评论：特色地产在运营上要往深挖

近年旅游地产、养老地产的开发热潮中，如何抓准与住宅开发模式不同的特色和优势，应更受到开发业者关注。

近段时间，在省内的惠州、阳江以及外省的云南、海南等地方，一些大型的项目开始浮出水面。与以往所不同的是，这些项目都打出了与住宅地产相区别的旗号。越来越多的楼盘开始将自己冠以“旅游地产”的旗号。的确，无论是云南还是海南，甚至于广东的阳江，都是现时旅游业发展得较为兴旺的地方。凭借着当地优势的自然资源以及旅游业的发展，开发商进驻所建设的楼盘，都多多少少拥有着当地的特色，而面向的目标也是投资客。因此，以旅游地产的名义进行开发对于投资者来说是颇具吸引力的。而更为关键的是，这些区域尽管旅游行业发展得不错，但是仍然处于地产开发的初始阶段，土地的价格低廉使得这些项目前期成本较低，这对于开发商来说也是一大优势。但在这些优势背后，房企所开发的项目却也充满了令人担忧的因素。

笔者近期参观了几个大型的旅游地产项目，有一个明显的感觉，就是作为打着特色地产旗号而进行开发的楼盘却不太容易发现其“特色”的地方。这并非说是区域优势不明显，相反，很多项目所选择的区位都是非常优秀的。例如在云南，不少开发商就在腾冲、西双版纳等旅游圣地拿下了非常多的土地资源，而建设的楼盘项目也与当地的风土人情以及自然资源极为契合。这就可以说明，这些项目在开发当中已经融入了当地最好的元素，对于投资者来说也具备了非常大的吸引力。而上面所说的“特色”，也并非是说这些地方有哪里不好，而是说这些项目在开发时所考虑的问题仍然停留在买房卖房的层面，而对于产品特色、区域特色的经营上，却未看到与以往住宅开发有本质区别的地方。

事实上，无论是旅游地产还是养老地产，这些在房地产市场中处于特殊地位的板块，其本身最为关键的内容除了区位上的优势以外，还有其经营理念以及后续经营模式。后者显得比前者更为重要。

前不久，与一位业内的专家讨论时就提及到旅游地产的问题。而他的观点是值得注意的。按照这位专家的说法，旅游地产、养老地产这些特色地产应该是要走商业地产之路。换句话来说，这些项目由于是面向投资者，这部分买家关注的是后期的运营获利，而并非仅是买房。按照这种思路，此前的海南旅游地产尽管受到了比较多的批评，但实际上却是特色地产做得最好的一个地区。“特色地产是要往深挖的。”现时不少开发商都在用住宅地产的观念来进行特色地产的开发，这很大程度上是限制了项目的前景。

在未来，可以看到将会有更多的特色地产项目进入到市场，而随着投资者参与度的越来越高，这些项目如果不具备自身更独特的经营模式，其竞争就会同质化。而更为值得注意的是，项目越来越大，越来越多，只有在经营上找到自身的方向才有可能保持产品的市场活力，不然，大量的特色地产也将承受着高空置率的负担。

蒋劲劲