福州市政府近期出台《关于在公开出让住宅用地中配建公共租赁住房的实施意见》指出，今后福州市鼓楼、台江、仓山、晋安区范围内，公开出让的新增商品住宅建设用地，将按照建筑面积不低于10%的比例配建公租房；旧屋区改造项目，扣除拆迁安置房后，按照不低于5%的比例配建公租房。并且配建的户型为45、55、65平方米三种类型，根据规定，配建的公租房要与该项目的其他商品住房实行统一规划、统一设计、统一建设、统一验收、统一管理，并应优先保证建设，公租房建成后由政府回购，开发商不得用于抵押。
此消息公布后，在福州楼市引起多方关注：公开出让的地块要配建公租房，大量公租房面世，是否会对商品房市场、二手租赁市场造成冲击和影响？应怎样操作才能令公租房和商品房市场共存共赢？在商品房项目中配建一定比例公租房，会不会存在管理方面的尴尬？
加快公租房建设力度
记者：福州去年叫停经适房申请，如今大规模实施公租房建设，能否说明福州进入公租房时代？
苏小斌：公租房与经适房的区别是“只租不售”，主要解决的是城市无住房人口、外来务工人口没有住房的困难。经适房到公租房的转变，是将原有的固定资源变成了活资源，能够让更多有需求的人享受到保障性住房的福利。
彭红进：近几年，福州出让的一些地块，已经明确要求配建公租房，这也说明以“出租”模式为主的公租房，已经逐渐成为当前政府推进保障性安居工程的重点。不过，随着公共租赁房的建设规模不断扩大，后续各项完善工作需要跟进。
江映辉：此前由于经济适用房存在很多负面因素，从而使得这一利好政策颇受争议。而为了解决社会上低收入群体的安居问题，公租房建设是一个进步，也是今后一段时间里保障性住房建设的主要方向。
记者：这个做法是为了响应政府提出的“推进公租房等保障房建设”？
彭红进：推进公租房建设是一项民生工作，但是如果全部依靠政府投入建设公租房小区，受地方政府财政影响，建设速度太慢，而且配套方面跟进较慢。而通过引入开发商参与合作建设公租房，不仅能增加保障房供应，也可以优化产品供应结构。
江映辉：政府一直在建保障房，以前政府将出让的土地款来统一建保障房，如若全部保障性住房都由政府新建或分配来提供，显然是“远水救不了近火”。因此，现在分散到成为开发商拿地时的条件，商品房地块配建公租房，这使得保障房由集中建设转向分散建设，加快建设力度，确保让更多人实现安居。
公租房增多对楼市影响不大
记者：对于开发商来说，配建公租房开发商吃亏吗？
苏小斌：随着国家政策层面对保障房的支持力度有增无减，很多房企对这一领域的认识和重视程度也有了明显的改观。事实上，近年来投入保障房开发的房企已越来越多，房企参与保障房建设逐渐由被动接受转变为主动投入，并开始积极寻求保障房开发的盈利之道。
彭红进：目前开发商们纷纷采取代建制的模式参与公租房，而有配建公租房的土地一般是开发商与地方政府约定，刨除各种成本的基础上，确定较低的一个投资回报率，政府对开发商建成的房子回购，因此并不是“亏本买卖”。
江映辉：开发商在土地拍卖的时候，已经考虑到了开发成本、建设成本。而政府为了吸引社会资金投资公租房建设，对于投入公租房建设的开发商一般有政策上的优惠。目前，大部分的保障房往往是建成之后由政府全数回购再统一运营。
记者：福州部分商品住宅地块有要求配建公租房，但是对配建比例没有明确要求，如今要求10%比例建大量公租房，会对一手房造成冲击吗？
苏小斌：公租房对市场的影响主要看日后公租房消费的群体对象是谁，如果仅仅是面对低收入群体、外来人口，那影响面就很小，毕竟福州不是以外来人口为主，流动性人口比较少，因此购房群体都是常驻人口，而这些人又有很浓的买房安居情节，因此，对于新房的冲击并不会太大。
彭红进：公租房与商品房在品质、户型、性质等方面存在较大差异，公租房总体上属于保障性住房的范围，主要满足基本居住需求，符合申请公租房条件的，都不是消费商品房的人群。所以公租房的出现对商品房产生不了影响。
江映辉：虽然未来公租房大规模持续放量，但对一手房的影响十分有限。首先，两者的供应对象不同，一手房的刚需还很大，年轻人购房依旧会成为大趋势。其次，公租房的出现主要是填补了市场的空缺，对于楼市的规范起到更好作用。
记者：对二手房或者租赁市场会产生影响吗？
苏小斌：公租房的主要用途是出租，不能买卖，因此对一手住宅市场不会产生什么影响，但对租赁市场可能会有所冲击，比如一些消费力较差的城镇，会产生一定的消费分流，毕竟公租房设定的价格会低于市场价。不过，由于目前申请公租房的手续比较复杂，不少人还是会选择以商品房租赁为主。
彭红进：对二手房租赁市场的供求关系难以产生很大影响，租赁需求群体对目标房源有不一样的偏好，公租房一般面积比较小，即便具有一定的价格优势，也未必能符合其实际诉求。因此，即便公租房大量入市，考虑其设有“限制”，也未必能冲击到商品房租赁的市场格局。
江映辉：对二手房影响不大，这些群体在无法承受一手房价格的同时，也承担不起二手房的价格。但是对租赁市场会有一定影响，相对于商品房租赁来说，公租房租金便宜，而且租赁有保障，对于低收入群体来说，会愿意选择公租房。
后期物业管理存在问题
记者：市区由于土地稀缺，配套完善，导致地价一直居高不下，而产品也基本是属于“豪宅”类型，要在“豪宅”小区里配建公租房，会不会有“违和感”，特别是后期管理方面，会有问题产生吗？
苏小斌：这些配建在商品住宅用地里的公租房，由于基本是出租，在物业方面会存在难度。同时，对于主城区来说，出让地块越来越小，比如地块只适合盖一两栋商品房，而按照10%的公租房配建，这些公租房夹杂在整个楼盘内显得“很不搭调”。
彭红进：商品房配建公租房，最大的问题就是后期管理。不得不承认管理公租房比管理商品房压力更大、投入的时间和金钱更多。但是，是否将两者统一管理，还是分区管理，应该出台相应对策。随着公租房的进程和规模的不断加大，这一切都需要不断尝试和磨合。
江映辉：开发商都希望自己开发建设的住宅项目在定位上比较纯粹，如果在项目中混搭配建公租房，那势必会影响楼盘的整体档次、价格。特别是在日后的物业管理也会出现很多问题。而建成后这些公租房移交到房管部门同样十分棘手。
记者：应怎样操作才能令公租房和商品房市场共存共赢？
苏小斌：在商品房中配建一定比例公租房，这种做法在其他城市有实行，但实行下来的效果并不好，配建公租房地块流拍情况时有发生。而福州，在12年就尝试部分土地出让需要“竞公租房”的做法，但是效果也不是很明显。目前，在保障房体系还不是很完善的情况下，公租房配建政策不能“一刀切”，适合开发为高端豪宅的地块最好不要配公租房。
江映辉：首先要完善保障房体系，其次要完善城市配套。对于暂时没有购房能力的需求者来说，可以先住公租房，条件成熟后再买商品房，分两步走这也是解决住房问题的正常方式，同时也能促进楼市更健康发展。
(东南快报) | 
