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另一方面，从人口流向拐点看，中国作为发展极不平衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时并进、共同存在的。大城市病集中爆发将使当地的富裕阶层家庭对其产生厌恶感，从而激发了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因北京的高收入和高水准公共服务等，而被从二三线城市吸引过来，将富裕阶层家庭郊区化的空缺弥补。由于人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化层层递补、并存交错，因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。
供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价短期调整不可避免。
2008或2011年的市场调整，都是由外部因素冲击所导致。如2008年的金融危机冲击，2011年的大中城市限购冲击。本轮市场调整与2008或2011年的市场调整的根本区别是，本轮调整是由市场力量自发形成的，它表明市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三四线城市住房出现结构性过剩。从一二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。为消化结构过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2至3年的调整期。
住房市场调整趋势确立地方政府调控更趋灵活
2014年上半年全国各类城市住房市场在无严厉宏观调控政策进一步干预的背景下进入了自主调整阶段，住房投资、新开工面积及住房销售量价等主要指标均出现了持续下跌或增速回落，调整趋势确立。导致上半年各类城市住房市场调整的主要原因是短期供求状况的转变，住房供给增加及需求不足导致库存不断增加，住房存销比不断攀升。
下半年在中央“微刺激”保障宏观经济缓中趋稳的大背景下，住房市场调控将继续关注中长期制度建设，同时在“分类指导”和“双向调控”思想指导下，地方政府进行局部调控的自主空间扩大，调控政策也将更趋于灵活。
一线城市和热点二线城市松绑限购的可能性不大，信贷支持增加会促进主要指标回升但幅度不大。下半年一线城市和热点二线城市住房需求在信贷逐渐宽松的背景下会有一定程度回升，但是受自住房等保障性住房对商品住房市场冲击影响，购房者观望态度不会有太大转变，加之受2013年下半年的高基数影响住房需求恐难大幅度增加；住房供给方面，开发商受前期销售低迷影响资金趋紧，下半年推盘入市量会加大；住房调控政策方面，供给偏紧状况长期仍较为显著的基本特征决定这些城市放松限购的可能性不大，信贷支持等市场调控政策或成为这些城市主要“微刺激”政策。需求、供给和调控政策三大因素共同决定了下半年这些城市住房市场调整将会持续，但是受信贷支持增加的影响主要指标会有所回升。
其它二线城市和热点三线城市松绑限购的范围会逐步扩大，住房市场调整趋势将延续至下半年。作为区域中心市场的二线城市和热点三线城市住房市场在限购松绑的带动下会有所回升，但是多年来随着供给的不断增加住房需求逐渐得以满足，供求均衡逐渐成为这些城市住房市场的主要特征。下半年在限购松绑的作用下刚性需求和投资投机性需求会有所回升，但是在住房市场供求趋于均衡投资投机回报下行背景下住房需求增加也有限。因此下半年二线城市和热点三线城市住房市场调整趋势仍将继续，但是主要指标下行或增速回落幅度会有所收窄。
大量三四线城市住房市场继续发展的瓶颈为供给偏多需求有限，房价合理回归带动的预期合理回归将促进这些城市住房市场调整趋势继续。下半年对土地财政过度依赖的三四线城市地方政府将通过更多形式加强对住房市场的刺激，但是供给偏多需求有限仍将是这些城市住房市场发展的主要问题，在供求机制作用影响下住房价格的逐步合理回归也将带动这些城市购房者预期的合理回归，而合理预期又会促进这些城市住房市场的继续调整。
房企两极分化态势明显寡头格局正在形成
在2014年上半年虽然房地产市场整体行情黯淡，但万科、恒大等一批领军企业依旧业绩斐然：万科年中销售额突破千亿，恒大销售面积也接近千万平方米；更值得注意的是，龙头房企的销售额、销售面积的增速均远高于整体市场的负增长水平，其中部分房企2014年上半年的销售额与销售面积增速甚至高于2013年同期增长水平，逆市增长势头强劲。2014年上半年销售额最多同时也是销售面积最大的七家千亿级房企包括：万科地产、绿地集团、恒大集团、保利集团、碧桂园、中海地产、万达集团。无论是销售额还是销售面积，这七家龙头房企近几年业绩的增长势头都保持稳健。虽然2013年全面回暖的市场行情没有为这些寡头企业带来预期之中的突飞猛进，2012与2014上半年市场下行的不利环境也并未对其造成明显的负面影响。而处于第一梯队之外，中小型规模的房企则出现了明显分化，华润置地、世纪金源、首创置业、远洋地产等业绩均下滑明显；旭辉、阳光城等周转速率较快的房企则实现了业绩的较快增长。
在房地产市场整体交易规模缩减的同时大型龙头企业仍然保持平稳较快的业绩增长率，这也就意味着小型房企正在被加速淘汰，大浪淘沙，下行市场促使房地产行业加速整合，行业集中度急速提升。在房地产业起步初期的“黄金时代”，急速膨胀的市场规模和与之伴随的巨大利润空间吸引了大量资本涌入，许多效率低下、管理落后的开发商仅依靠个别项目或买卖土地就能坐享高额利润。然而随着房地产市场规制和监管措施的逐步完善，市场竞争强度已逐步升级；尤其进入2014年以来市场供求矛盾逐渐凸显，交易萎缩、库存积压的条件下，规模小、效率差的房企更会加速失去其赖以生存的市场空间。相比于小型房企，大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势，而处于下行中的市场更会加剧强者更强、弱者更弱的马太效应。因此，在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下，众多小型房企无可避免地被挤出或兼并，房地产市场的寡头格局正在形成。
(执笔人：倪鹏飞、邹琳华、杨慧、刘尚超)
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