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扩张压力
即便从目前来看华南城销售有所提升，相关分析还是认为，以物流园区模式为主打产业的华南城，更重要的是其物流园区的经营，而非销售。
据了解，物流园区在盈利方面分三部份，包括可售性物业销售收入、出租性物业的租金收入、项目的增值收益，其中，可售性物业收入主要指住宅、商铺、写字楼的销售。
“销售提升，并不能代表后期经营成功，尤其是华南城这种处于偏远郊区位置的物流园区，从毛利率来考虑，项目经营才是重点”。
冯星航于今年中期业绩会上也指出，“华南城一般批发市场的毛利率都会相对较高，大概60%左右，住宅是40%左右，而如果住宅相对多一点，我们的毛利率就相对低一点”。
分析指出，华南城之所以在不利于后期管理的情况下，选择分散项目产权，及在后期给予相当力度的优惠来回笼现金，或与其在物流园区所需的大投入及每年需新增一两个项目不无关系。
据了解，自2002年12月建立深圳华南城以来，华南城已在南宁、南昌、西安、河源、郑州、哈尔滨等城市建造项目，其中，南昌、南宁、西安、河源、哈尔滨、深圳等项目的总建筑面积就已超4000万平方米。
同时，华南城还将投资200亿元，开发合肥华南城项目，该项目的规划总净面积约为10平方公里，建筑面积为2000万方；另外，华南城还在郑州建华南城项目，该项目的总规划为10平方公里。
对于华南城的扩张计划，标普相关分析师认为，华南城单个项目的资本性规模比较大，和其他一些做住宅、单个项目比较小的公司来比，单个项目的开支风险无疑是外界最为担心的。
除扩张压力需迅速回笼资金外，该分析还补充表示，华南城扩张地多以政府招商引资名义进驻，基于与政府合作的基础，也伴随一定的政府方面的压力与风险。
“若项目运营不成功，政府的招商就不算成功，对于华南城品牌有影响，因此其也必须通过高周转方式获取发展资金支持项目的后续发展；另外，政府官员的更替或会导致双方协议有所变更”。 | 
