东南网-海峡都市报7月23日讯 7月18日，国家统计局发布数据显示，70个大中城市中，新建商品房住宅价格下降的城市扩大至55个（注：5月35城市房价环比下降)，已经全线扩散。而在福州，房价下调幅度也从5月份的0.1%扩大到6月的0.7%。
房价的下跌，反应出的则是市场中人气下滑。去年楼市创下的各项数据不再刷新，开盘低迷，推盘缓慢，市场显得寒意十足。
这样的改变，究竟因何而起？
开盘低迷
“去化超5成的楼盘屈指可数”
“去年开盘前夕就已经被预定掉大半了，一开盘基本都是‘日光盘’然后立即加推，或者隔一周就能加推，只需要几天就消化得差不多了。”
市区一楼盘售楼顾问的小李感叹，“今年开的几批房源明显没有之前的好卖了，以前是客户催着我们赶快下单，现在是我们催着客户来看房，不少明明要买房的客户，就是不下定金，非要等等看市场。若是新盘首次入市，缴纳定金的客户数至少是房源的1.5-2倍以上，开发商才敢开盘。因此，我们现在也干脆不开盘。”
有市调人员告诉记者，去年开盘去化七八成的盛况今年也难以出现。从近期开盘的项目来看，开盘去化超过五成的项目屈指可数，多数都是推出百余套房源，却只能去化三四十套。
在这种情况下，为了保证开盘质量，许多楼盘都选择暗开，即提前一周暗开或以内部认购的方式试探市场，然后再根据暗开的销售程度选择开盘与否。这也造成今年上半年的开盘次数较之去年同期明显下滑。
据海都房网统计，在2012年7月，开盘数达到13次，成为当年前七个月的最高峰。而2013年7月，开盘数也达到14次，市场之火热可见一斑。而截至目前，7月开盘的也仅有三盛国际公园、正荣财富中心、闽江世纪城、博仕后悦府等四家。
推盘缓慢
“一栋楼能卖3个月”
开盘受冷的同时，各个项目的蓄客期明显拉长。
一个闽侯项目营销负责人告诉记者，“原本每次开盘前打打广告，蓄客都能超过千人，现在基本是海陆空全上，打电话搜客、八县拓客、定向荐房、全民营销、提高销售返点等等，即便是如此下血本，蓄客也只有百余组。反差之大可见一斑。”
正是受制于蓄客难，开发商推盘节奏也明显放缓。
据统计，7月首周市区不仅没有新增预售，同时也未有项目开盘，闽侯则出现了三个月来首次周预售零供应。第二周的供应稍有改善，由闽江世纪城带动冲高，然而在第三周，闽侯依然零新增，而市区也仅有香开新城拿到264套预售。
CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东表示，“去年许多楼盘因为销售喜人，基本保持着一个月拿到1~2栋预售的频率，然而，今年，多数项目拿到一栋楼的预售，基本都区分户型、朝向、楼层，集中相似客群提升去化率，因此一栋楼房源几乎可以销售3个月。”
而原本保持“一月一开”节奏的快销楼盘，虽然销售节奏不变，但因为蓄客程度的关系，多数调低了开盘房源数量，100套以内的少量推盘成为常态。
解读
供求失衡，引发连锁反应
楼市从旺转淡，似乎只不到半年时间，这样迅速的转变让业内人士都在思考，楼市怎么会发展成这样？
张旭东认为，“过去地产调控‘一刀切’，市场信号基本处于失真状态。而今年楼市调整并非由于调控政策的打压及外部大环境的冲击，而是市场内部供需结构失衡导致的自然调整。”
从需求来看，2011年、2012年因限购限贷政策趋严，市场需求长期受到抑制。2012年上半年在“以价换量”策略下大量的需求开始复苏并于2013年达到了极致。但到了2013年年末，由于持续近一年半左右的热销后，武汉市的购房需求也得到了较为充分地释放，2014年的市场需求量也因此要少于去年。而前几年土地供应增加，导致目前楼市总体供应告别绝对短缺，出现供应上的相对过剩。
另一方面，立丹行福州市场部总监徐鹏志指出，在购房者心理上，从春节过后，首先是从各大媒体开始不断地“唱衰”楼市，配合全国经济下行、购房贷款难，贷款利率上浮等利空因素，越来越多的购房者心理预期也随之下降，观望氛围日渐浓郁。“去年楼市冲高过猛，房价也达到一个相对历史高位，把未来房价上涨空间透支了，购房者面对这样的涨幅和价格，需要重新消化和接受。”
记者观察
从成交、开盘、房价等数据面上，就能发现目前市场转冷已经是不争的事实。
2014年上半年，福州（市区+闽侯）成交15189套，较之去年减少超6000套。而“量跌价松”无疑也成为目前的最佳写照。经历几个月的调整房价终于开始掉头向下。在福州6月房价环比0.7%的降幅背后，则是降价从郊区向市区扩展，促销力度步步加深。
对此，多名业内人士都直指出，这一轮观望导致量、价齐跌，这样的变化在近年来极为罕见。在信贷收紧、资金压力等多方因素的作用下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，房企跑量心理渐占上风，新一轮博弈正悄然上演。
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