|
观点地产新媒体：从统计局的数据来看，2013年商业地产不管是投资增速还是发展增速比住宅要高出很多，这种增速会保持一段时间吗？
蔡云：商业地产为什么发展？这是两个形态构成的。一是中国经济的发展，特别是新型城镇化建设的发展，二是老百姓提高生活品质的要求也催生了商业地产的发展。
商业地产是伴随着住宅地产发展产生的，但是过去商业地产的配比一直低于住宅地产。商业地产其实有很多业态形式，包括购物中心、写字楼、酒店、公寓，还有其它持有性物业。
随着整个市场的发展，在三中全会提出尊重市场规律以后，更多的商业地产商会有蓬勃发展。
但市场是教育投资者的最好老师，现在我们看到一些地方过剩了，若干年之后在没有消化的情况下谁再去投资呢？我想应该不会出现。
观点地产新媒体：三中全会虽然没有具体提到房地产方面的内容，但是从已有的解读来看，对商业地产是利好还是利空？
蔡云：三中全会包括我们国家若干宏观调控的调整，对房地产来讲应该是规范市场发展、培育市场成熟的调子。随着国家政策更加合理科学，以后市场会越来越成熟和繁荣发展。
观点地产新媒体：越来越多人在讨论商业地产泡沫的问题，担忧下一步会不会针对商业地产进行调控，在这方面您有什么样的看法？
蔡云：商业地产现在引起了房地产行业的高度重视，从研究来看，包括中国房地产业协会也一再提醒开发商投资商业地产要慎重。另一方面，在投资量不断增加的情况下，商业地产开发商的专业水平也亟待提高。
观点地产新媒体：当大量的商业项目一窝蜂出现的时候，可能只有很少量的项目是真正高质量的，对于这样的情况，您认为应该如何避免？
蔡云：从整个商业地产的发展过程来讲，从最早的老百货到小区底商，再到现在现代化的购物中心，我们经历了不断发展的过程。
在这个过程中，我们的商业地产规划落后，商业地产业态形态落后，远远和人们生活水平不相适应。特别是随着改革开放以来，大家和国外接触越来越多，大家在国外享受到的商业和国内是完全不一样的。
但商业地产发展是渐进式的，不可能一天之内发展得像新东百货，而且商业地产最大的好处是，我们可以注意到店铺是不断调整的，换铺率很高。
现在的广州天河城和十年前未必一样，经营范围和经营思路也不同，因为商业地产的软环境是可以得到改善的，但商业地产的规划、建筑、设计这些方面是不太容易改变的。
随着中国商业地产的发展，一大批国外设计师和具有国外商业运营经验的设计师都进入中国了，相信未来的发展会越来越好。
观点地产新媒体：商业地产对于资金的需求非常大，对于融资的需求也非常大，对于需要钱的发展商来说，会变得更好吗？
蔡云：房地产从诞生开始资金来源就分为两块，一是自有资金，二是银行贷款。随着商业地产的快速发展，开发企业还是沿用这两个方式去进行融资。
实践证明，商业地产投资量大，投资回收周期长，而且需要运营维护才能达到物业保值增值。在这个过程中，房地产的自有资金和银行贷款不足以支撑商业的运营，不足以支撑收益返回的时间，这就更需要在商业地产前期投资建立一个完善的退出机制。
开发资金要退出，退出以后谁进？首先要资产证券化，比如说前几年大家呼声最高的REITs。现在更需要的是基金、信托，包括新的金融体制的进入。
随着金融改革的推进，对商业地产来说是一个利好的消息。对整个商业地产来讲，负责任的地产商要对商业地产全过程的产业链，全过程周期进行把握。因为商业地产更多是持有型经营，在这个经营过程中，唯一的目的是达到资产保值增值，这更需要金融手段的不断创新和丰富，才能促进商业地产健康发展。
(观点地产网) | 
