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游客消费难支撑配套商运营
高力国际董事陈厚桥认为，一方面周边商业配套建设要跟上，配套齐全，入住率才高；另一方面别墅的选址很重要，如果距离市区能在30分钟之内，那么买房者就很有可能把这里当作第二居所，反之则只会被当作投资或者度假。据其分析，哈施塔特既然选址在惠州，那么该项目的客户定位便应该主要是广州（楼盘）、深圳以及惠州三地的消费者，然而哈施塔特距离距离深圳市110公里，距离广州市125公里，车程都超过一个小时。
哈施塔特项目所在地，原来是大片大片的山地，“特殊”的选址，让别墅购买者入住意愿不高，湖边树枝上的小鸟，往往是被喧嚣的游客吵醒。
“单靠热闹就能留住买家吗？”哈施塔特一名业主在网上质疑道，直指五矿建设的项目旅游热但配套建设更不上的情况。
小镇的配套建设究竟如何？7月15日下午，《每日经济新闻》记者在哈施塔特外看到，从博罗县中心到哈施塔特仅有一趟公交，小镇周围的几个楼盘也都处于在建中，哈施塔特门前那条几百米长的路满是泥土，车轮转动得稍快，便会扬起一路的尘土。
在这条马路旁边，一侧树着一排宣传板，但没有动工的迹象。据其营销中心一名销售介绍，这里将建成8千平方米的临街商铺。谭穗生亦告诉记者，这里是满足住户日常生活的基础商业，预计年底完工。
在谭穗生看来，小镇的生活配套“基本齐备”，虽然临街商铺还待建，但是小镇内的商业区已经开了十几家店铺，可以在小镇内满足吃喝娱乐等需求。至于如何买菜，他表示，因为小镇距离江北、博罗都很近，所以平时可以买了菜再回家。
随后，记者来到商业区发现，偌大的商业区虽然有很多游客，但开张的店铺屈指可数，为不影响观瞻，大多数店铺安装的是假门，整个小镇只有一家小型便利店。这在华德顾问公司总裁黄柏林看来，简直不可思议，“100万平方米的项目怎么也要配一个两、三千平方米的沃尔玛社区店”。
据记者了解，开张的店铺很多是自营的。谭穗生表示，为了保证服务水准，店铺都是或者自己经营、或者委托经营。此外，商业区之所以有很多还没有开放，是在给大型品牌预留。至于这里未来会引进的大型品牌是哪几家，谭称还在洽谈中，暂不方便透露。
哈施塔特的入住率低和配套建设少有关系吗？在陈厚桥看来，配套和入住是相互影响的，仅凭游客消费支撑不了商业区的运营，只有买房者把这里当成是第二居所，商业才有可能旺起来。另外，据他分析，如果哈施塔特周边的小区入住率高，也能抬升商户加盟哈施塔特商业区的热情，但现在周边也没有发展起来，所以只能靠五矿建设自己慢慢培育了。
那么，哈施塔特开发之前对于住宅周边配套建设的规划是什么样？对此，博罗县住建局规划用地科的一位工作人员向记者表示，哈施塔特的规划主要由当地设计院的编研中心负责。但当记者赶到编研中心时，该中心郑主任以她个人不方便接受采访为由婉拒了记者。
旅游地产要素远未完备
“哈施塔特的优势在于那个湖。”在黄柏林看来，现在的旅游地产多是“借旅游开发之名，行地产收入之实”，旅游属于房地产开发商营销的一个噱头，主要目的是发挥项目所在地的资源优势，以便销售住宅。记者在现场看到，整个小镇的建筑以湖为中心呈四周发散状。此外，谭穗生还介绍道，年内会在湖边上马大型水上游乐中心项目。
哈施塔特申请4A景区其实也是一种营销策略，黄柏林进一步解释道，现在的旅游地产项目有一个共性，即项目所在地交通欠发达，所以房地产开发商要从旅游地产六要素“食、住、行、游、购、娱”下足功夫，以吸引那些对生活有品质要求的消费者来偏远地区买房。
7月15日，记者看到小镇内一个小木屋外也挂上了“创建国家AAAA级景区小组办公室”的标志，以表明尚不是4A级景区。
谭穗生表示，现在还在申请中，县、市的审批已经过了，前段时间省里也派专家来初审，问题不大，提了一些小意见，主要是指示牌不到位等，预计年底可以拿到4A称号。
随后，记者采访了广东省旅游局，以了解申请情况，但被告知哈施塔特尚在审核过程中，目前不方便公布。
根据国家标准 《旅游景区质量等级的划分与评定》，4A级景区需要在八个项目共1000分中拿到850分方可，这些项目包括旅游交通、游览、旅游安全以及卫生等。
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