然而,像这样主张“盛极必衰”,泡沫即将破灭的专家学者并不在少数。独立经济学家谢国忠预测:2014年房价将会暴跌50%,因为美联储结束QE,海外热钱投资中国热情降低,这也意味着中国长达10年的房地产泡沫走到尽头。谢国忠表示,中国楼市泡沫的彻底破裂,将是高利贷引起的。除了海外热钱的退潮,中国高利贷也出现了问题,房地产自然也受到了影响。谢国忠认为房价将于今年下半年开始下跌,先期先下跌20%-30%,之后可能会有反复,但是2014年一定会暴跌50%。此外,中国人口下降与人口老龄化的问题,也将是中国楼市泡沫破裂的一大原因。
附和其观点的还有耶鲁大学金融经济学院、清华大学人文社会科学院和经管学院访问教授、北京长策智库学术委员会主席陈志武[微博]。他认为,“中国楼市泡沫接近破灭,对中产阶层破坏性大”。其原因在于:第一,不管是自由房比例,还是人均商品房面积,都已很高;第二,独生子女一代对房屋需求下降;第三,美联储退出量化宽松政策影响投资;第四,人民币汇率政策影响。陈志武认为,短期内,一线城市房价或许还会小幅上涨,但风险越来越大。
今年房价还将涨
2013年中国房价涨了26.6%,涨幅高于2012年的10.9%,很多人认为,如果今年政府落实调控政策的话,房市可能迎来转折点。然而,更多的专家还是认为,2014年房价会继续上涨,即便经济大环境不乐观,或者中央会出调控政策,都止不住其持续的涨势。
同济大学房地产研究所所长施建刚便在接受《国际金融报》记者采访时表示,“今年房价肯定会继续上涨。我认为现在房价还太低,还有上涨的空间。有人担心房市泡沫严重,但是仔细观察会发现,那些一直高喊泡沫的人一直都未预测准,即便出台了调控政策,房价涨势依然不停,这就意味着今年房价上涨的空间还很大。”
施建刚的观点猛看上去可能显得有些“先锋派”,但是从一线城市2013年的房价走势来看,却又不无道理。统计显示,2013年一线城市如北京、上海、广州、深圳的土地出让金均创历史纪录,四个城市合计土地出让金突破5000亿元大关,在2012年2005亿元的水平上暴涨了150%。这预示着,2014年一线城市的房价上涨预期也不低,因为地价暴涨对房价的影响是肯定的。国家统计局公布的房价数据显示,在土地市场火爆的背景下,2013年9月至11月一线城市房价连续3个月涨幅超过20%,土地价格上涨明显影响了开发商乃至购房者的预期。此外,由于三四线城市楼市遇冷,房地产开发商重新将目标锁定到一线城市,这将成为一线城市房价2014年保持上涨的又一个推动因素。再者,从以往地产调控政策的效果看,8年前政府就出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,里面明确规定“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉价住房的土地供应,其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%”,但执行情况并不乐观。所以即便有调控政策,也不能完全保证房价会应声下跌。
施建刚认为,撇开行政干预,房价是一定会上涨的,因为很多层面都希望它涨而不是跌。首先,地方政府希望房价涨。对地方财政收入贡献最大的是国有土地使用权出让收入,来自土地、房地产业、建筑业的租、税、费收入几乎为地方财政贡献了五成以上的收入,所以地方官员都不希望房价下跌,这是他们政绩考核的一部分。第二,开发商肯定希望房价上涨;第三,由于房地产业有一个较长的建设周期和预售制度,合理的供求平衡是1.5∶1,而当前大城市房产仍处于供不应求局面。第四,银行也希望房价涨,因为银行主要是靠存贷利差赚钱,而以建设期为基准日计算,包括开发商、百姓贷款在内的100%以上的贷款是从银行来的,而房地产企业和个人抵押贷款是它的优质资产。
“二十多年了,我对房市所做的预测从来没落空过,虽然现在担心房市泡沫的人不在少数,可我依旧坚持我的观点,房价会继续涨,不管是一线城市还是其他城市,都有上涨的空间。”施建刚自信地表示,“政府不会出台过多的政策来遏制房价上涨。”施建刚批评指出,现在政府部门出台政策有一个时间差,还未出台便有很多坊间传闻,给了不少反应的时间,这样效果并不好。
同样持“上涨论”的预测专家还有国务院发展研究中心研究员吴敬琏,他在春节后举行的中国经济50人论坛2014年年会上表示,“即便中国经济今年非常困难,如果央行大量印发钞票,房价还会继续上涨。”同时,华远地产(2.62,0.05,1.95%)董事长任志强[微博]也抛出了“房价必涨论”。他表示,“2014年总的趋势是看涨的,但是增幅放缓,如果说具体区间,则有可能从两位数降到一位数。”中国社科院城乡建设经济系主任陈淮[微博]也支持房价继续上涨的观点,他表示,“价格还是要上涨,但涨幅一定比2013年有明显的降低。”
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