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谁才是最强土豪? 闽商正荣集团的隐秘资金链条

house.fjsen.com        2014-05-23 15:48        来源:观点地产网        我来说两句

去年土地市场大热,多家闽商大规模快速圈地,成为一道抢眼风景。到今年房地产市场呈下行趋势,似乎并未影响到闽商在土地市场的表现。

5月20日,福州(楼盘)国土局集中出让主城区5幅商服用地,总面积超三百亩,包含两幅旧改地块。

是次拍卖会吸引了包括正荣、保利、中维、国美、福州市建设发展集团有限公司、利嘉(福建)地产、闽商置业等众多房企到场。

最终闽商正荣集团以24.2亿元竞得“2014-02号横屿7#地块”,楼面价8878.46元/平方米,溢价52.3%。

事实上,今年正荣还分别以32.4亿摘得苏州(楼盘)两幅商地;以26.6亿摘得上海(楼盘)两幅商住地;以15.55亿元摘得天津(楼盘)一幅宅地。

而自2013年开始,正荣集团已经先后在上海、福建南平、苏州、南京(楼盘)、南昌(楼盘)、西安(楼盘)等地接连拍下10余地块,斥资超过150亿元。其中,仅在2013年10月份,就拿下四幅地块,总金额达73.46亿元。

超快速圈地背后,正荣或许正是通过多种资产管理融资腾挪资金,才能为拿地提供源源不断的动力。

隐秘的融资

相关数据显示,正荣集团2012年底的审计报告中,合并报表的总资产为126.1亿元,净资产57.14亿元。

而据正荣官网最新信息,截止目前,其投资、开发和运营的都市商业综合体、大型复合社区、怡居高尚住宅、城市保障性住宅等四大产品体系项目近60个,总开发面积逾1800万平方米,总资产400多亿元。

如此快速的资产增长背后,业内分析认为,正是通过金融链条的搭建技巧,以及高融资杠杆的运用等,正荣集团才能实现目前的快速增长。

从相关第三方机构数据可以看到,2013年三季度以来,正荣集团旗下各项目公司,通过股权让渡的模式实际融资至少超过60亿元。

而这些资金多数对接其在2013年拿下的地块,涉及至少3家信托公司和两家基金子公司,加上劣后份额,涉及的信托产品和资产管理计划规模合计达到100亿元。

另据了解,上述系列融资还仅仅是覆盖南京、长沙(楼盘)、南昌和莆田(楼盘)等地的地块项目,不过仅60亿元的规模,已经超过2012年度正荣集团净资产总额。

虽未有具体数据支撑,但从部分案例中,也可对正荣的融资手法窥见一斑。

据了解,上述通过股权让渡的模式融到的60亿资金,就包括华宸未来-正荣金融财富中心项目专项资产管理计划、华润信托·鼎新118号正荣南昌项目集合信托计划、中融-正荣御朝阳股权投资集合资金信托计划、中融信托-正荣御朝阳股权投资集合资金信托计划等产品。

市场分析指,正荣上述融资项目几乎均未进行土地质押,对相关项目承担的成本仅土地出让的首付款。“在这种模式下,项目公司资金回流集团,使得正荣集团为旗下项目实际投入的资金变得更少。”

高周转危机

目前,与正荣同为闽商团体的多家福建房企,在高速度扩张的道路上极为相似。

他们在追逐高速增长同时,都不约而同的采取了高周转发展路径,项目运作和资金周转速度超快,同时伴随大量杠杆运用。但与高周转形影相随的则是高企的负债。

据了解多家与正荣相似的闽商房企,其目前的净资产负债率均已攀高至800-900%之间。

显然,高负债率亦对应着高风险系数,在楼市火热的时候高周转很容易,然而一旦市场放缓、销售放慢,才将是对房企真正的考验。

近日,中金公司首席经济学家彭文生发布宏观经济周报,指出目前市场实际利率水平已总体上升。按分部门来看,其中的房地产部门实际利率大幅上升,由负转正。

他指出,房地产部门实际利率一季度为3.1%,较去年二季度负利率已明显上升7.2个百分点。未来70个大中城市房价同比涨幅会明显回落,实际利率也将迅速转正。

报告认为,实际利率总体水平上升将抑制需求的扩张,房地产实际利率大幅上升则预示房地产销售和投资将进一步放缓。

而事实上,随着房地产销售放缓,类似于正荣这样的以快速开发、高杠杆著称的闽商房企,有的已出现项目延期开发的个案。

按照之前他们从拿地到首次开盘,平均周期为7.98个月的速度来看,显然是资金没有跟上,才导致项目开发延期。

因此,市场有分析指出,未来正荣的融资链条能否安全落地,不仅与其能否按此前的计划顺利登陆香港资本市场有关,也与未来房价能否继续维系高企势头休戚相关。

 

责任编辑:肖月青
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