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转型求突破
从土地市场来看，未来三年上海商用物业的供应将出现井喷，届时商业地产面临的竞争将更加残酷。世邦魏理仕数据显示，截至目前，今年上海已出让的商用土地总量已超过400万平方米，其中，预计在2016年年底前开业的项目总量超过330万平方米。而未来三年，年均商用物业的供应量将达到112万平方米，这一数字达到了此前年份的3.4倍。
对此，戴德梁行高级助理董事、华东区商业地产服务部主管范红娟认为，当前商业地产面临的激烈竞争主要来自两方面，除电商的步步紧逼之外，供应量过大，产品同质化日趋严重也将在未来一段时间考验上海的商用物业市场。
范红娟介绍，为应对电商冲击，商业地产界近年来热衷于打造体验型产品，例如提高体验馆和餐饮类的比重等。
而为了应对供应井喷之下的同质化问题，商业地产项目奇招频出，力图改变目前“千盘一面”的现状。
例如去年年中开业，被称作商业地产“文艺青年”的淮海中路K11，该项目将商业与艺术融合，在上海商业地产界独树一帜，获得了消费者和业内的一致认可。
转变思维更关键
对于目前商业地产面临的问题，陈立民认为，房企的思维方式必须要做出改变。他说，“国内房企多以住宅起家，思维还停留在快速销售的开发模式，而商业地产与住宅不同，注重的是前期定位和后期的经营。在这方面，房企比较缺乏经验。”
对此，范红娟表示，无论是前期定位还是后期经营，都要求房企有更为“发散”的思维，甚至有些时候要跳出地产的圈子看问题。例如万达的线上“万汇网”，只推出商品的优惠券，消费者购买优惠券后还是必须到万达商场购买商品，这样的方式即达到了线上互动，也吸引了客流，正是房企转变思维迎合当下市场环境的一个较好的示范。
除思维方式外，高力国际中国区商铺服务部董事洪菽慧指出，当前商业地产还面临资金和人才两大问题。“前期定位需要专业的研测人才，而后期的经营更需要优秀的运营人才，而这两方面同时都需要大量的资金支持，”她表示，“一般商业类项目要到开业3年后才会有盈利，如果资金不到位，一个商业项目恐怕很难坚持到这个时候。”
商圈外扩 “体验式”仍是转型重点
据统计，上海商用物业未来新增供应量合计超过400万平方米，供应量主要集中在新兴商圈。随着城市人口逐步向城市边缘迁徙，外加市中心核心地段土地稀缺，上海的商圈分布逐步向城市外围扩展。
这也导致了非核心商圈的零售物业市场一片繁荣。
据高纬环球近日发布的2014年第二季度上海零售物业市场报告显示，今年非核心商圈的零售总额增长率显著高于核心商圈。仅以今年5月份为例，据上海购物中心协会统计，郊区和浦东新区的营收增长率分别达到20.9%和11.5%，远超中心城区的2.3%。
此外，该报告显示，2014年第二季度，餐饮已经成为购物中心创造营收的主力。以淮海路为例，将于年底开业的阳光新业购物中心内，餐饮占比预计接近总面积的50%；香港广场在舒适堡健身中心租约期满后将迎来大面积租户整改，5000多平方米新增空置面积中餐饮企业也将成为主要租户。
高纬环球亚太区零售商租户代表部董事宁孝言表示：“未来，体验式需求的增长将继续推动餐饮业的扩张，促其成为提高入住率、吸引客流的关键。”□地产评论员 蔡琦雯
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