香港楼市调整冲击波(下)
内地金融体系能否抵挡楼市“港潮”
房地产业深度绑定金融机构
作为最主要的离岸金融市场———香港楼市历来受到全球资本流动的影响。美联储的QE政策退出启动了香港楼市的本轮调整。如果外部流动性发生较大收缩，以资金面支撑的内地楼市是否也会跟进调整？这一调整又是否会冲击国内金融体系？
业内人士表示，内地金融体系对房地产的依赖程度非常高，如果房地产价格停止上涨或向下回调，风险非常巨大，因此，降低金融体系对房地产业的依赖程度迫在眉睫。
隐忧
内地楼市泡沫蓄积金融风险
自美联储减少QE规模以来，资金持续由新兴市场流出。世界银行[微博]不久前发出预警，一旦发达国家央行突然退出经济刺激措施，或导致流入新兴市场的资金最高萎缩80%。全球利率快速调整及资本流入回撤的影响或引发新兴市场收支失衡或金融危机。
香港金管局总裁陈德霖日前表示，仍未见香港有资金大幅流出迹象，但在美国利率正常化下，资金无可避免会流走。同时，楼市成交较高峰期大减三至四成，楼价仅录得轻微下跌，现时仍未能确定香港楼市是否已从上升周期转入下降周期，楼市前景仍不明朗，但利率正常化、资金外流及流动性趋紧等因素，按揭利率很大机会走高。
虽然楼市前景仍未明朗，但机构对资本流出冲击资产价格的担忧较大。美银美林表示，香港的租金回报率与10年期美国国债收益率紧密相关，目前二者均为2.8%。随着10年期美国国债收益率将升至4%，假设租金保持不变，香港房价需要至少下跌24%才能让租金回报率与美国国债收益率保持一致。此外，与1997年香港楼市见顶时相比，当时香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但现在贷款利率仅略高于2.2%，因此利率的上升对所有房屋按揭买家造成冲击。
甚至有机构认为，香港楼市的牛熊转折点在于美国量化宽松政策退出。在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来，随着美国缩减买债规模，量化宽松政策的退出渐行渐近，市场利率上涨将大幅提高购房者负担，加上热钱将撤离香港，香港楼市未来前景不容乐观。
同样，不少机构也发出了“资本回流冲击人民币资产”的预警。平安证券[微博]判断，QE退出机制的正式开启，预示资产重估过程可能有所加速相比较而言，发达市场的顺周期资产受到的负面冲击较小，而新兴市场的金融资产受到的冲击和波动都会较大。
艾拓思资本集团高级副总裁M.Thomas表示，QE开始退出有可能刺破中国房地产泡沫。在中国，实体经济不景气，股市长期低迷，国内外投资资本大量涌向房地产行业。QE退出将造成内地流动性紧张，会传导到资本蓄积量最大的房地产市场。一旦流动性突然收紧，房地产泡沫将被刺破，随即流动性膨胀支撑的金融风险将爆发。
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