严跃进：七举措微调一线城市楼市政策

第一、对外地人单身无法购房的政策进行调整。从传统的置业、婚嫁习惯看，“先购房再领结婚证”是民间传统做法。对于一线城市外地人口来说，本身在购房款筹集、社保缴纳年限积累等方面面临较大压力，若再受此类政策的干预，那么整个购房的隐性成本会很高。从目前一线城市的市场反应看，对此类政策也持进行调整甚至是直接取消的态度。当然，若担心有“后遗症”，那么可尝试这样一种做法：此类群体社保缴纳年限要延长，但允许以单身资格购房。

第二、落实分区差异化调控思路。一线城市的市区房价压力很大，但部分郊区市场却存在空城隐忧。如果能够鼓励购房者到郊区置业，将使得此类住房库存得到较好释放。而且对于一线城市来说，郊区市场的地铁物业比较发达，一旦大量人口聚集郊区，那么社区的氛围会很快形成，这也利好郊区置业自卑感的消除。而对于市区来说，依然要面临严苛的限购政策。

第三、基于一线城市购房者的支付特征，在首付款和月供款上做创新。一线城市购房者的经济特征体现在三个方面。首付能力较差：对于总价200万元的住房，首付需60万元，一般购房者难以承受。月供能力较好：除了传统工资收入外，一线城市兼职机会多，各类额外报酬多。公积金制度较完备：很多购房者缴纳了较多的住房公积金，但短期内无法使用。基于此，不妨对此类群体的首付款尝试分期支付的创新，并以公积金缴纳款为担保。

第四、积极为行业紧缺人才提供落户便利。限购政策将本地和外地户口进行了差异化对待，未来可以从户籍制度上进行适当调整。过去一线城市只专注金融贸易类人才的落户。实际上，只要是行业紧缺人才，都应该享受落户优惠。此类指标可从刚毕业的大学生落户指标中抽取一部分出来。户口的通道打通，那么自然就符合本地户口购房的资格。

第五、对于有强烈住房改善欲望的购房者，应允许并鼓励其二次置业，但首套房需受政府监管。一线城市的物业需求变动会比别的城市快，很多居住在胡同、街坊、里弄的居住者，有置换物业的需求。未来应提供税收和金融上的优惠，鼓励此类群体进行二次置业。而首套房源则纳入地方政府监管。地方政府或进行实质性的收储，或进行房产登记和统一管理，最终将其纳入公租房体系中。

第六、放宽大户型、高端物业等类型的限购政策。过去之所以对此类物业进行限购，缘于其容易拉升整个城市的房价。未来首先要从价格核算体系上分离此类产品，从而规避房价在统计层面上的暴涨。其次应鼓励高净值人群进行置业，从而释放支付能力。对于房企来说，高端项目资金周转顺畅，中低端物业的降价自然不会太犹豫。

第七、允许长线投资的购房者入市。一线城市的楼市发展，并非靠刚需购房一股力量就能够活跃起来，投资者的作用并不能完全被抹杀。投机性购房需求以短期套现为目标，容易扰乱市场，依然要被排除在外。而以获取租金为目的、进行长线投资的购房者，实际上能够为一线城市物业价值的发现、租赁市场的物业供给等层面提供积极的作用。

（作者为上海易居房地产研究院研究员）