东南网-海峡都市报7月30日讯 送飘窗、送露台、送地下室、买一层送一层等以往开发商惯用的推销手段，曾一度给楼盘销售带来巨大助力，也颇受福州购房者追捧。然而随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日的正式实施，或许这些高赠送产品将成为历史。
建筑面积新规念起的“紧箍咒”，能否收紧开发商大行其道的“偷面积”做法?新的计算方法对开发商户型设计的思路有无影响，高赠送产品会否成为最后“绝唱”?没有了赠送面积，又会不会变相增加市民的购房成本?
就购房者关心的一系列问题，本报邀来多位业内人士，进行政策探讨。
本期嘉宾:福州大学房地产研究所所长 王阿忠
中庚集团福州研发部负责人 王文炳
中原地产福州公司总经理 蔡俊
业内人士 林先生
主持人： 本报记者 刘梦宁
新规并非禁送面积
主持人：新版《建筑工程建筑面积计算规范》正式开始实施。相比起旧规，新规主要变化在哪?新规中，对赠送面积进行了收紧，飘窗、阳台、双层挑高露台、地下室都要算入实打实的面积。这对开发商的产品研发和户型设计有没有影响?开发商要如何避免“踩红线”?
王阿忠：新规的主要变化集中在阳台、飘窗、地下室等面积界定上。尤其是地下室这一块，新规完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的原有规定。
王文炳：总的来说《规范》的内容更加细化了。比如，在计算面积时，更多的地方都用到了层高高度或净高，并分为3个界限，即计算全部建筑面积、计算1/2建筑面积和不计算建筑面积。这对我们的产品和户型研发团队，提出了更高的要求，但只要户型前期设计时更精进紧凑，在新规红线内进行变通，如多设置主体结构外的阳台，将飘窗控制在新规范围内，控制地下室净高等，很多面积计算还是可以规避和减少的。
在售“送面积”产品不一定会涨
主持人：今后报建的楼盘项目，将更难推出赠送面积产品。这一定程度上让如今市面上在售的产品变得更加“矜贵”与稀缺?福州现有的带大的赠送面积新房或二手楼会否受到市场追捧?
林先生：目前福州在售的相当一部分住宅产品中，仍有打“赠送牌”，但这些产品审批基本上都在新版《规范》前通过，所以不受新政影响。至于新《规范》执行后的这20多天内，开发商报批新项目，也都是前期拍地的时候，就做好了项目规划，而工程和审查的前期工作也已经做完了，但报批是一个长期过程，对这些项目的界定目前还没有明文出台。
蔡俊：在售的高赠送产品，有的利用阳台算一半面积，完工之后开发商封上阳台窗就是室内空间;有的将阳台进深做大，形成小房间;或者将地下室窗井扩大，完工后封上屋顶窗，形成室内空间;甚至利用空调板做文章……这类高赠送产品，在同等条件下，势必更受市场追捧，但是，市场的真实情况是，开发商多半已将赠送面积算入房价内，有赠送面积时，开发商的定价会更高一些，说到底受不受追捧还是看综合性价比。
购房成本未必增加
主持人：新规执行后，赠送面积减少，这意味着户型的建筑面积将会增加，会不会变相增加市民的购房成本?
王文炳： 正因为建筑面积有所增加，很多准备购房的人担心未来购房成本会增加。其实，房价是由市场决定的，不会因为赠送面积减少而产生较大的改变。如果有赠送面积，开发商可以借机调高一点价格;如果不能赠送面积，在市场不好的情况下，开发商也极有可能会调低价格。
蔡俊：以往的“赠送面积”其实也是只是营销噱头，对于开发商而言，当然不可能白送，开发商的一般做法是会把赠送面积分摊后再折算单价，有赠送面积的楼盘售价一般都会比同品质没有赠送面积的要高一些。
林先生：楼盘本身的地块数据指标是一定的，规划报批时的建筑面积、绿化率、容积率都是恒定的，赠送面积的“偷”则是偷偷改变容积率，意味着开发商向公共空间要面积，多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，且在实际体验中就能明显感觉到居住密集度非常高。而赠送面积在交房后改建的时候也需购房者自行处理，对赠送面积的改造，也会给建筑结构、景观立面带来安全隐患，有的甚至增加邻里之间矛盾。
揭秘：福州楼盘常见“偷”面积及新规应对
1、 飘窗增面积
由于原建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过 2.2米，便可有效“偷”到面积。当然，想高度超过2.2米也不难，开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，虽然毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时可轻易打掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。
新规：窗台与室内地面高差在0 .45米以下且结构净高在2 .10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
有可能的应对措施：控制飘窗窗台高度。
2.“入户花园”变房间
入户花园在报建时就是阳台，由于只计一半建筑面积，却可以改建成一个房间，是目前开发商使用最普遍的手段，常常把入户花园做得超大。
新规：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。
有可能的应对措施：将入户花园等尽量做成外阳台
3.露台和半地下室全送
主要出现在别墅产品中。由于大露台和2.2米以下的半地下室不计入建筑面积，这成为开发商增加附加值的重点。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室(外头一般为车库)和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。
新规应对：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算，结构层在2.2米以上的计全面积，结构层高在2 .2米以下的，应计算1/2面积。
有可能的应对措施：降低地下室高度，其它没招!
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