房价预期已经开始发生转变 2014楼市分化将加剧

房企盈利能力堪忧

“目前，二线城市房地产市场看跌情绪弥漫，尤其像杭州、无锡、常州等楼市库存高企的城市，加之2013年年底调控政策加码，部分楼盘推盘计划被搁浅。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，有些楼盘为了加快资金回笼，已经开始主动降价让利，加大楼盘的去化量。

实际上，有研究机构称，2013年杭州市场总货值量为3000亿元，当年销售1599亿元，真实去化率约为50％，属于普通水平。此外，杭州2013年土地出让1300亿元，将在未来形成大约3000亿元的新增库存货值。鉴于此，加上2013年未消化的库存，杭州楼市2014年面临的去化压力可见一斑。

更为值得注意的是，杭州2013年土地出让溢价率高涨，曾接连产生地王。“要想平衡利润，只有加快项目周转速度，抓市场窗口期尽快入市，争取低开高走，减少财务成本。”杭州有在售项目的某大型房企高层曾向《证券日报》记者如是表示。

事实上，有些开发商已经意识到风险，因此率先低调调整了销售定价，新盘入市时销售定价已经比其当初预期要低1500元/平方米-2000元/平方米。

无独有偶，安信证券的一份研究报告显示，开发商快周转模式遭遇挑战，盈利能力堪忧。一方面房地产企业趋势性回归一线、二线城市，地产行业的市场空间受到挤压。另一方面，地产企业拿地难度加大，主流城市土地成本透支未来房价涨幅，毛利率面临下降风险。此外，预售证管理和预收款监管趋严，对地产企业快周转模式构成挑战。

(证券日报)