房地产税改三大转变：用房产税替代土地增值税

●通过控制需求政策，确实在短期内取得了抑制房价过快上涨的预期效果。但控制需求的结果是房价短期小幅下跌后便是更为猛烈的持续上涨，甚至几乎到了失控的地步。

●未来适应供给管理的主要改革思路是降低开发、转让环节税收，提高持有环节税收。具体来讲就是提高持有环节房产税，降低开发转让环节土地增值税。

●房产税立法面临艰难选择，关键是对于房产税的合理定位，将房产税定义为合理税制改革，还是宏观调控改革，不同出发点会有不同制度保障。

党的十八届三中全会就完善房地产税制，提出了“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。尽管只有短短15字，但在包括增值税、消费税、个人所得税、房产税、资源税和环境税等在内的一揽子税制改革方案中，却是最引人关注的。这不但是因为房产税与民生息息相关，人们对房产税在房地产调控中的作用寄予厚望，而且从房产税转向房地产税、房产税先立法后推进意味深远，说明我国未来房地产税改思路正在发生三方面重要变化。

从控制需求转向保障供给

三中全会对我国房地产改革思路的最大转变是由控制需求转向保障供给。

长期以来，我国对房地产宏观调控的主要思路是以控制需求为主，无论是限购、限贷，还是提高利率，增加开发和交易环节税收，出发点都是希望通过限制需求来平抑供求，稳定房价。理论上讲，当由于供求失衡导致价格上涨时，最为有效办法就是控制需求，因为控制需求相比较扩大供给更容易，政府可以借助行政力量，在最短的时间内用最简单的方式取得预期效果。从我国房地产宏观调控实践看，几次大的房地产宏观调控通过控制需求政策，确实在短期内取得了抑制房价过快上涨的预期效果。但控制需求的结果是房价短期小幅下跌后便是更为猛烈的持续上涨，甚至几乎到了失控的地步。

我国房地产宏观调控政策之所以失效，除了货币过度发行导致流动性过剩助推房价上涨，以及居民手持过多货币，在缺乏投资渠道，为保值增值转向房地产外以外，同我国需求性宏观调控的制度缺陷不无关系。控制需求政策是一把既控制需求，又抑制供给的双刃剑。