|
带头搞“分期首付”
亦庄开发区板块的楼盘接连降价后，号称高端改善型住宅项目的“亦庄金茂悦”坐不住了。
上周六（5月24日），北京下的一场雨，更是浇熄了该项目售楼员的最后一丝期待，迟迟卖不动的项目正面临着一场改变销售策略的决策。
“今天下雨，天气不好，估计来看盘的人非常少，原定的活动还举不举办，还得等9点开会之后才能决定，”当被问及近期亦庄金茂悦有没有开盘活动时，售楼员王鹏（化名）如是回答。
等到王鹏开完会，再给记者打电话时，伴随而来的是其口中的“天大利好消息”：亦庄金茂悦折扣升级，将由原来的3万抵8万变成5万抵10万。近期买房者还可以享受第一次仅付10%首付的特权。
分期首付、垫首付、部分首付在楼市低迷时期屡屡见诸报端。中原地产研究总监张大伟指出了诸多在首付上做文章的促销行为间的区别：
首先，垫首付有两种，第一种在很多年前出现过的零首付买房，也就是购房者与开发商合作，提高房屋的评估值，举例来说就是一套实际成交额100万的房产，虚拟签约130万，这样到银行抵押后，按照130万购房者支付30%的首付，贷款100万左右。这属于骗贷，在最近几年市场规范后已经绝迹。
其次，另外一种垫首付就是在一定时间内，开发商允许购房者缓交首付，一般这个时间在1年内。这种垫首付其实是打的政策擦边球，因为我国期房预售制度下，各地建委取得预售的时间都早于银行要求的抵押贷款时间。一般在这个时间差里，购房者的首付是停留在开发商的账户中。
银行要求项目封顶后，才可以做抵押贷款。而各地建委的要求一般是项目完成20%左右工程量就可以预售收取首付。
虽然这种首付分期是开发商可以做主的事情，但是按照过去的房地产开发资金安排，除了土地出让金，前期工程都由工程方垫付，这种首付款一般用来支付前期的工程款。一般来说，熬到了首付款收到，意味着房地产开发的第一道资金关就过去了。实行首付分期，很明显会降低房地产开发的资金杠杆率，进一步降低项目的利润率。
据记者详细了解，“亦庄金茂悦”的10%首付策略，是一种开发商允许购房者缓交首付的促销行为。
“如果您要买房，可以先交5万元排号，到时候可享受总价减10万的优惠，接下来，是交20万的定金，那么这套房子就是您预定下来的了，别人就不能再选择。等下次签草签合同的时候，您来交总房款的10%作为首付，比如总价500万的房子，您第一次只需交50万，而那20万定金是算在首付里面的，也就是说只用再带30万过来。半年之内，您需要将剩余的首付补交齐全。”销售员王鹏捋了一遍享受折扣的流程。
北京东易律师事务所一位专门研究房地产法的律师指出，这种草签合同一定程度上来说，其法律意义并不大，如果房子涨价，开发商随时可以提前让购房者付款或者涨价，购房者遇到开发商“反悔”的时候，在法律上是很难得到支持的。
库存滚雪球
若是在去年今日，售楼员称“开盘当天就售罄了”，没什么可怀疑的。但是如今听到亦庄金茂悦的售楼员再说“我们项目每次开盘都售罄”，记者在心里着实打了个大大的问号。
不为别的，只因售楼员的前后自相矛盾：“上期开盘还剩余少数房源，当时的折扣为3万抵5万，如今再购买，除了可以享受当时开盘的价格之外，还可以享受当下5万抵10万的活动。”
据了解，亦庄金茂悦上期开盘为3月底，当初的均价为3.8万/平米左右，以一个100平米的房子为例，当初享受完3万抵5万的优惠，折合下来的均价为3.78万/平米。若均价不变，现在能享受5万抵10万优惠，则折合后的均价为3.75万/平米，比上期开盘的价格还要低。
记者在北京市住建委网站上查询到了亦庄金茂悦的售楼情况。该项目2014年3月29日取得预售证，共四栋楼248套房，而开发商只拿了6号楼的60套住宅挂出来卖，而从预售至今近2个月的时间这60套住宅仅有14套进行了网上联机备案，2套处于资格核验中，3套可售，其余均为“已预定”状态。6号楼的去化率仅有23.33%，与售楼员所说的“开盘当天售罄”相差甚远。
早在2013年12月14日就拿到预售证的5栋住宅楼的去化率也不乐观。其中2号楼共102套房，仅有38套进行了网上联机备案，4套可售，其余均为“已预定”状态。去化率仅为37.25%。
“已预订”并不意味着交易成功，售楼员王鹏也透露：“前期开盘的比如6号楼和2号楼，有些房源业主由于交不上钱，或者解决不了资格问题，我们是可以对其进行清退的，您也可以考虑前期剩下来的房子，现在买很划算。”
在前期开盘去化率不理想的情况下，即便是开发商取得了新的预售证，也并没有急着开盘。按照去年的楼市节奏，开发商怕是早早地蓄客，万事俱备只等预售证，开盘当天还出现3人抢1套房的火爆现象。
亦庄金茂悦最新一期的预售证5月22号就批下来了，离其最近的周末却没有开盘，即便是开盘，也是首付分期付款，开发商为了将购房者先“圈”进来，收取很低的首付，却依然难卖得动房。
对于5月22日没有开盘，王鹏苦笑地说，“或许因为天公不作美的一场雨，也或许因为卖不动说多了都是泪。”
销售步入困局
一位售楼员也称，之所以方兴地产可以推出10%首付的政策，允许购房者有半年的时间去凑齐35%-40%的首付，是因为国企等得起。
方兴地产日前公布的2013年年报显示，2013年，方兴地产录得累计取得物业签约与土地一级开发销售成交金额共计人民币209.94亿元，其中物业签约金额达145.9亿元，销售面积为57.29万平方米。土地以及开发销售金额达64.04亿元，销售面积达212.57万平方米。2013年合计销售金额较2012年人民币157.93亿元上升33%。
2013年取得的姣好业绩，成为了2014年衡量业绩的大分母，今年能否屹立不倒，还得仰仗于各项业务的发展情况。据已有的公报显示，2014年一季度业绩不容乐观。
方兴地产土地一级开发项目包括长沙梅溪湖项目和三亚市崖城镇土地一级开发项目。分别拥有80%级51%的权益。根据招募公告，项目一期于2016年6月完成工程竣工验收手续。2017年6月完成项目范围内土地出让的手续。三亚一级开发项目是与海南兰海实业集团有限公司合作取得，整个项目预计2018年完工。很明显，这两个项目都指望不上能给2014年的方兴地产业绩贡献多少。
| 
