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房地产市场是否会出现崩盘 我们到底应该相信谁

house.fjsen.com        2014-03-25 10:25        来源:中国证券报        我来说两句

2014年注定是房地产市场不平凡的一年。土地市场的火爆,与开年之际市场量价齐跌的表现为马年房地产市场奠定了极其“诡异”的基调:在经济持续减速已成定局的情况下,中国房地产将何去何从,中国房价对中国宏观经济会造成什么样的影响?这些都成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素。

中国房价对中国宏观经济会造成什么样的影响?

从目前市场表现来看,由于各种因素的影响,中国房地产的预期可能逆转,并导致整体房地产市场疲软,房价下跌。具体影响表现为以下几点:

首先,从过去十多年房价上涨的三大引擎—货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看,最起码有两大引擎已经趋于熄火:一是货币超发,货币超发盛宴的结束,一方面和中国努力告别货币驱动投资驱动的经济增长模式有关。另一方面和美联储退出之后,全球流动性盛宴宣告结束有关。

第二,自2012年开始,中国经济事实上已经告别了高速增长,包括房地产投资在内的增速不可能超常规增长。笔者在去年就一直强调,就中国房地产的周期而言,需求最旺盛的阶段已经结束,从总量看,中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平方米,住房供求已经基本平衡。

据研究就显示,继2013年连续增长之后,中国房地产房屋开工面积同比大幅回落,跌幅达30%。该数据或意味着在房地产销售疲软的背景下,房地产企业库存增加、现金流吃紧,从而放缓了开发节奏。

2012年下半年中国房地产市场开始逐步回暖时,房屋开工面积同比增长也开始逐步上升,2013年地产市场恢复繁荣,房屋开工面积也出现正增长。但今年前两个月开始,房屋开工面积连续同比回落30%,着实令人担忧。

据业内人士透露,较为不利的供需前景导致2014年房地产市场走势疲软,并指出,2014年的供应上升趋势可能在进入2015年时更趋恶化。虽然短期内需求会保持稳健,但是由于承受能力未见改善而且未来流动性状态或将收紧,房地产市场增长可能显著放缓。

据相关机构监测得出,三四线楼市整体销量也延续着去年下半年以来的低迷态势。1月,25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低,14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。

中国房地产市场是否会出现崩盘?

最近,住建部副部长仇保兴在“两会”期间表示,按照城镇化的规律来讲,中国在十年内不大可能出现全面崩盘,但如果不注意调控,局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况那样。从以下几个论点阐述中国房地产市场:

论点一: 房地产会跌的理由:房子太多了,供大于需

因为降价将使投资利润下降、无法盈利甚至亏损,而且降价也会降低购房热度,试问:谁愿意买一件未来十年不断贬值的产品?

论点二: 不降价,并且让房价保持持续增长,房价稳步上升

没“刚需”的人出于投资目的也会抢着买,因为买房子可以让资产升值,而存银行会贬值!这样房子可以持续卖出,房地产行业可以持续赚钱同时给国家税收做出巨大贡献,国家GDP指数也会一路飙升,经济形势一片大好!

论点三:十年之内,楼市不会有问题

中国的人口高峰拐点、年龄拐点,种种拐点将在未来十年左右到来。目前,城镇化是在高峰期,但随着城镇化推进、人口老龄化到来——2030年,中国将有4亿-4.5亿60岁以上的老人,房地产增长也会到一个平稳期。住宅销售的顶点,就看它在哪,在哪它都会有,都是可以预测到的。有的城市快一点,三五年就要到来;有的城市慢一点,北京随着城市功能向外疏解,大北京房地产销售顶点到来的时间可能会更长。

结语:中国楼市总体趋势并没有改变,杭州砸盘事件只是中国房地产市场的一个“小插曲”;“崩盘论”也只是一些人的一厢情愿。城镇化是我国的一个大战略,未来我国发展的最大潜力在于。城镇化。在这样一个时代背景之下,中国房地产业不可能在短期内有大的波动。一线城市仍是“热土”,而在刚需不足、供过于求的三四线城市,小规模波动在所难免。

(中国证券报)

责任编辑:肖月青
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