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2009年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城“地王”，折合楼面价18000元/平方米。2011年9月，地王项目“远洋天著”正式入市，共推66套房源，拟售均价为40000元-47000元/平米。但两个月后的11月，项目再推76套房源，拟售均价为32000元-44000元/平米，比第一次开盘下调了不少。
尽管如此，项目的成交情况仍然不佳，不仅开盘一个月“零成交”，而且半年之内成交情况尚不足50%。项目的成交价格远低于预售均价，仅比拿地时的楼面价高出8000元/平方米左右，可谓“贴地飞行”。
无独有偶，2010年3月以27500元/平方米单价诞生的“大望京地王”，同样遭遇类似的情形。尽管项目最终售罄，但销售周期过长曾一度给企业带来不小的资金压力。
这两则案例在北京房地产界广为流传。业内人士指出了两点原因：入市时机不佳(恰逢楼市调控后的市场低迷期)、项目定价过高(土地成本较高所致)。
“拿地时越风光，卖房时压力越大。”北京某知名房地产项目策划人向中国证券报记者表示，市场变化难以预料，项目很难做到准确“踩点”。加之“地王”项目会沉淀大量资金，因为一个高价地项目而拖累企业发展、甚至拖垮企业的现象屡见不鲜。
如今房地产市场的低迷态势，比2011年有过之而无不及。且土地成本比此前两年有大幅提高，使得项目定价愈加高企，难以通过预售审批。该人士指出，最近两年诞生的“地王”项目，面临的市场环境要复杂和艰难得多，审慎入市也是情理之中的选择。
调整或持续
尽管市场低迷，但“保利海德公园”项目的入市，仍被视为给高端住宅市场带来好消息。多数受访者认为，今年下半年，北京“限价令”开闸将是大概率事件。这也意味着，不少“地王”项目将获得入市的机会。
但对于这些项目的前景，多数业内人士并不乐观。“今明两年，北京豪宅市场有风险。”世联行执行董事刘春岩向中国证券报记者表示，现有的信贷、税收等政策倾向于照顾刚性需求，对高端住宅购房者不利。
刘春岩还认为，近些年来，由于配建制度的存在，北京诞生多宗高价地，同时也加剧了豪宅市场的竞争压力。因此，“除非特别好的地段，否则‘地王’项目的溢价空间很小，销售压力很大。”
仲量联行近日发布的报告也认为，受困于经济增速放缓，高端物业的升值空间有限，不仅上半年成交量低迷，未来一段时间的市场前景也不看好。
近几年来，北京土地市场火热异常。2010年诞生的两宗“地王”，单价均不超过17000元/平方米。但3年之后，“地王”门槛已跃升至7万元/平方米大关。土地成本的提升也推动房价“水涨船高”，并在一定程度上背离了市场购买力。
分析人士认为，年初出现的降价现象，证明北京楼市正在出现自发调整，市场继续上涨的动力不足。且由于市场供应的逐渐增加，供需缺口缩小，使得本轮调整有可能持续较长时间。因此，过去两年诞生的高价地和“地王”项目，将可能受困于低迷的市场环境而难以“解套”。过去曾享有的“地王”光环，甚至可能成为企业的负累。 | 
