了价格水平指标。按照2005年福建“关于普通商品住房的标准”的规定是“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.38倍以下”)。
三是放松限贷政策。“闽八条”规定：“在全省范围内购房办理贷款手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。家庭购买首改房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”意味着限购放开，但不是取消限贷。第一是外地人购房不需要提供证明。这比较合理，减少刚需与改善的合理需求误伤。第二是购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。实际是申核贷款时实行“认房不认贷”，改变过去“认房又认贷”。也是比较合理，避免误伤置换型自住需求，可以享受首套房贷优惠。
第三是首改房(首次购买改善性普通商品住房)，按首贷认定。说明已有一套房，再买一套的(按文件，包括增加住房面积、增加电梯功能、优化地段等级、购买“学区房”等)也按首套房发贷款。也是合理的，防止误伤合理的改善需求。但涉嫌严重违反当前国家限贷与房贷政策，即便是“认房不认贷”，也属于第二套，现在按首贷，的确太过分。很多人首套房都没有，竟然买第二套也是首套。第四是购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况。显然，此限贷的这两条放松力度大，因为购房人套数证明，已经排除了二手房，或者不包括已还清贷款的二手住房。意味着一个家庭可能买五套房以上，并且可能会按照首套房优惠政策办理，如果证明“无房”实则太容易了。第五是金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。首套房七折优惠政策回来了，简直是太霸道了。根据“2012年6月，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。2013年7月，央行发布公告称，为推进利率市场化，自7月20日起，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。”说明福建省要求商业银行对于个人房贷利率都须打七折，银行会执行吗?如果真执行了，砸锅卖铁都要买房了。
“闽八条”充分暴露了福建省政府对当前楼市降温与紧缩的房贷趋势无比着急的心理，太过急于大幅放松限购、限贷政策。但是这个“救市”文件并非福建省政府颁发或转发，仅仅是福建省住建厅发的，并且没有联合省银监局和人民银行。“闽八条”存在职权“越位”嫌疑，执行力必然是大大折扣。虽然“救市”文件中的部分措施是合理的，但部分措施存在不合理的。毫无疑问，福建省的商业银行，因无省银监局和人民银行及省政府的联合通知、文件或者不合理的政策存在，恐难全面贯彻与落实此新政。
四是“闽八条”其他政策内容看，新意不多，老调重申，但可以适当关注。第一是防止打砸售楼部，对老业主极不利。“闽八条”规定：“支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。地方政府和公安等有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任，维护社会稳定。”第二是设置住宅商品房库存“警戒线”，防止库存过快增长。“闽八条”规定：“对于商品房库存量大、去化期限超过24个月的市、县，应调减商品住宅用地出让规模。”第三是明确的新政有效期限，是短期的“刺激政策”。“闽八条”规定：“《若干意见》自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。”第四是扶植二手房市场，免征营业税。“闽八条”规定：“发展二手住房市场，个人转让购买超过5年(含5年)的普通住房，免征营业税。个人购买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定。”
“闽八条”总体评价来说，是一个合理的、措施比较全的“救市”政策，对楼市走势与市场发展具有深远的重大影响与实际作用。一是起到稳定楼市与房价及市场走势的心理预期。二是可以有助释放自住需求，包括首次置业、首次改善与改善型的合理住房需求。三是消除了商品房库存过高的区域市场泡沫、空置、崩溃的风险，促进房地产市场长期健康稳定发展。四是挽救了将面临生死存亡的濒临破产中小房企，缓解了大中房企资金链破裂的压力。五是重新给了市场复苏与回暖的动力，楼市春天的来临，市场信心又回来了。六是树立了给其他省份“救市”的榜样，有利其他省市“救市”跟风的理由。不过，“闽八条”部分政策力度过于偏大、失当，缺乏具体的执行力、实际可操作性较差，商业银行难以“依命从事”的落实。因此，对于个人房贷政策，银监会和央行，应该要切实行动起来。最好是联合分布明确的、具体的政策文件，让银行“流道德血液”。
问题三：
截止到目前有多少城市取消或放松限购政策?又有多少城市实施大规模的“救市”?
谢逸枫：截止到2014年8月8日，全国已有34个城市取消或放松限购政策，仅剩余12个城市，超过46个限购城市的三分之二。在这34个城市中，政府明文通知取消限购与放松的城市有南宁、呼和浩特、济南、海口、西安、苏州、无锡、杭州\萧山区余杭区、温州、宁波、青岛、合肥、太原等13个。无明文取消但放松的城市有天津、福州、衢州、金华、南昌、成都、厦门、乌鲁木齐、银川、长春、武汉、石家庄、徐州、台州、绍兴、舟山、贵阳、郑州、沈阳、长沙、佛山高明区等21个。传言放松实际未放松执行与未放松的城市有北京、上海、广州南沙区萝岗区、珠海、昆明、三亚、深圳、南京、哈尔滨、兰州、西宁、大连等12个。
城市大规模的地方楼市“救市”刺激计划早已卷土重来，譬如安徽省铜陵市(5月1日)、四川(7月31日)、广西(8月4日)、绍兴(8月4日)、包头(8月5日)、福建(8月8日“新8条”)、武汉(7月14日，传武汉楼市新政二套房贷首付4成)等地发文，通过财政、税费补帖、公积金调整、首套、二套房贷放松、取消限购、限贷等形式刺激楼市。房地产业不好，地方经济发展困难，财政收入、GDP增长下降，产业调整无法实施，还地方债务、保障房建设与棚改及基础设施投资的资金来源无着落。另外是2014年7月1日，市场上大规模投资刺激计划已开始，万亿棚户改造已是确定，地方政府投资多个2万亿重现。最为强烈的是房地产业，被称为最受益的产业之一。随着新房降价的增多，二手房市场价格也出现松动，谈判余地变大。购房需求的自住客户近段时间开始关注相应楼盘，买方市场下选房、谈价相对容易。
2014年地方政府救市的楼市刺激政策措施包括调整普通住宅标准，降低首套、二套首付与利率比例，公积金政策调整，限购与限贷的取消、放松，限价与限签及限售政策取消、放松，首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷财政支持，契税优惠或减免，鼓励人才购房，买房落户的户籍制度改革的九大方面“救市”措施。毫无疑问，限购、限贷取消与大规模的强刺激，释放出地方政府全面救市的强烈信号。
| 
