福州思锐副总经理李辉
天知营销总经理王锋
临近年末，福州的商业市场也开始热闹，特别是沉寂了一段时间的写字楼市场逐渐活跃，有的项目举办论坛讲座，有的项目举办推介会，还有的项目开始加推新品。显然，开发商都在趁着年底加把劲，希望有个圆满的收尾。
除了写字楼加大暖场推盘外，其他商业地产项目也加快销售节奏。然而，近日，在广州举行的某论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹却表示，中国的住宅市场仍有投资空间，而商业地产会有更大风险。与此同时，马云在“双11”赚得盆满钵满。谈及“双11”，马云称目前的商业地产价格奇高，希望通过网购的发展，削弱传统商业的力量。当大家都选择在网上购物时，传统商圈的销售量就会减少，进而商业地产的房价就会降低。面对各种冲击和压力，究竟商业地产的未来是“价值”大还是“风险”大？
A、写字楼进入年底冲刺期
记者：近期，福州写字楼市场又开始活跃，产品推介会、新品加推等活动不断上演，是否因为年底需要完成任务而加快脚步？
王锋：写字楼产品推量增多，一方面说明开发商对市场的信心明显提升，随着福州经济发展，入驻企业不断增强，企业对高品质写字楼的租赁需求持续强劲。另一方面折射出商家在年底的推货迫切性以及对2014年市场的提前布局。
李辉：每到年底，都是开发商最不愿错过的冲刺时期，不管是住宅开发商还是商业地产开发商，因为这涉及企业回笼资金完成年度销售任务问题。同时，此前已经销售一段时间的项目，希望在年底的返乡潮之际加快清除尾盘。
记者：这一轮行情的最大推动力是客户对购买写字楼自持热情的增加，还是住宅投资客资金挤出效应？
王锋：写字楼散售的投资者以中小买家居多，随着写字楼市场发展，会慢慢倾向于这种大量自持的形式，所有的买家都看中自身资产的增值，这将成为写字楼投资的新思路。伴随着自持数量的增多，散卖和自持会两极分化。
李辉：目前，写字楼投资型客户正逐渐减少，主要源于其利润率降低。而企业购买写字楼自用的情况在写字楼市场的比例每年不断上涨。这种现象的出现，除了政策对住宅“限购、限贷”的持续调控，推升写字楼市场预期，最主要是由于部分企业的自身发展需要有固定资产保值，以及其不可预估的市场价值。
B、商业地产面临不少困扰
记者：近年来，福州土地供应已经偏向商服用地，越来越多的商业地产出现，未来市场上，商业地产供应量将是怎样的情况？
王锋：其实很多人都会担忧，认为这么多体量的商业集中推向市场，是不是会饱和？应该说随着城市规模不断扩大，城市需要转型，在人口不断增加、城镇化进程加快、交通路网不断完善等背景下，消费群体的需求一直存在。
李辉：地方政府倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象，同时打造升值潜力更大的商圈，提升周边区域价值，这也是近年来加大推出商服用地的主要原因。值得一提的是，在各房企都纷纷转向商业地产的同时，有限的市场消费群将会催生更多的“空置”和商圈培育期变长的情况。
记者：目前信贷资金的重点是支持政策支持的项目，商业地产项目很难和过去一样，再获得银行贷款的支持。这对商业地产有冲击吗？
王锋：有很大冲击。商业地产是典型的资金密集型行业，开发周期长、资金占用数额大且回笼资金慢，从土地的购置到后期的运营管理，每一个环节都需要充实的资金支撑。长时间的回报周期更是决定了商业地产的融资难度远远大于住宅地产。
李辉：国内房地产融资主要依赖银行，调控已将资本市场的大门封上，银行渠道也越来越难。在银行信贷还比较松的时候，对持有型物业而言，经营性贷款是商业物业一个很重要的融资渠道。但是，信贷收紧后，就会带来影响，而且对商业地产融资来说，其融资渠道还存在各种各样的限制。
记者：在大家都想做商业地产的背景下，竞争格局必然加大，开发商应该如何定位自己的产品？
王锋：商业地产项目众多，同质化严重，为了吸引客户，开发商纷纷选择另辟蹊径，突出个别产品的个性化打造。
李辉：对辐射区内的商业供给和需求变化进行分析，明确目标消费群体，针对他们的需求，结合开发商的经营，进行差异化定位。
C、消费者投资更谨慎
记者：虽然福州写字楼市场开始热闹起来，但是专家还是认为“商业地产有更大风险”。其实从市场来看，很多以住宅开发为主的企业以及刚涉入房地产的企业，对商业地产依然热衷。究竟商业地产的未来“价值”大还是“风险”大？
王锋：住宅的暴利时代已经过去，在过了黄金期之后，如果企业还需要保持竞争优势，商业地产是一个必然的选择。房企转战商业地产除为规避限购政策，也是房企扩大自身生存能力的需要，未来价值还是值得挖掘的。
李辉：受住宅市场政策调控的影响，今年不少开发商进入商业地产的开发领域。然而，商业地产对专业的要求非常高，并不是所有人都能做好。如果开发商只是因为政策调控的关系而转向商业地产，那么这就不是理性的选择，对商业地产来说也不是一件好事。一窝蜂进入，将会出现爆发式供应。
记者：除了写字楼、商铺，商业地产的类型其实很多，但是消费客户群体有限，随着竞争加大，客户对商业地产的投资态度有没有改变？
王锋：在商业地产大面积放量的同时，好的商业产品依然更受投资者的青睐，并且随着福州经济高速增长，商业地产的需求将持续强劲，这将刺激更多类型的商业地产面世，而消费者在选择产品时范围也更广，不会只局限于商铺、写字楼类。
李辉：投资不动产是目前最主要的投资渠道之一，所以很多投资客自然会把目光投向商业地产，从而促成了商业地产开发热。但是，随着消费者对投资越来越理性，盲目购买商业地产的现象将不复存在，消费者更多进行全面衡量。
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