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土地市场开年疯狂 地方担心政策或有变加紧卖地

house.fjsen.com        2014-02-20 09:00        来源:21世纪经济报道        我来说两句

债务重压下的卖地动力

仿佛是回应房企的需求,春节刚过,地方政府纷纷加快土地供应。北京2月将有16宗土地出让(已暂停1幅);杭州2月将推28宗地,面积近1500亩;广州今年计划推出72幅商品住宅用地。

易居中国联席总裁丁祖昱分析,从历年情况来看,一季度并非供地的高峰,但今年多个城市不约而同选择一季度作为土地集中上市的时机,这可能与地方政府的财政情况有密切关系。

他指出,这届政府调结构的压力非常巨大,而调结构必须付出巨大的代价,GDP转为中低增速已成定局。相伴随的还有财政税收的减少。对地方政府来说,土地是直接影响财政收入的核心要素,这可能是各地集中批地的重要原因。

中诚信分析师李燕说,当前中国地方债务的主要偿付来源是政府性基金收入,而政府性基金收入中75%的资金源自土地出让金。

根据国家审计署报告,截至2012年底,11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元,占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。

以广州为例,自2008年以来,广州对土地出让金的依赖逐年加大,卖地收入占财政收入从10%提升至近40%。2013年广州卖地收入达838亿元,相当于2013年全市财政总收入(2224.3亿元)的37.7%。

根据最新的财政预案,广州2014年的土地出让金预计为800亿元。全年计划供应住宅用地666万平方米,同比去年增长10%,商业服务业用地509万平方米,同比增逾10%。

“广州的情况还算是好的,一些二三线城市的卖地收入占财政收入更达70%以上,”深圳一位券商研究人士称,他曾去多个城市调研地方债和土地市场,深感地方卖地之急切。

华东区某大型地产央企相关人士对21世纪经济报道记者说,杭州等区域去年加紧推地,一方面是偿债压力大,另一方面是担心2014年土地政策或有变,趁市场能卖好价钱的时候赶紧卖。

高位买入的风险

地方积极卖地,收入大增,而硬币的另一面则是,房企的拿地风险显现。

丁祖昱认为,当前正是土地市场最疯狂的时候。2012年下半年开始,房价逐步上升,地价上涨更为迅猛,1月份一线城市地价同比上涨253.1%。房价的涨幅与地价比,真是小巫见大巫。在地价达到历史高点的情况下,各地政府没有理由不抓紧时间抛售。

从历史经验来看,地价出现高点之后,市场往往会有一段时间的调整。当高价土地的项目上市之后,由于市场变化或房价上涨过快而产生滞销,地价就走到了十字路口。丁祖昱分析,目前来看,今年二季度即是考验地价的重要时期,地价的拐点很可能在春夏之交出现。

据中原地产研究中心监测,十家标杆房企1月权益购地金额接近去年月度高位,达到372亿元。其中,一线城市购地支出达到近3年最高的229亿元,显著高于去年平均水平。

2013年来,各地地王频繁出现。房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也在酝酿风险。据北京中原地产市场研究总监张大伟测算,全国主要城市近期出现的地王,如果要达到正常的利润,目前市场售价需要在一年内再涨50%,否则地王入市的风险将非常大。因为大部分地王地块的楼面价已经接近或超过区域内在售的房价。

张大伟说,这一轮地王潮主要出现在一二线城市,表明全国房地产市场已经分化,房企选择在一二线城市聚集,竞争更加激烈。而这种泡沫化的发展,也导致后续市场存在调整的可能性。

21世纪不动产市场总监桑豫峰表示,很多开发商对今年的楼市预期相当乐观,甚至不惜代价去抢地,期望通过高周转高价格来化解风险。虽然目前还没有看到房地产掉头向下的迹象,但有些热点城市的需求存在透支的危险,市场其实相当脆弱,很容易发生逆转。

(21世纪经济报道)

责任编辑:肖月青
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