李广军 摄
李广军 摄
走过一年，2013年的房地产市场走势可以用既在意料之中，又在意料之外来形容。从去年底楼市行情回暖就已经可以看出，今年的市场情况会趋于良好。但2013年，特别是上半年如此火热的一手住宅销售则是有点超出不少人的预期。
今年年初，“国五条”及各地细则出台，而临近年末随着三中全会的落幕各大城市不断出台楼市调控新政，但尽管如此仍然阻止不了楼市火热的成交势头。据中指院数据显示，百城价格指数环比仍连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比则连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%。
中指院最新报告显示，今年重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高。同时，重点城市新批上市面积总量同比增长15%，也创下近四年最高。即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在高位。从全国来看，今年的商品房销售面积和销售额增速均明显好于去年，规模已创历史新高。
刚性需求的强劲爆发是成交量回升的关键因素。特别是在上半年，各地都出现了住宅市场的疯狂成交。据国家统计局数据显示，2013年1-5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，较去年同期增长35.60%；商品房销售额25864亿元，同比增长52.8%。而到下半年，楼市仍然维持了较高位的成交数据，而主打刚需的楼盘更是频频出现日光。
房价持续在上涨需求的带动下，近两年来较为谨慎的房企也重新恢复了信心，而市场价格也出现较大幅度的攀升。国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，虽然11月份70个大中城市房价环比涨幅整体继续收窄，但一线楼市的房价上涨幅度依然不小。
按照国家统计局的数据显示，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。
值得注意的是，在2013年的各地楼市也是“怪象”频出。而其中的主角仍然是房价。在广州由于有价格调控的压力开始对特定楼盘进行限售，高价位项目在预售证源头上就已经受阻。这使得不少楼盘开始变招，“双合同”等手段频频出现。
文/图 南方日报记者 蒋劲劲
2013年楼市十大关键词
1.刚性需求
刚性需求无疑仍然是现时市场的消费主力。在前两年楼市调控的高压下，开发商在今年主推的产品集中在中小户型上。而就在刚需的支撑下，今年的住宅市场才能如此兴旺。
在广州今年就出现过多次刚需抢房的事件。最为明显的就是在6月29日，广州萝岗科城城板块的三大刚需楼盘同日推货的盛大场面。当时参与其中的就包括有万科东荟城、中海誉城以及越秀岭南山畔。而就在这一天创下了萝岗房地产销售史上最辉煌的一页。三大楼盘几乎都以当日清盘的姿态结束战斗。其中万科东荟城在开盘2小时内就将所推的400套洋房销售一空。而越秀岭南山畔所推的200多套住宅也在3个小时内被抢个精光，销售额达到13亿元。相比而言稍为逊色的中海誉城当天的销售比例也达到推货的八成。
市场需求的旺盛也导致了打着刚需旗号的楼盘在价格上水涨船高。同样是以萝岗为例，记者从阳光家缘网签数据统计查询得到的数据显示，包括万科东荟城、中海誉城在内的科学城板块内几个热销的刚需项目在今年上半年价格涨速极快。万科东荟城今年1月份网签均价是13543元/平方米，平均每套的面积是93.7平方米。而现时，该楼盘的均价已经达到了17000元/平方米，平均每套的面积仍然是94.3平方米。也就是说，同样的产品以及户型，在半年时间内万科东荟城已经涨价接近3500元/平方米。
南方日报记者 蒋劲劲
2.地王
行情好，企业信心足，地王也开始频频现身。各城市的成交面积和土地出让金额也随之水涨船高。国家统计局数据显示，1~11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，而1~10月份则为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1~10月份提高19.8个百分点。
据CRIC监测数据显示，2013年前11个月，一线城市土地成交总面积同比全面上涨，其中，北京和广州的土地成交量分别为1664.24万平方米和1365.14万平方米，同比涨幅均在150%左右；二线城市土地总成交面积同比上涨30%；三、四线城市成交量也上涨超过两成。成交金额方面，一线城市为5897.19亿元，同比上涨幅度高达211%。其中上海成交金额最高，为1788.61亿元，同比上涨243%；北京以1588.15亿元的成交金额居第二，较去年同期上涨幅度达236%，广州和深圳的成交金额同比去年也有明显上涨。二线城市成交金额同比上涨72%，三线城市则同比上涨26%。
从近期土地市场的动向来看，临近年末，地王潮仍然没有退去。就在12月，全国更是在土地市场迎来出让高峰，开发商拿地热情高涨，据中原地产监测，仅在12月前5天，十大标杆房企的购地总金额高达237亿元，已为2013年前11个月月均水平的93%。而广州、上海、深圳等一线大城市是地王最为频繁的地方，而土地价格也越抬越高。12月24日，上海市规土局推出一宗重磅宅地，起始价47.73亿元推上海闸北区一住宅用地，起始楼板价就已经达到了2.25万元/平方米
南方日报记者 蒋劲劲
3.双合同
一边是火热的行情，一边是面对着房价调控的压力。今年楼市最大的矛盾应该是快速上涨的房价与高价盘被控之间的矛盾。而上有政策下有对策。了解市场走向的人就会发现，在进入下半年后，广州的一手住宅网签成交均价就开始大幅度地下滑。特别是在8月份以后，价格下滑速度十分惊人，甚至出现过跌回十年前均价水平的情况。
事实上，在火热成交支撑下，网签价格的下滑只是数字上的障眼法。而能够使得官方价格数据下滑，又使得开发商能以满意价格出售的手段就是“双合同”。
所谓的“双合同”就是楼盘在售楼时往往都将毛坯房款与装修款分开，与买家签两份合同。由于在房价调控压力下，广州在今年使出了“限售”的绝招，很多定价高于政府预期的楼盘都拿不到预售证不能开盘销售。而采用“双合同”的手段就能将装修款独立出来，而房子在名义上以“毛坯”出售，网签价格就将会大幅拉低。据统计，采用这种“双合同”的楼盘起码可以降价10%－20%。而广州市国土房管局公布的楼价就是只是采用开发商申报的预售价格，而网签数据也只是毛坯价格，均价大幅下滑就非常正常。
在今年下半年，广州南沙、增城等地区就频频出现“双合同”现象，最后的结果就是出现了楼盘销售价格不断上升，但广州住宅网签均价则跳水式下滑的怪现象。
南方日报记者 蒋劲劲
4.商用公寓
今年住宅市场走势良好，但在商业方面则也是一帆风顺。在2013年，大量的商住两用公寓上市使得市场上涌起了一阵阵公寓潮。值得注意的是，在以往，这些公寓产品大部分都会出现在市中心区域，尽管面积小，但均价仍然较高。但今年则完全不一样，公寓项目可谓是遍地开花。增城、番禺、萝岗、花都等离中心城区较远的地方也推出了大量的公寓产品。而这些公寓项目由于凭借着市场整体火热的氛围以及公寓产品本身不限购不限贷的优势吸引了大量投资型买家进场抢购。
即便是近郊的公寓项目同样是热销。在今年7月份，广州增城的东凌广场推售精装服务式公寓，当天就吸引了近两千名客户前来抢购，现场异常火爆，所推售产品当天全部“售罄”。同样的增城的敏捷锦绣广场LOFT公寓也在8月份发售，当天就有上千名买家到场选房，开盘不到40分钟就售出352套单位，当日成效近八成。
记者发现，现时广州推售的公寓有两个特点。一个是价格越来越高，另一个就是大部分以LOFT设计推出市场。番禺是2013年公寓产品集中的区域，敏捷、奥园等品牌房企都在番禺推出大量的公寓楼盘，而价格也开始了大幅上涨。
南方日报记者 蒋劲劲
5.小产权房
就在十八届三中全会前，国务院发展研究中心公开其为十八届三中全会提交的改革方案总报告。在此份被称为“383方案”改革方案中对各方面的改革都提出了相关意见。其中对于“小产权房”问题的改革方案则引起了广泛的关注。在方案中提及对“已形成的小产权房按不同情况被缴一定数量土地出让金”的意见提法更是引来了诸多猜测，甚至被认为“小产权产”有望被松绑。“383方案”的公布在全国各地都引起了一股不小的风潮。
今年以来，对于小产权房问题的争论比往年来得激烈得多。早在“383方案”出台之前，就曾经有专家提出小产权问题是目前房地产市场健康发展的一个重要瓶颈。而此次在十八届三中全会前，国务院发展研究中心将“小产权房”作为重点列入到改革方案内容当中再度引起了业内对于“小产权房”改革方向的猜测。
北京、深圳等地甚至出现了抢买小产权房的现象。而广州同样也是小产权物业较多的城市。不仅投资者开始将目光聚焦在小产权物业上，甚至也有小产权性质的物业进行公开发售。记者走访发现，如今在白云、萝岗甚至是市中心的天河都有大量的小产权房在放卖。而这些物业集中的区域往往都是城乡结合部。在广州甚至也出现了一些打着“小产权”旗号的楼盘。萝岗的一个项目现时就在公开发售，而在其宣传的资料当中，就明确地写着该项目是属于“小产权”。
南方日报记者 蒋劲劲
6.房产税
11月12日通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》称，加快房地产税立法并适时推进改革。
值得注意的是，这次《决定》中的表述为“房地产税”。对此，“十二五”规划中也明确，“要研究推进房地产税改革”。房地产税与房产税不同。房地产税是一个体系，是指与房地产直接相关的一系列税种，包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等等，而房产税则是一个针对房屋保有环节的一个税种，属财产税。这传递出一个信号：包括房产税在内的房地产税制已被作为一项综合改革整体统筹加以考虑。
房产税如果能成为地方财政支柱性的收入来源，将有利于在一定程度上缓解土地财政带来的种种弊端。在经历了长达十年的酝酿、一年多的试点，房产税改革目前面临的首要问题是如何将试点扩围。2003年国家开始在六个省市试点空转物业税；2006年增加到十个省市；2010年不再提及物业税，转而提出房产税；2011年1月上海和重庆率先试点实征；今年2月出台的国五条中明确提出：扩大个人住房房产税改革试点范围。就在今年8月份，房产税试点扩容或在年内推出的消息传来，而且传闻中的扩容点名城市纷纷递交方案，然而，这一波热潮并未带来立竿见影的实质性动作。
业内认为，不动产登记系统及房屋价值动态评估系统，是房产税全面开征的两大必要技术前提。如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。权威人士表示，不少城市房产税试点方案已经过多轮论证与修改。在十八届三中全会结束后，正是房产税扩围最好时机。
南方日报记者 许蕾
7.保障房
11月，有消息显示，住房和城乡建设部已经开始考虑将“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，完成对应人群的住房保障，逐步削减销售型经济适用房供应量，并最终停止供应经济适用住房。这个思路虽然尚在考虑和研究之中。
今年4月底，广州市宣布不再批准新建经济适用房，而在10月份广州今年首批1418套经济适用房结束购房意向登记，共有10141户家庭登记了购房意向。结果这些“末代”经适房遭抢购，平均超7户家庭争购1套房。
对于经适房可能退出历史舞台，不少人拍手称快。知名财经评论家叶檀表示，取消经适房是个大好事，她认为，如此一来，可以提高保障效率、减少寻租空间，“可以预料，开着宝马住豪华经适房的现象不会大规模出现”。按2007年《经济适用住房管理办法》的规定，经适房的面积控制在80平方米左右，但各地大量出现100-120平米的超标准房。而割裂的保障房机制，直接导致“夹心层”无法享受住房保障，结果就是“应保未保”。各地均不鲜见，经适房销售多年仍是毛坯，处于无人居住状态，而房价虽低于周边商品房，却比当初购价翻了几番。业内认为，以经适房为代表的实物产权保障，其收益远远高于公共租赁房、货币补贴，产权式保障方式容易使保障福利泄漏于保障体制之外，扭曲了住房保障公平分配。因此，实施保障房并轨，将经适房逐出保障房的供给，将会使得政府的投入更有效率，也会减少公权借机寻租的机会。
经适房之后，中国的保障房将是何种面目？专家分析，三层保障体系显现，最低收入阶层获得政府高补贴的公租房，较低收入阶层获得较少补贴入住公租房，踮起脚尖可以购买的收入夹心层，可以获得有限产权房。
南方日报记者 许蕾
8.限签
今年4月22日，广州市国土房管局对广州市各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》。该《通知》强调，商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。
业内并不看好“双限”浓重的行政手段意味。合富辉煌首席分析师黎文江指出，由于第一季度广州房价涨幅很厉害，所以政府采取限价、限售的措施，但它们只是非常规、非理性的暂时现象。限签出台的背景，决定了这个政策最关键的目的是用来完成地方政府的房价控制目标，而并非是打压市场。也就是说，并非不能让那些被限制的高价楼盘卖房，而只是不能让这些项目集中在一个时间段交易从而一下子推高房价。
对于价格过高的楼盘从源头就扼住，以限制网签的方式使得这些高价楼盘无法交易，从而使得网签成交均价看上去平稳不少。但这种“限签”所带来的并不仅仅是均价控制的好处，同时也带来了很多“后遗症”。其中最明显的一个就是这些暂时被限制的成交将来有可能集中爆发，造成市场混乱。按照普遍观点，今年广州限签限价政策并不会取消，而如何解决这些政策遗留问题则是关键。
南方日报记者 许蕾
9.穗六条
继深圳、北京、上海加码调控政策之后，广州11月18日出台了“穗六条”，即《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号），内文共六条意见。其主要内容包括调控土地供应和规范市场秩序两大方面，标志着一线城市调控政策的全面收紧。新政对限购以及房贷政策较之前均有所“升级”。“穗六条”除了提高二套房贷首付比例，从原来的首付六成提高到首付七成，还进一步提高外地人购房门槛，非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限从“2年内在本市连续缴交1年以上”调整为“5年内在本市连续缴纳3年以上”。
“穗六条”对二手市场影响颇为明显。自出台次日起，二手房网签量出现逐步回落的迹象。而在非广州户籍买家占据六成市场份额的二手市场，部分意向入市的非本地人受限于政策而需将购房计划往后推一两年才有资格购房，导致市场上有资格购房的有效需求量较新政前有所减少，市场观望气氛开始积聚。
业内人士认为，二套房首付比例提高、收紧限购政策等多数政策属于短期行为，不具备长期执行效力，从这个角度来说，此项政策在三中全会前后发布，从作用的角度来讲，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，短期内的政治意义大于实际的市场意义。因此，行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，只能是短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
南方日报记者 许蕾
10.不动产统一登记
11月20日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议再次指出，要整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。酝酿多年迟迟未动的不动产统一登记制度有望“破冰”。11月26日，国土资源部副部长胡存智表示，将尽快启动《不动产统一登记条例》的起草。
不动产在法律定义上指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。那么从字面上理解，不动产统一登记制度就是对所有不动产范围内的物进行统一登记确权，实现一个人名下的多种不动产都能统一得到查询、管理和监督。
专家表示，建立不动产统一登记制度仍需要解决多个问题。首先，建立真实可信的居民身份证信息系统，如果居民身份证信息不真实，那么依靠不动产统一登记制度反腐就失去了基础；其次，还需实现不动产统一登记信息全国联网查询，杜绝异地炒房、贪腐官员异地置业转移财产等问题；此外，同时要解决小产权房的历史遗留问题。要想不动产统一登记制度真正发挥作用，除了数据库本身实时登记及时更新外，登记系统还需要和民政、公安、税务及银行等部门信息联网，并突破“信息孤岛”现象，实现各部门、地方数据的横向整合和共享。
南方日报记者 许蕾 | 
