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二手楼市遭“冰封”成交量创16年新低
在新盘主动降价促销的冲击下，香港二手楼市成交降至冰点，业主降价套现的案例也逐渐增多。
据美联物业发布的楼价走势数据显示，今年2月份香港二手房成交均价为8797港元/平方英尺 (约合人民币74679.9元/平方米)，较上月环比下跌0.9%，若与去年同期9191港元/平方英尺(约合人民币78024.6元/平方米)的成交均价相比，同比跌幅达到4.3%。
目前香港二手楼市成交可用“冰封”来形容。刘嘉辉告诉记者，根据美联物业统计显示，自去年10月份起，连续五个月香港二手房成交套数低于3000套/月，不仅远低于市场畅旺时14000~15000套/月的成交水平，甚至低于7000~8000套的月正常水平。“现在的交易量是创了最近16年的新低，连2003年SARS期间都不如。”刘嘉辉说。
实际上，在城市化程度极高的香港，二手房一直在全港商品房交易量中占主导地位。刘嘉辉告诉记者，自“双辣招”出台之后，内地买家及投资客入市比例大幅下降，目前入市的主要为首次置业者或长线投资者，市场需求大幅萎缩。由于一手楼盘降价抢客，在价格接近的情况下，买家自然倾向于购买新盘，导致原本有限的需求分流至一手市场，二手楼市可谓雪上加霜。
在新盘降价潮冲击下，二手楼市松动的迹象愈发明显。记者从多家地产中介代理获悉，随着开发商带头降价，不少业主降价还击，尤其在多个新盘正在推售的新界区，二手房业主也扩大了议价幅度。
以元朗区为例，受新鸿基“尔峦”降价影响，区内二手市场降价放盘比比皆是。以定位与尔峦最接近的二手盘YOHOMidtown为例，据美联物业一名客户经理介绍，最近成交的一套面积为972平方英尺 (约合90.3平方米)的单位，业主去年年末叫价950万港元(约合人民币753万元)，单价9773港元/平方英尺(约合人民币82190元/平方米)，到了最近，业主最终决定降价120万港元出售，单价下降至8539港元/平方英尺(约合人民币71813元/平方米)，与尔峦的同等户型折后价接近。
刘嘉辉预计，由于香港立法会于2月22日三读通过了俗称楼市“双辣招”的《2012年印花税(修订)条例草案》，加上新年后陆续有新盘减价发售，令有意放盘的业主愿意扩大议价空间，导致二手楼价跌势持续。他预计，本月这一情况仍将持续。
成交量低迷也显示出二手楼业主出售意愿并不强烈。中原地产创始人、前主席施永青接受记者采访时表示，香港二手楼市年内出现大幅下跌的可能性甚低，最重要的原因是低利率环境并没有改变。目前在香港，房贷利率仅为2.2%，低于市场平均约3%租金回报率，在“供房比租房划算”的大环境下，大多数二手楼业主并没有抛售意愿。
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土地市场现流拍 地产商慎看后市
与内地一线城市地王频现相比，香港自年初起两度出现地块“流拍”，港资地产商谨慎情绪表露无遗。
3月13日，香港地政总署公布两幅住宅用地的招标结果，其中一幅位于新界大埔白石角科进路的大埔市地段第213号的住宅用地“流拍”引发广泛关注。据悉，上述土地最大可建筑面积71.58万平方尺 (约合6.65万平方米)，此前市场估值介乎35亿~50亿港元，楼面地价为5000~7000港元/平方英尺 (约合人民币42050~58870元/平方米)。地块吸引了7家地产商投标，但香港政府决定不接纳这7份标书，原因是竞标金额未达到政府所定底价。
这并非孤例。今年1月，港铁宣布天水围轻铁天荣站上盖项目流标，成香港历史上首个两度流标的铁路住宅项目。资料显示，天荣站上盖项目总建筑面积约为98.23万平方英尺(约合9.13万平方米)，预计在2020年落成，项目在去年首次招标补价金额约为26.863亿港元，最后没有一家地产商参与竞标，迫使港铁更改招标条款。结果显示，虽然收到3份标书，但由于投标方案未能符合财务要求，因此决定不接纳有关标书，项目再度以流标收场。
在刘嘉辉看来，两次流标尽管有定价的原因，但也显示出香港地产商对后市预期渐趋谨慎。受未来土地供应量或将大增，以及低利率环境可能终结的预期影响，过去数年推动香港房价大涨的核心因素正面临逆转。
与内地楼市相似，过去十多年来香港新增土地供应不足始终备受质疑。1999年~2012年间，香港特区政府实行勾地制度(即单位或个人对具体宗地有使用意向的，可提出申请，并承诺愿支付的价格，此制度意在防止土地流拍和贱卖——编者注)，开发商表现不积极，导致土地供应连年下跌。统计数据显示，在勾地制度推行的14年间，香港政府仅售地58幅，2003年“非典”期间及2008年金融风暴后，更曾两次停止卖地。
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