|
■延伸春节后市场仍未回暖
今年的前4个月，北京的二手房市场同样表现不佳，其中，4月份延续了3月成交疲软的态势。根据链家地产市场研究部统计，4月北京二手住宅成交7616套，成交量环比3月下降14.8%，成交价格涨幅也基本处于停滞状态。当前复杂的市场形势使需求陷入较为浓重的观望情绪当中。从新增房客源情况来看，4月日均新增房源量与3月相比出现了比较明显的下降，降幅达到13.4%；日均新增客源量较上月下降2.7%，与去年同期相比下降18%。
链家地产市场研究部张旭认为，按照往年惯例，春节过后3、4月份一般为市场回暖期，但从今年的市场情况来看，需求观望程度不断升级，春节后市场持续疲软，至今未现任何回暖迹象。
为了促进成交，中介会定期清理报价高的房源。据房屋经纪小张介绍，他所在的门店守着通州一个体量非常大的楼盘：“这个楼盘里还有新房在卖，二手房业主的预期难免会跟着新房走，但按照新房的价格根本卖不出去，所以我们店现在基本不接两居室230万元以上的价格，我们不卖了，卖不动。”
■原因自住型商品房分流明显
据记者了解，造成二手房市场萎靡的诸多因素中，自住型商品房的分流不可小觑。
根据链家地产统计，自去年10月自住型商品房概念提出以来，至今已有8个项目入市，总供应量达到近1.5万套。自住型商品房因其价格优势受到了购房者尤其是刚需购房者的追捧。张旭表示，从政府目前对自住房的供应计划来看，未来一段时间，供应力度将不断加大，这不仅分流了一部分刚性购房需求，也造成目前需求观望程度不断加深。
中原地产首席分析师张大伟也认为，已经入市的自住房合计供应住宅高达14700套，对市场的影响明显在加大。
另据中原地产统计，截至目前，北京累计出让含有自住房地块项目达40多宗，涵盖11个区域，其中朝阳区最多，达到了8个项目，海淀区2个，顺义区合计达到了6个项目。“累计36个地块可供应自住房项目达到5万套，预计这些项目大部分可以在2014年入市，也就是在2014年北京将成交200万元左右价格的自住房达到4万-5万套左右。”张大伟说。按照1:5的比例，4万套自住房将在今年锁定20万购房者的需求。
信贷收紧加速市场冷却
除了自住型商品房分流需求之外，今年以来的信贷收紧也成了抑制成交的重要因素。
据“伟嘉安捷”数据显示，4月北京个贷市场的交易量环比上月下降35%，伴随着各银行信贷的持续收紧，二手房市场再次陷入了新一轮的观望期。“伟嘉安捷”指出，一方面，受银行房贷放款情况紧张的影响，不少急于出手的二手房业主舍弃接受贷款而低价全款抛售房产，似乎在释放着议价空间加大的信号，因此不少购房人也在等待着入市的时机，陷入观望情绪。另一方面，尽管各银行都在正常接单，但首套房的利率已全部调整为基准或基准再上浮5%，首套房利率的收紧及放款的紧张也给购房人造成了入市压力，导致市场交易量的下降。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，受市场成交结构的影响，在市场偏冷情况下，购房人群主要是需求较迫切的刚需人群，二手房因具有配套、区位等优势因素，总价、均价往往比新房偏高。由于目前银行信贷从紧，二手房贷款难度较大、利率也较高，使得购房人对房价更为敏感，或被迫放弃二手房。
新房
五一成交量创7年来最低值
继4月楼市成交量价双跌后，刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交继续遇冷，亚豪机构、中原地产等机构统计数据显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅仅成交169套，创下了自2008年五一恢复三天假期以来7年的最低值。
过去7年间的五一小长假，北京商品住宅成交的高峰值出现在2009年到2011年，连续三年五一成交量均保持在千套以上，低峰值则出现在2008年，成交套数为410套。然而，今年5月1日至5月3日，北京商品住宅仅成交169套，成交面积为1.89万平方米，成交套数、成交面积不但相比去年同期分别降79%、74%，更是创下了自2008年五一恢复三天假期以来7年来的最低值。
从成交价格看，根据中原地产统计显示，五一期间，北京新房成交均价为20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下调；而亚豪机构统计显示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均价也出现下行，仅为20836元/平方米，对比上一个三天小长假——清明期间，价格下探幅度高达18%。
整体市场价格可能进一步下探
事实上，成交低迷一直是今年楼市主题词，春季楼市倒春寒迹象明显。北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转变开始出现恐慌性观望。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京新房大部分项目的供需结构出现了变化，2013年北京单价在2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4，但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦出现恐慌性观望，很可能需求会突然锐减。从目前市场情况看，5月份也很难升温。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，自住型商品房供量激增，对普通商品房项目形成销售竞争压力，加上对楼市预期持续下行，市场供过于求的形势将无力扭转。而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。
(京华时报) | 
