价格稳 政策稳 企业拿地热情不减
在经历了几番博弈之后，影响楼市的三大主要关键仍然是房价、土地以及政策，房价还会继续上涨吗？土地供应及房企的拿地策略有何改变？调控政策会不会出新招？在年初，不妨让我们大胆猜想。
本期嘉宾
新联康(中国)华南区域总经理 潘仰星
福州相对论总经理 刘峰
本期主持：本报记者韩慧英刘畅
关于房价
潘仰星：福州房价分两块，一是中心城区即五区，一是纳入大福州范围的周边城区，比如闽侯、连江、马尾等。中心城区房价激烈上涨的可能性不大，因为从现实的情况来看，中心城区价格的激烈上涨将会影响到销售。相比较而言，周边区域房价上涨的空间要大于中心城区。从全国的情况来看，2013年最后一个月，成交活跃的势头有所减弱，也出现了部分促销及价格松动的情况。如果2014年房价如何走这个命题是个多选题的话，首先排除暴涨，其次就是看市场的预期以及政策的变动会给市场带来的影响。
刘峰：整体来看，2014年房价将保持平稳。实际上，从2013年的下半年开始，随着住宅产品成交数据的下滑，福州整体房价并没有攀升，到了年底，甚至有一些全年业绩完成不理想的楼盘打出了一定的优惠折扣以求快速去化库存。
另一方面，国内资金面已有变化迹象。银行在2013年已经有两度“钱荒”，这导致2014年国内资金形势并不明朗。因此，房地产作为以资金支撑的产业，其房价的上涨空间也将受到很大限制。
所以在这样的形势下，2014年房价增速放缓已难以避免。预计2014年房地产市场将延续2013年的走势，平稳放缓形成稳着陆。
而从区域房价走势来分析，对比2013年房价区域构成，现在的市区黄金地段房价已经到达25000元/平方米左右，这个价格的上涨空间已经不大，而像贵安、闽侯、甘蔗、荆溪这样的新兴区域，目前来看，价格还处在低洼地带，而随着交通、城建、配套的不断完善，未来涨价区域主要集中在这些新兴区域。
关于政策
潘仰星：虽然2014年，受到国际环境的影响，资金压力将加大，流动性不太乐观。但2014年的宏观诉求仍是平稳，一致的观点也认为大涨大跌会影响到根本，因此，在房产税出台之前，平稳仍是主基调，也是多方都能接受的状态。
而在微观的领域，个别地区为了兑现调控承诺，为了不给人留下“朝令夕改”的印象，或许会继续出台一些政策，但无非就是首付比例提高、利率提高等等诸如此类的政策，影响将很有限。
另外，目前的市场经过几番博弈之后，已经更加理性，刚需占据主流，因此，2014年的调控政策预计将以平稳为主。
刘峰：从十八届三中全会给出的信息来看，2014年楼市将迎来十年调控以来最好的政策环境：政府不再以调控房价为目标、而是提出了未来将以市场调节为主的思路。所以我认为像以往的政策“猛药”，一下让房地产市场大起大落的政策将不复存在。
而2014年的调控将向“重税收，轻管理”的方向发展，今后房地产市场调控将会更多使用税费等经济手段，不动产登记、住房信息联网等配套制度将会陆续出台，科学长效的调控机制将坚持“去投资化”，促进楼市回归健康轨道。
关于土地
潘仰星：2014年的土地市场将继续利好，地王不断。因为从去年的市场情况来看，企业的资金回笼情况好，房企不会改变继续增加土地库存的策略。房企的热情依然，在房产税出台之前，至少市场不会出现大的波动，这样的预期将使得土地市场不会出现大的波动。
刘峰：2013年的土地市场有一个显著的特点就是住少商多，2014年在继续维持这样的土地放量性质的基础上，政府可能也会更加注重住宅用地，特别是福州郊县的住宅用地的放量。
因为，首先从政府的角度出发，肯定是希望多建商业。然而从开发商的角度来看，由于目前福州的整体商业体量，包括写字楼、综合体的量已经趋于饱和，再去做商业的风险较大，相比之下，开发商更愿意去尝试操作相对简单的住宅用地。
在开发商这样的诉求之下，政府为了保证拍地的延续性，应该会综合考虑买家的想法，适当推出住宅用地，由于目前市区土地供应有限，旧城改造，以及拆迁难度加大等因素的影响，2014的住宅用地将更多地集中在福州郊县比如（闽侯、东部新城、长乐、福清）等地。 | 
