马年论楼市：“泡沫”不会爆 小心变成“化石”

作别蛇年，迎来马年。悠闲的春节假期，正好放松一下计划下来年大计。在去年的新春评论中，笔者提出了货币超发是楼价暴涨的内在动力，在M2破百万亿之际，笔者是国内比较早把这个问题摆上台面的。

经济学家许小年说得更直白：“政府为什么拼命印钞票？归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。多印的人民币怎么办？美元是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。中国也想学美国，让人民币变成硬通货，可惜美国绝对不会同意，因此，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。如何处理严重的通货膨胀？政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。政府调控的目的是什么？调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币。”他用几个设问把中国楼市的逻辑链条展现给大家，与笔者去年评论的观点不谋而合。

国内楼市到底存在不存在泡沫？笔者认为不言而喻是有。总体而言，中国的房子总量已经很庞大，足够住的。根据西南财经大学和人民银行(行情专区)共同发布《中国家庭金融调查报告》，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。而中国青壮年人口占比已达到顶峰，人口结构的调整不可避免。具体来讲，三四线城市不用说了，去年一年人们谈论最多的就是楼市的分化，三四线巨量的楼市供应，已经显现出过剩危机。但一二线城市情况比较复杂，因为还有大量的人口涌入，带来新鲜的购买力，但我们看到楼价和实际的购买力背离的情况越来越严重，当越来越多的社会中坚阶层都买不起房，那可能就要小心了。

去年诸多不寻常的事件发生，正在对楼市发出预警。一个是“钱荒”现象的发生，这在货币超发的大背景下显得尤其吊诡。这个悖论说明，由于楼市的赚钱效应，有越来越多的资金已经掉到坑里，沉淀下来，留在实体经济中的资金越来越少。现在流传甚广的一个例子是，温州一家拥有1000多名工人的企业，苦干精算，一年利润100来万，而企业老板的老婆在上海买10套房子，8年后获利3000万元。这说明楼市对实体经济的挤出效应越来越明显。常言道：因果报应，毫厘不爽，市场经济之手，不会不让如此扭曲的经济现状不受惩罚。另外一个不寻常的现象，就是华人首富李嘉诚不断在撤资，李嘉诚商海搏击几十年，几乎从未失手，他不断抛售内地物业，“逃顶”的意味很强。美国经济强劲复苏，量化宽松逐步退出，支撑楼市暴涨的逻辑起点在逐步消失，变化正在到来。

楼市“唱多派”是不承认楼市有泡沫的，他们最有力的论点就是，都不会爆的当然就不是泡沫。这是很难反驳的。许小年的“挖坑论”也讲到，政府也是在有意无意地维持这个“泡泡”，让它继续吸附超发货币。任志强也说了，现在买楼都要付七成首付，即使楼价下跌一半对银行也没影响。他的话没错，但对银行没影响不等于对个人没影响，对于那些投重金于楼市中的人来说，自己的房子会不会变成一个被“精心”掩埋在坑中的化石呢？上大学时看过一个片子叫“猿人星球”，主人公在太空船里一觉醒来后，发现自己着陆在一个陌生的星球上。最后他费尽周折逃出了人猿的控制，走在海滩上突然看到了坍塌的自由女神像！原来这个被人猿统治的星球正是多年以前的地球。这是一个很有隐喻意味的故事，人们的贪婪正在毁灭自己，赚取最后一枚铜板，就有可能被黄沙掩埋。言归正传，针对新一年的置业忠告，我建议，如无特别需要，等一等，毕竟楼价过去一年拉升两三成，这个“胜利成果”还且得消化一段时间，短时间内不用担心不买以后更贵，当然有“劈价卖楼”的也别错过。如果实在要买，我的建议一定要坚持价值投资，要买就买一线城市市区或者有明确规划利好的区域，这样的地方即使短时间内买贵了，过个两年三年也都能涨回来。