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资金运作
“以新还旧，是现在房地产企业当募资到期时会采取的一种手段。一般在募资到期但回款没跟上的情况下使用的比较多。”上述分析师表示，“像泰禾提前终止的项目，也属于以新还旧的一种。从信托融资的成本更高，泰禾通过这种方式可以降低成本。”
从2012年9月11.1亿元拿地，7个月后发行信托产品募资，开发项目动工，到11个月后房屋销售基本完成，根据泉州华大泰禾广场所在的泉州市丰泽区地价，单住宅面积销售就可回款14亿元。如此，每个项目不到1年时间足以完成资金周转。
而泰禾集团在运作一个项目的同时，还有多个项目同时进行。
据理财周报(微信公众号：money-week)记者不完全统计，在2013年4月至今的一年内成立，现在仍在续存期内，并涉及泰禾集团下属地产项目的集合信托计划有8个，实际募资规模总计102.59亿元，其中2014年成立的有3只，共募资59.2亿元。
其中五矿信托发行的“泰禾广场贷款信托”、重庆信托发行的“中维泰禾信托”等都以此形式运作。
这些项目的资金周转周期从半年到一年不等，但其发行的信托产品期限平均在24个月，也就是2年，相当于项目资金周转期的2倍。
值得注意的是，泰禾集团2014年拿地比2013年更为激进。1月至今，泰禾集团已6次发布竞得土地公告。其中除一次由泰禾集团出面外，其余分别由福州泰禾和福建中维两个子公司运作，竞得土地金额共计86.77亿元，超过2013年上半年的78.92亿元。
伴随拿地的是多次股权质押和大额担保。
2013年三季报中披露，泰禾集团最大控股股东福建泰禾投资有限公司所持有的79.57%股份，99.1%处于质押状态。
最新的对外担保公告显示，截至3月21日，泰禾集团实际对外担保总额为176.48亿元，占公司最近一期(2012年度)经审计净资产的785.25%，全部为对下属控股公司及下属公司之间提供的担保。而泰禾集团的注册资本仅有10.17亿元。
“担保额远超过注册资本，在市场的需求充足，楼市景气的情况下没什么问题。一旦楼市不景气，很容易出现资金链断裂。”上述分析师表示。
《中国房地产金融2013年度报告》中，2013年房地产信托新增6848.23亿元，比2012年上涨116.49%。同时，中国房企海外融资达4566.25亿元，跃居世界第一。
在目前房地产信托迎来兑付高峰，房企资金链整体承压，银行房贷业务也趋于谨慎。一向偏好房地产贷款的兴业银行表示，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。建设银行则维持最多新增300亿的要求。当前的大环境下，如果现有的平衡被打破，或将出现一场灾难。
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