楼市敏感期，消息漫天飞，很多人已经摸不清方向。一方面“救市说”甚嚣尘上，另一方面卖房子度日如年，开不开盘、降不降价、拿不拿地……这些纠结的问题让不少房地产从业人士愁肠百结。
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房子实在卖不动
现在楼市最大的痛，就是房子越卖越多。自2014年开年以来，不少楼盘选择以价换量，降价跑量。虽然从市场反应来看，率先降价的楼盘的市场基本上还是表现不俗。但纵观杭州楼市，因为各种原因身陷滞销泥淖的楼盘更是比比皆是。尤其在限购限贷、以及目前二套房首付提高到7成的政策环境下，不少大户型高端房源的销售压力巨大。
杭州城西某楼盘相关负责人陈经理最近比较苦恼。现在他所在的楼盘还剩下一批大户型和排屋，“从去年开始，我们也想了很多办法，寻找一些渠道，也成交了一些，但效果还是不太理想。”陈经理透露，目前公司还是计划尽快把房源出手，回笼资金。
这个由高层与排屋组成的楼盘，于2011年左右开盘，至今已经销售了将近两年半的时间。虽然目前可售住宅总套数不到30套，但可售住宅面积却有近8000多平方米。这些房源平均每套面积在250-300平方米之间，属于超大户型了。回顾该楼盘两年多来的销售历程，可以发现，该楼盘于2011年首次开盘，2012年期间曾多次开盘，并且去化良好，而2013年全年仅开盘一次。楼盘前期主推89-130平方米的中小户型，也是市场上需求量最大的户型，加之楼盘优越的地理、配套，使其在当时很受欢迎，一度是红透楼市的热销明星盘。
而随着中小户型的逐步售罄，大户型的销售成为了该楼盘的难题。
“主要还是总价太高了。”陈经理透露，能承受高总价的意向购房者原本就不多，现在再加上限购，许多即使有意向的客户也没办法下单。“前阵子就有一个客户谈了很久，还是非常有购房意向的，但由于限购的问题，最后还是没有谈成。”
大户型高总价的房子不好卖，一些郊区小户型的屌丝盘同样难以动弹。杭州城西某大盘一直主打90平方米左右的刚需小户型，去年数次开盘数次热销，整体情况还是不错的，但在市场压力下，每平方米均价也从过万一路走低，目前在8000多元，但销售依旧成问题。“这个区域的购买力短期内已经都被消化掉了，现在一下子没什么人买房，大家都觉得房子价格还会跌，也没人敢买了。”该楼盘营销部经理透露。在整个市场的观望气氛下，尤其是对未来市场预期不佳，即使是这些低总价的房源也一样动不了。
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利润率大幅下滑
虽然房子卖不动，但在财务成本的压力下，开发商们想要卖房子的速度却越来越快。根据双赢机构的统计数据，2012年，杭州市场排名前十位的开发商，从拿地到开盘平均耗时21个月。而到了2013年，只有8个月时间。在外来大鳄快速拿地快速销售的疯狂节奏带领下，整个楼市的运转速度越来越疯狂，而这种要求快速清盘的操盘方式，常常追求的就是低价跑量，利润率的降低就难以避免。
截至今年3月底，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，占142家房企的53.5%，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1%；41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩，约占内地房企在港上市总数的60%，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9%。其中，万科销售净利率，从2012年的15.2%下降至13.5%，下滑约11.18%。华远地产的销售净利率从2012年的19.3%下降至17.6%，下滑8.8%。荣安地产的销售净利率从2012年的20.6%下滑至9.8%，幅度高达51.9%。
大鳄们的利润率都在往下掉，杭州市场上一些中小开发商的日子就更不好过，目前不少项目就是微利、平出平进在销售。不过，即使是这样，有的房子还是走不动。
值得关注的是，在经历了开年价格战之后短暂的楼市推盘空窗期后，无论是新盘还是在售楼盘一度都开始加快推盘节奏，就当许多人认为开盘潮即将如约而至时，其中的一些楼盘又开始推迟开盘时间。
现在楼市中许多楼盘都明里暗里跟进了打折节奏，有的是新盘低开，有的则是直接变相打折或降价。尤其是一些前期有打折楼盘的区域，板块内的楼盘定价真是难上加难：不跟进打折，人家的价格放在那，一比就被比下去了，开了盘也不会有什么成交量。如果跟进打折，针对前期的业主又担心出现许多不可控的问题。
杭州城西一位营销部经理说：“我们现在要卖的体量还有近10万平方米，可是怎么开盘呢，现在在售的还没卖掉，新盘再开估计也没什么用，就怕踏不准节点，就死定了。”
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如何定价真的很难
降价，现在更是一个楼市敏感词。
库存压力越来越大的杭州楼市，价格战随时都有可能被点燃。开年首波降价潮一个月之后，杭州楼市价格战烽火再起，一大批楼盘以各种各样的方式，参与到了这一波的价格战中去。除了赤裸裸地降价，更多的楼盘采取了特价销售、低价首开等委婉的方式，拉开了新一轮降价序幕。
不过，降价的效果也是因“盘”而异。一些地段好的楼盘低开显然取得了效果。市中心黄金地段双地铁盘九龙仓君玺，上个月以折后37900元/平方米起价入市，推出首批房源，击破市场预期，目前开盘的3号楼86平方米户型销售6成，130平方米户型销售7成，5号楼160平方米户型预定5成。在现在的市场行情中如此成交业绩已经算是非常不错。
但并不是所有楼盘都能相对洒脱地降价。“不是我们不愿意降价，”城东某开发商表示，“可是怎么降呢？”这位开发商无奈地表示，有些好地段的房子，打打折降降价，购房者还能来抢一抢，而像他们这样的郊区楼盘，本身板块的供应量就比较大，前期的开盘价也不并高，而且已经降过一轮了。“我们已经降过一次了，当时很多老业主就已经吃不消要跑来闹，现在再降，估计问题更大了。”
这位开发商还透露，而且他们也担心，即使每平方米均价再降个1000元左右，估计也卖不了多少房子，为了销售区区没几套房子，再把老业主们搞得鸡飞狗跳的，实在是得不偿失。可是如果不降价，那么目前这个市场，就老老实实呆着慢慢卖吧。
汉嘉机构总裁梅杰认为杭州一季度成交惨淡，虽然有不少楼盘选择了降价促销，但是从结果来看并不是十分理想。一些热门板块的同区域楼盘，在有所竞争的情况下，成交尚可；而在一些关注度相对不是那么高的板块，楼盘降价并未收到太好的效果。
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想要拿地更加不易
兵马未动，粮草先行。在开发商眼里，粮草无疑就是土地。但最近开发商普遍很纠结，接下来还要不要拿地？
如果买地吧，万一楼市持续下行，本来就缺钱的开发商又摊上一块高价地怎么办？如果不买吧，万一楼市触底反弹，没有土地岂不是丧失一次抄底的绝好机会？买还是不买？
根据浙江土地网统计数据显示，2014年一季度杭州市区（包括主城、余杭和萧山）卖地64宗，出让面积230万平方米，可建面积619.4万平方米，成交金额469.4亿元，为历史同期最高。
但土地数据飘红的背后，却也无法避免土地市场正不断趋冷的现实。
根据浙江土地网的监测数据，一季度杭州主城区贡献出让金373.8亿元，占总金额的八成， 27宗成交地块中，涉宅用地占15宗，成交面积80.7万平方米，可建面积202.2万平方米，成交额228.7亿元。这么高的土地成交总额，主要是因为杭师大地块、雅戈尔退地的申花地块、大悦城地块、热电厂地块、前线锅炉厂地块等几块热门土地集中成交。值得一提的是，这些地块均在前两月成交，主城区3月并无地块出让。
3个月来土地市场是高开低走，1月份成交最为火热，共出让22宗地块，占一季度总成交额的79.8%。进入2月，主城区土地行情明显开始下滑，而进入3月，主城区更是迎来空窗期。而就目前来看，主城区二季度走势并不乐观。
杭州某本土开发企业老总最近就在萧山和余杭地区频频看地，甚至还去外地考察合作项目：“企业要发展，总是要不断拿地做新项目的，可是现在市中心的土地实在太贵，只能在郊区找找了，不过郊区供应量又那么大，虽然现在房子卖得便宜，但真要去拿地，土地可并不便宜。”
因为地价高，未来开发企业出现贫富分化的概率也更高了，一些大的开发商可以通过品牌合作、资金合作来拿到好的项目，或者避开招拍挂市场拿到实惠的土地，而一些小开发商拿地的机会就更小，拿地的成本也可能更高。
(今日早报) | 
