商业地产陷入过剩危机 房企扎堆涉商业暗存风险

据了解，一向只开发住宅的万科，近几年不断加大商业地产的投资、建设力度，从大范围拿地到写字楼、商业广场的建设，可谓动作频频。对此，周睿表示：“对于万科来说，它是中国房地产界的一艘大航母，对于大航母掉头难是它比较突出的问题。”所以，“不是管是万科也好，保利、绿地也好，这些大型航母公司，调头过程需要自己更加清醒看待这个过程中的一些风险。”

另据世邦魏理仕提供给的资料显示，以目前二三线市场的居住人口结构和消费能力，城市综合体过多、过密地扎堆，直接导致了商业地产同质化竞争激烈，新项目的招商困难，经营管理诟病。不少开发商不得不将商业综合体中的商铺分割成小块出售，有利于加快企业现金回流，势必会对后期运营带来困难。

以近日SOHO中国抛售上海物业为例，王永平分析认为，抛售物业是潘石屹的一贯风格，对SOHO中国来讲，他没有运营管理的团队和相关的经验，“但是我觉得这样的一种做法，作为公司是比较成功的，但是作为一个城市来讲，我觉得如果这样的好的地段，用这样的一些产品，对城市的区域价值来讲是破坏。”

专家称商业地产规划要与城市人口、经济增长相协调

目前，商业地产市场的诸多问题已经开始逐渐显现，苏州率先出台商业地产调控政策或许不是单个现象。为此，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟对中新网房产频道表示，此次苏州率先出台新政进一步规范商业地产，将对国内其他面临同样风险的城市有一定的启示意义。未来，商业地产市场将呈现怎样的发展格局、政策层面应该如何引导？

王永平建议，商业地产的规划过程当中，要考虑几个协调发展，一个要跟城市的人口协调发展，第二个，要跟城市的经济增长相协调，第三个，要跟城市的一些规划、资源相协调。

“还有就是商业规划当中要遵循商业的发展规律，比如对大型商业项目来讲，要么是高度集中，形成一个商圈，围在十字路口，上面有天桥相连，地下有过道挖通；要么相对来讲高度要有一定的分散，每个项目各有各自己的商圈，各有各的辐射人群。”王永平说。

陈仲伟认为，地方政府要重新审视过去几年商业地产发展政策，全面评估地方商业地产风险，以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局。

对于未来商业地产市场的发展，王健林则认为，可以以各省和市为单位出台“商业布局规划”，避免恶性竞争，这些比出台调控政策更具可行性。