杨红旭：宅基地暂难入市 城市房价不会受到冲击

然而，在后来的改革推进中，困难重重，基本仍原地踏步。比如2010年，国土部制定了《农村集体建设用地出让和转让管理办法》，2011年开始起草《关于规范农村集体建设用地使用权流转试点的指导意见》，都遭到了不同部门的争议与抵制，以致没有发布。据媒体报道，今年6月，18个省市收到了国土部下发的《关于开展农村集体经营性建设用地流转的通知》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，将在28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，但原则是不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定，流转土地不得用于商品住宅建设。

另外，对于宅基地，《决定》还提到，赋予农民更多财产权利，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。但《决定》只是要求“试点”、“慎重稳妥推进”。比较可知，这里对宅基地的改革力度，明显小于上述的农村集体经营性建设用地。

这里的“用益物权”，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。我国农村土地实行农民集体所有制，而集体又可分为村集体、乡集体、村小组集体等，所以无论是农民的承包土地、还是宅基地，只有使用权，而没有单独的产权。

宅基地入市问题，明显比集体经营性建设用地复杂，改革的难度也更大。改革需要一步步推进，按十八届三中全会的精神，宅基地暂时不会实现与国有土地同等入市、同权同价。小产权也不可能全面性转正。未来五年，集体经营性建设用地即便实现入市，也不会大规模增加全国的商品住宅，更谈不上冲击现有的房价体系。