4月底，香港中旅国际投资有限公司（以下简称“港中旅” 00308.HK）将长期亏损的芒果网有限公司出售给了港中旅集团的全资附属公司DeanSuccessLimited。
港中旅公告指出，出售芒果网不仅为公司带来约3.5亿元人民币的收入，还可以增强公司的盈利能力，并精简公司的业务模式，以专注发展更具盈利潜力的旅游目的地开发及旅游地产业务。
实际上，除了出售芒果网，港中旅在2014年开年以来动作频频，不仅启动珠海海泉湾二期项目，亦收购了桂林旅游发展投资公司51%股权和宁夏沙坡头旅游景区51%股权。一系列动作背后是港中旅培养战略增长产业的期望。
港中旅浸淫旅游业多年，拥有全面的旅游业态及较长的产业链条，但这样的布局与发展模式并未使港中旅在旅游业爆发的这几年受益，反而与后进入者万达等房地产企业拉开了距离。
翻开港中旅2013年年报，发现虽然股东应占利润实现了43%的增长，但综合收入却下降7%，其中，主要业务如旅行社、旅游景区、酒店、客运等营业收入较上一年均有不同程度下降。
对于这样的结果，一位长期研究旅游产业及旅游地产的业内人士指出，主要是与港中旅的主业不清、旅游地产长期盈利不佳以及市场开发节奏慢有关。
中国房地产报记者按照其2013年上市公司主要业务收入计算，其旅行社及相关业务、旅游景区业务、酒店业务、客运业务、高尔夫球场会所业务、演艺业务比例约为30∶30∶16∶6∶3∶1。主营业态不明。
另据中国房地产报记者了解，其重点推动的海泉湾旅游地产产品及景区项目多运转不畅，新业态如演艺、房车项目更是处于培育期，这些项目的现状都使港中旅负重前行。
长期以来，港中旅都在潜心发展旅游产业，发展模式是旅游产品先行地产配套随后，但因落子之处多远离市区，以及这些项目需要培育期，“现在发展还不尽如人意。”港中旅集团总经理助理兼企业发展管理部总经理薄宝华表示。
央企背景下的资金优势和相对较慢的市场开发节奏使得港中旅资产负债率保持在17.5%的较低水平，然而强压之下如何做强旅游地产业务实现突围，港中旅仍面临较大挑战。
海泉湾产品
负重前行
海泉湾是港中旅旅游地产的拳头产品，目前已推出了珠海海泉湾、咸阳海泉湾等产品。然而，海泉湾产品自推出以来一直难孚人望。
据中国房地产报记者了解，从2006年投入25亿元的海泉湾度假区建成开业至2013年年初，7年来旅游综合收入23.17亿元，年平均接待游客270多万人次，实现销售收入3.4亿元。虽然已经实现每年现金流收支平衡，但尚未收回成本，加之每年的折旧成本，目前经营压力仍然较大。而其吸引力也在下降，2012年，珠海海泉湾接待人次仅为238万，较上一年减少31万人次。
目前，珠海海泉湾二期及三期正在建设中。据了解，二期项目将于2014年年底进行销售。
在一期项目尚未收回成本且旅游吸引力下降的尴尬局面下，继续大手笔投入珠海海泉湾二期建设实属无奈之举。
据曾经参与珠海海泉湾项目论证会的旅游业专家魏小安向中国房地产报记者透露，港中旅的困惑在于：“如果就此停下来，20多亿元投资很难保证回收；继续往下投，大家又觉得有点含糊。”魏小安认为，珠海的城市依托能力不足、城市体量太小是造成海泉湾项目发展困难的主要原因。
“旅游项目的经营压力非常大，就算赚钱了，也有了现金流，但必须考虑每年经营过程中的折旧成本，投资20亿元，按平均折旧20年计算，一年赚1亿元才能持平。”港中旅集团一项目营销总监向中国房地产报记者表示。
而纳入港中旅上市公司的另一个海泉湾产品咸阳海泉湾更是让港中旅纠结。
因尚没有地产项目配套，从2008年11月投入运营至今，咸阳海泉湾一直处于亏损状态。
据了解，咸阳海泉湾2008年开始运营的一期项目为5.3万平方米温泉世界和1.7万平方米城市广场。2012年，2.7万平方米的二期五星级咸阳海泉湾维景大酒店开始营业。据上述港中旅集团人士向中国房地产报记者透露，“虽然温泉资源很好，但咸阳的地产价格并不高，所以地产一直没有正式启动。”
2014年3月，港中旅执行董事兼总经理许慕韩曾在公开场合提到计划出售处于亏损状态的咸阳海泉湾项目，然而，5月7日晚，中国房地产报记者在与上述港中旅集团人士通话中了解到，港中旅尚未出售该项目，处理态度略显暧昧，出售意向或将生变。
除珠海和咸阳海泉湾之外，港中旅集团还打造了青岛海泉湾、鞍山海泉湾、赤壁海泉湾、沙家浜海泉湾等项目，但港中旅甚少提及以上项目。据上述港中旅集团人士向中国房地产报记者透露，这样处理的原因是这些项目目前“还不够成熟”。
另据了解，港中旅也有部分位于一二线城市的单纯的地产业务，但因考虑到其会削弱对旅游主业的专注，港中旅并没有将该部分资产注入上市公司。
尽管负重前行，但在2014年，港中旅将重点深耕旅游地产业务。
景区项目增长乏力
早在2011年，港中旅集团董事长张学武就表示，到2015年，港中旅温泉度假区和山地旅游度假景区均将增至10个。
据中国房地产报记者了解，港中旅在温泉度假方面已有7个项目，河北等地仍有海泉湾产品处于前期运作中；在景区方面，其也在全国积极进行布局。
在进入新市场时，以旅行社起家的港中旅常采用旅行社先行的方式，以发挥旅行社对当地所在景区的带动作用。目前，国内除吉林、天津、新疆以外，港中旅在各地均有旅行社布局。据中国房地产报记者不完全统计，近年来，港中旅与江西、河南、广州、西安、山东、海南、福建、辽宁等近20个省市签订了旅游项目开发战略合作协议。
然而，已经投资的景区也面临较多考验。
据港中旅年报显示，2013年，自然人文景区收入为2.76亿港元，较上年减少12%。港中旅解释称游客收入下降是受内地经济增速放缓及厉行勤俭节约政策的影响。
尽管景区收益不佳，但2014年，港中旅仍将重点推进桂林和宁夏沙坡头两个自然景区建设。
2013年12月，港中旅集团以约2亿元人民币收购了桂林旅游发展总公司全资子公司桂林旅游发展投资51%股权，成立了香港中旅控股的中外合资公司，共同开发桂林两个核心景区。2014年2月，其又以增资扩股方式持有沙坡头景区公司51%股权，以收购方式持有索道公司51%的股权，并由港中旅牵头投资建设沙坡头旅游新镇项目建设。
但景区的收入更多的是依赖门票，资金回流缓慢，在一定程度上亦影响了港中旅业绩。但景区依然是港中旅未来发力的重点。
创新业态成长缓慢
除了海泉湾产品、景区业态，港中旅近年来也在不断探索新的旅游业态，包括演艺剧场和房车营地。
然而，以演艺剧场和房车营地为代表的创新形态既需要较慢长市场培育期，也面临不少发展阻力。
2012年5月，港中旅与北京市政府签订了战略合作协议，开建天坛演艺区，试图探索出文化和商业、旅游结合的新模式，并扬言打造东方的好莱坞和演艺大道。两年过去，这一合作事宜至今未落实。
据上述港中旅集团人士向中国房地产报记者透露，因该项目涉及北京市城市规划调整，落实需要层层审批，并非一蹴而就，目前仍在协调中。该人士称，港中旅同天创国际演艺制作交流有限公司（以下简称“天创公司”）合作的《功夫传奇》和《马可·波罗传奇》等剧目每年会在国内的景区和美国拉斯维加斯共进行10场演出，“演艺是作为中长线的投资，目前在经济效益方面还没有充分体现。”该人士称。
通过港中旅年报可以发现，演艺方面的收入虽在逐年上涨，但盈利更多的是来自政府的补贴。2012年，因政府补贴减少，利润仅为12万港元，较上年减少72%，而2013年，随着政府补贴收入增加，所占利润增加为151万港元。
港中旅另一旅游新业态房车营地经受着更大的考验。
2010年5月，港中旅集团同北京市密云县达成协议，计划投资100亿元，用5年时间在密云建设北方最大的房车营地，项目一期投资10亿元，计划建成两个房车小镇。2010年10月，港中旅建设的第一个房车营地在北京密云亮相，然而，市场带给港中旅更多的是失望。
因国内相关政策不完善，使房车上路成为问题。
当年7月，港中旅同海南省政府也签署了合作协议，前期主要计划投资的便是房车营地项目，然而，同样是受制政策，双方合作至今没有进展。尚在培育期的两个新业态对于港中旅资金压力及拓展都带来了一定的影响，也考验着港中旅的耐心与资金实力。
央企背景的
优势与阻力
作为央企，港中旅在资金方面有很大优势。据了解，港中旅集团与中国建设银行、中国农业银行等国有大型商业银行均有战略合作协议。2012年10月，港中旅还以4.1亿元增资入股焦作市商业银行，为第一大股东，当时业内也称其为中国唯一一家旅游银行。
同时，得益香港上市公司优势，港中旅更容易取得低成本海外资金。据参与港中旅产品设计的相关人士向中国房地产报记者透露，港中旅从海外融资的成本只有4%。
上述港中旅集团人士也向中国房地产报记者坦言，港中旅在资金获取方面的确有优势，但该人士也提到，港中旅在决策和审批方面也比较慢。
据一位曾经在港中旅集团任职的市场总监向中国房地产报记者表示，作为央企的港中旅很多时候更像是一个政府，“慢也就变得容易理解了。”
在港中旅投资的嵩山少林寺景区，曾有员工向媒体提到，少林景区曾经发生过因为要安装一个水龙头让登封市主要领导亲自过问两次才解决的事情。该工作人员称，按照港中旅登封公司严格执行财务预算要求，景区公厕更换一个水龙头，需要经过8个人、7次审批，最短需要12天才能审批完，而类似的事情，在港中旅登封公司进驻后，时常发生。
2011年，张学武曾表示，将通过“两步走”实现未来10年的大发展，争取在2015年成为亚洲最大的旅游集团，在2020年跻身世界五大旅游集团之列，届时其营业收入将达到2400亿元。
然而，数据显示，2013年，港中旅集团上市公司年营业收入折合人民币只有35.06亿元，与2400亿元的规划相差甚远，港中旅还需要有更实质的收入支撑以及努力才能实现。央企背景下的资金优势和相对较慢的市场开发节奏使得港中旅资产负债率保持在17.5%的较低水平，然而强压之下如何做强旅游地产业务实现突围，港中旅仍面临较大挑战。
| 
