分类调控需要分析各地楼市的具体情况做综合考虑。包括供求关系、供应的有效性、有效需求的规模等等。目前各地楼市情况千差万别，部分城市供应过剩，不是简单的松绑限购就能解决的。
今年的楼市调控有两个特点，一是市场化，即楼市调控弱化行政干预的成分，要顺应市场化运行的脉络；二是差异化，即“两会”上提出的分类调控。这意味着，一方面，供需关系长期紧张的城市，限购政策将长期坚持，而库存消化压力大且有效需求受到制约的城市，将按照市场化原则探索如何调整既有的政策。
与此同时，今年以来楼市分化现象也在进一步加剧，很多二三线、三四线城市的楼市过剩供应风险突出，甚至有泡沫破灭的迹象。这无疑将对银行抵押贷款风险、财政风险、地方债务风险的软着陆产生冲击。
前不久，广西南宁基于北部湾同城化诉求调整了楼市政策，尽管与限购政策松动直接相关，但不能完全理解为限购的单方面退出。其实，它是一个很重要的信号，即未来部分城市限购政策的调整不仅要与如何激活市场需求联系起来，还要与区域经济一体化、新型城镇化、户籍制度改革、区域产业布局重构密切结合。从某种意义上说，无锡最新实施的购房入户的政策也有合理性，毕竟它将在无锡有稳定工作、且长期居住的外来人口纳入户籍管理，符合新型城镇化的大方向。
当然，南宁此次调整的楼市新政在效果上如何，要看其上位政策《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》在产业和社保等方面的政策措施能否落地；无锡购房入户新政效果如何，也要看其新市民能否在后续享受平等的社会保障和公共服务。如果配套政策落地了，这两个城市也许会成为后续其他城市如何实施分类调控的重要参考。
目前对如何实施分类调控的政策，业内依旧存在不少误解。很多人认为，分类调控的目的就是对绝大多数城市放松限购，刺激投资投机性需求入市，给楼市量价上涨添加新动力。
在此问题上，之前一些地方政府的行动的确也给外界昭示了这样的动机，如2012年芜湖、佛山等地意图退出限购，本质上就是为了让暂时低迷的楼市再次繁荣起来。2013年，很多地方政府仍旧延续着这样的想法和做法，如当时率先松绑限购的温州。
事实上，近期凡是传出有意放松限购的城市，如杭州、长沙、无锡和郑州等，基本都是销售量下跌三成左右、房价下跌趋势明显、库存消化压力大、推出和待开发的土地面积大、地方财政对土地出让金依赖度过高的城市。在房地产信贷和税收政策不在地方可调整权限之内的情况下，人口和产业积聚问题又非一日之功，短期可用的也就只有松绑限购了。
即便如此，我认为分类调控还是需要综合考虑。首先，房价太高、供求矛盾长期突出的一线和二线重点城市，公共服务的优越性和人口净流入的态势长期内存在，住房资源的稀缺性难改，不仅不能退出限购、限贷政策，而且还要长期坚持，以保证住房的居住属性。
其次，一些城市尝试调整限购政策不能将无效的投资投机需求引入市场。目前，主要城市房价水平依旧处于历史性的高位，平稳和适度回落有利于需求的释放和消化库存，而分类调控若引入无效的投资投机需求，只能造成市场更加不理性。
再其次，分类调控需要分析各地楼市的具体情况，包括供求关系、供应的有效性、有效需求的规模等。要注意，目前各地楼市情况千差万别，远远超出我们对于分化的理解。部分城市供应过剩，不是简单的松绑限购就能解决的，不能给市场以错误的信号，以为政府要救市了，这只会加剧长期内的供求失衡、无效供应和泡沫问题。
最后，分类调控还要与新型城镇化、产业随人口积聚的目标指向对接。目前，住房供应过剩的城市，或多或少都存在产业基础不扎实、人口流入对需求支撑不足等问题。因此，要从国家新型城镇化、建设和发展城市群的角度出发，以推进户籍制度改革、中心城市产业升级转型、外围城市接受产业转移，实现区域内产业布局重构为先导，释放被行政所抑制的合理性购房需求，这样才能实现住房、人口和产业的协调发展。
李宇嘉 深圳市房地产研究中心研究员 | 
