国土资源部：不动产统一登记实施困难面临多障碍

不动产登记法律依据繁杂

我国目前关于不动产登记的法律规范除了物权法之外，房屋登记依据城市房地产管理法与房屋登记办法，土地登记依据土地管理法和土地登记办法，森林法授予林业部门登记林权，草原法授予农业部门登记草原所有权、使用权。另外，农村承包土地、养殖用地、海域滩涂等不动产的登记也都有相关法律以及部门规章予以规定。

物权法第10条明确规定国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。然而现实情况却是，法律与行政法规，甚至是地方性法规都没有对物权法的规定予以细化落实，不动产登记的法律依据多以部门规章的形式出现。法律依据不统一，造成登记效力不一，极容易出现登记重叠、遗漏甚至矛盾的现象，既损害了登记公信力又影响个人的切身利益。

2013年3月，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，要求国土部、住建部会同法制办、税务总局等相关部门，在2014年6月底前出台不动产登记条例。不过，即便是这样，也可能面临与现有上位法产生冲突的尴尬局面。解决方法应是由法律原有制定机关对土地管理法、城市房地产管理法、森林法、草原法等法律中有关土地、房屋、林权、草原登记的规定进行梳理并做相应修改，向统一法律依据的方向迈进，最终与拟出台的条例形成规范不动产统一登记的法律体系。

分散登记机构庞大交错

目前，我国的不动产登记采取的是分散登记模式，土地、房屋、林业等行政管理部门分别对不同的不动产物权享有登记管理权，即管理有关不动产的部门负责相关不动产的登记事务。这种“多头管理、多龙治水”不仅为不动产流转设置了不必要的障碍，而且把登记作为行政机关的一项行政管理职权，这本身就忽视了不动产物权登记的公示功能，不便于交易当事人及利益相关人查询，影响了社会功能的发挥。

2013年11月的国务院常务会决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，但行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。这表明决策者已经明确将登记职责从行政管理中分离出来，试图将登记作为一种物权公示方法，但是具体的登记机构如何设置还有待具体规定出台。在接下来机构变革与重组中势必遭遇部门利益分割问题的挑战，这就要求涉及改革的部门站在社会发展的高度，用高屋建瓴的开阔胸襟正视不动产登记机构的统一。

根据物权法规定，不动产登记应遵循属地原则，取消分级登记制度，由不动产所在地登记机构办理。就我国国情看，在国土资源部门下设统一的不动产登记机构，以土地为基础登记较为妥当。原则上应以建立县级登记机构为主，跨县域的不动产由上级登记机构进行登记。根据实际需要，可以在乡镇、街道办事处等地设立不动产派出机构。也就是说，登记机构没有行政职权，只是政府提供公共服务的“窗口”。