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记者：这一轮行情的最大推动力是客户对购买写字楼自持热情的增加，还是住宅投资客资金挤出效应？
王锋：写字楼散售的投资者以中小买家居多，随着写字楼市场发展，会慢慢倾向于这种大量自持的形式，所有的买家都看中自身资产的增值，这将成为写字楼投资的新思路。伴随着自持数量的增多，散卖和自持会两极分化。
李辉：目前，写字楼投资型客户正逐渐减少，主要源于其利润率降低。而企业购买写字楼自用的情况在写字楼市场的比例每年不断上涨。这种现象的出现，除了政策对住宅“限购、限贷”的持续调控，推升写字楼市场预期，最主要是由于部分企业的自身发展需要有固定资产保值，以及其不可预估的市场价值。
B、商业地产面临不少困扰
记者：近年来，福州土地供应已经偏向商服用地，越来越多的商业地产出现，未来市场上，商业地产供应量将是怎样的情况？
王锋：其实很多人都会担忧，认为这么多体量的商业集中推向市场，是不是会饱和？应该说随着城市规模不断扩大，城市需要转型，在人口不断增加、城镇化进程加快、交通路网不断完善等背景下，消费群体的需求一直存在。
李辉：地方政府倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象，同时打造升值潜力更大的商圈，提升周边区域价值，这也是近年来加大推出商服用地的主要原因。值得一提的是，在各房企都纷纷转向商业地产的同时，有限的市场消费群将会催生更多的“空置”和商圈培育期变长的情况。
记者：目前信贷资金的重点是支持政策支持的项目，商业地产项目很难和过去一样，再获得银行贷款的支持。这对商业地产有冲击吗？
王锋：有很大冲击。商业地产是典型的资金密集型行业，开发周期长、资金占用数额大且回笼资金慢，从土地的购置到后期的运营管理，每一个环节都需要充实的资金支撑。长时间的回报周期更是决定了商业地产的融资难度远远大于住宅地产。
李辉：国内房地产融资主要依赖银行，调控已将资本市场的大门封上，银行渠道也越来越难。在银行信贷还比较松的时候，对持有型物业而言，经营性贷款是商业物业一个很重要的融资渠道。但是，信贷收紧后，就会带来影响，而且对商业地产融资来说，其融资渠道还存在各种各样的限制。
记者：在大家都想做商业地产的背景下，竞争格局必然加大，开发商应该如何定位自己的产品？
王锋：商业地产项目众多，同质化严重，为了吸引客户，开发商纷纷选择另辟蹊径，突出个别产品的个性化打造。
李辉：对辐射区内的商业供给和需求变化进行分析，明确目标消费群体，针对他们的需求，结合开发商的经营，进行差异化定位。
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