三、四线城市在2014年显然还是市场最为关注的区域，自去年开始，“回归一线城市，逃离三、四线”这一说法开始在房地产圈内流传，甚至有房企提出以后不会考虑在三、四线城市拿地。然而，事实上，统计机构对三、四线城市过去两年的土地成交情况的统计说明，绝大部分的开发商不仅没有撤离三、四线城市，反而增加了在这些城市的投资。近日，泰禾集团就以1.635亿元竞得宁德福鼎市百胜新区商住用地，总占地面积为69.8亩。同一天，碧桂园成功拿下福鼎市百胜新区56亩住宅用地，这是碧桂园入驻福鼎后第二次拿地。事实上，除了福建一些地级城市吸引了品牌开发商入驻，各地还有不少中小城市同样受到开发商的关注。
面对今年扑朔迷离的市场整体走势，三、四线城市是否真的存在“大危机”？开发商是如专家所说的“集体回归一线城市”，还是继续兼顾中小城市开发？
三、四线城市仍有机会
记者：对于“回归一线城市，逃离三、四线城市”这一说法，如何看？
刘峰：与三、四线城市相比，一线城市在产业、就业、福利等方面都比较优越，导致大量人口向一线城市集中，同时，一线城市的GDP比三、四线城市高，因此房地产开发商会疯狂地往一、二线城市挤。但这不代表三、四线城市就没有机会，这些城市在房地产营销、开发模式等方面还会相对落后，对于找准机会提前布局的开发商来说，还是有一定的发展空间。
翁迪韬：这一说法主要是由于过去一两年时间，三、四线城市吸引了太多企业进入，量上升得太快，而当地的经济发展、人口聚集程度还支撑不了相继而起的项目，短暂出现了去化困难的现象，因此三、四线城市积压库存量过大。而在一、二线城市，虽然竞争比较激烈，但消费人群基数大，去化速度快。不过，在三、四线城市中，人口有一定的基数，但房地产市场还处于孕育期的城市不在少数，其中不乏市场机会。
记者：最近一线城市的房价也开始出现松动，随着竞争的增大，为了保证销售去化问题，一线城市利润率还能保证吗？
刘峰：开发商集中在一线城市，最直接的反应就是土地市场。由于土地资源的日益稀缺、市场竞争的不断加剧，这些城市的地价不断上涨，在房地产“面粉和馒头”的理论下，还是有一定的利润空间。不过，房地产企业应进一步细分市场，合理设计利润空间。
翁迪韬：一线城市土地资源稀缺，特别是中心区域土地供给明显减少，往往出现一幅土地出让就引来众多开发商竞拍的现象，土地出让竞争加大，地价不断上涨。在地价上涨的基础上，房价也随之上涨，而一线城市的房企大部分是品牌房企，对销售量要求高，为了保证销售业绩，利润率有适度下降的趋势。
记者：近期三、四线城市的市场并不像很多人预期的那么低迷，比如从福建来看，三明、宁德等地级市的市场反而出现成交面积的整体上涨，这是大开发商不放弃三、四线城市的原因吗？
刘峰：三、四线城市也是个分化的市场，有的市场已经完全饱和，根本不行。有些市场却非常好，很有发展潜力，这些城市面貌发生了很大的变化，城镇居民购房需求持续升温，以及农民进城带来的购买需求，市场面临着产品升级、市场扩容、理念提升的形势。在这些城市发展的需求下，商品房的竞争发展也逐步进入正轨。而三、四线城市的楼市反应会比一线城市滞后3-6个月，比如福州、厦门市场会受一线城市市场波动影响较快，但是周边其他城市还不会直接受影响。
翁迪韬：对于三、四线城市拉响警报，不能全部一刀切。其实三、四线城市也开始分化，一些城市的房地产市场恰好处于快速发展期，有很大的发展潜力，因此这类城市就会继续保持稳步发展步调。而另一类是个别投资过热的城市，由于土地供给过多，远远超过城市每年的需求，造成房地产市场低迷。
城镇化不能成为唯一“救命草”
记者：未来20年，城镇化的主战场应该是在县级城市，在此背景下，三、四线城市房地产市场能否获得更多开发红利？
刘峰：不能单纯或过早地寄望于以城镇化来激活当地房地产市场，这也不能成为三、四线城市房价上涨的基础。当然，城镇化发展的势头不可阻挡，三、四线城市地价相对较低，可以产生较大的开发空间。不过，小城市居民收入本来就少，开发商不能以一线城市的思维来定位和开发项目。
翁迪韬：虽然说城镇化概念不能与三、四线城市发展画等号，但是不可否认城镇化对其发展的推动作用。随着三、四线城市和县城的各项配套不断跟进，在未来20年仍然有发展空间。而且在三、四线城市竞争较为缓和，可以用较为有利的价格获得位置较佳、升值空间很大的土地。
记者：不可否认，三、四线城市与大城市相比，存在较大差距，在这样的情况下，如何吸引消费人群回乡置业？
刘峰：在一线城市土地稀缺，导致地价、房价上涨的背景下，一线城市的购买群体，特别是一些普通白领和打工人群，他们买房的压力更大，在这种局面越来越强化的情况下，就会导致人群回流返乡置业。而要留住回流人群，需要城市经济快速发展，各项市政配套跟进，产业导入积极。
翁迪韬：三、四线城市发展较慢，一方面是由于产业发展较慢，另一方面则是公共资源的稀缺。因此，关键还是要通过产业的发展和公共资源政策的均等化，让那些想往一、二线城市转移的人口留在三、四线城市，让村镇的人口向三、四线城市转移，这样才能留住人，真正发展三、四线城市。
中小房企抢滩应转变策略
记者：大品牌房企在三、四线城市开发，会不会有更大的开发优势？
刘峰：品牌房企自身有一套成熟的开发模式，可以快速复制其产品形式、管理模式、营销手法等硬件和软件，很容易在中小城市形成“强龙”，并且可凭借其品牌影响力，带动当地的房地产水平提升。
翁迪韬：在当前的地产市场，品牌开发商在社会上有极高的关注度和信任度，容易引起消费者的认同与青睐，并且品牌开发商拥有丰富的产品系，在销售过程中，更能得到购买人群的信任。有很多品牌企业的项目在三、四线城市销售量非常大，使得这些城市房地产市场的爆发性甚至比一线城市的市场爆发性要高。
记者：这其中，中小型房企能否分得一杯羹？
刘峰：对于中小开发商来说，确实是生存空间越来越小，在快速退离一、二线城市后，转而进入三、四线城市，而选择三、四线城市，最好是大品牌尚未涉入的城市，复制品牌开发商的开发模式，快跑快销。
翁迪韬：近来三、四线城市推地比较积极，这对当地的房地产行业来说是一个新的发展契机，中小型房企在三、四线城市土地优势的吸引下，选择去三线城市、区县进行投资发展，是一种不错的选择。但是随着一些大牌房企的加入，中小房企的生存空间会越来越小，因此要积极尝试将房地产和国家扶持的产业相结合，如农业地产、养老地产等。(东南快报) | 
