10月30日，福州市国土资源局2013年第五次挂牌出让土地，本次出让大部分地块均以底价摘牌，甚至还有6幅地块流拍。可以说此次福州拍地的表现与近期福州房企纷纷在国内一线城市“攻城略地”形成了鲜明的对比。土地市场遇冷为哪般？又折射出楼市怎样的信号?而土地市场作为楼市的“行情风向标”，是否会影响福州楼市的走势？对此，记者走访了多位业内人士，进行详细了解。
现象：土地出让上演“冷热不均”总体略显冷清
土地拍卖一向被认为是楼市的风向标和检验市场信心的试金石，其冷热程度往往会对后期楼市走向产生不可小觑的影响。10月30日，福州市国土资源局2013年第五次挂牌出让土地便颇有看点。
当日挂牌出让的15幅地块有9幅顺利找到“婆家”，成交金额31.0166亿元。其中2宗转入竞拍阶段的地块还引发了激烈的竞争，但其余7幅地块都以底价成交。另外，还有6幅出现了流拍。这种“冷热不均”的现象，成了本次土地拍卖会上业内关注的焦点。
“说到此次土地出让，我最直观的感觉就是，优势地块引起了开发商的上百轮争抢，而剩余的多以底价成交甚至流拍。”中原地产福州公司总经理蔡俊告诉记者，在此次挂牌的15幅地块中，仓山区南江滨大道的地块备受竞买人青睐，最终转为现场竞价，并经过138轮竞价，由福建尚威投资有限公司以16.5亿元的价格拿下，楼面地价11581元/平方米，溢价率141%。这个楼面价刷新了南江滨区域的土地拍卖最高纪录。
而另一幅热门地块是宗地2013-36号地块。该地块位于仓山区南江滨西大道南侧，是观井、观海地块之间规划路地下空间地块，面积4511平方米（合6.77亩），土地用途为停车场用地。该停车场地块吸引了5位竞买人，最高报价346万元，之后同样转入现场竞价。最终，经过26轮竞价，该地块由个人郭恒禄以866万元竞得，楼面价1920元/平方米，溢价率587%。
新联康福州公司总经理潘仰星告诉记者，除了这两幅热门地块，其余地块似乎都无法引起开发商的兴趣。
“挂牌15幅地块，最终只成功出让了9幅，还有6幅流拍，单单从拍卖结果来看，此次的土地拍卖并没有强劲的表现，确实是显得有些冷清。”潘仰星如是说。
分析
A：“住”少“商”多开发商“发挥”有限
从此次土地出让的结果来看，除了小部分热门地块出现大幅度溢价，大多是底价成交甚至流拍的现状，土地市场整体表现并不活跃，这是否说明福州开发商的拿地需求正在下降？
“并非是拿地需求下降，相反，据我了解，福州好几家品牌开发商都在关注福州土地市场的变化，这说明开发商的拿地需求与热情依旧很高，只是这一次没有遇上合适的地块。”蔡俊告诉记者，虽然此次挂牌15幅地块，算得上是比较具规模的土地拍卖会，但此次土地拍卖遇冷，却不能真实反映市场需求。
蔡俊进一步解释，从此次挂牌的土地性质来看，有两大特点：一是住少商多，二是地块偏小。特别是住宅用地屈指可数。这在一定程度上影响了开发商拿地的积极性。
“相对于商业用地，目前福州开发商更倾心于合适的住宅用地。”点石营销总经理林圆认为，面对如今商业地产相对饱和、体量较大的福州市场，开发商在前期考察时会理性分析、研究。另外，银行在给商业地产提供贷款时也非常谨慎，商业地产的开发需要开发商具备良好的资金实力以及运营经验，不少中小型开发商也不会轻易去拿商业地块，这是此次土地拍卖遇冷的重要原因之一。
潘仰星也有相似的看法。他表示，近年来商业地产发展迅猛,让开发商不得不对福州商业地产开发量过剩有担忧。另一方面，此次推出的地块普遍比较小，能拿出几个亿拿地的品牌开发商，一定都希望和政府谈更大的合作项目。所以小地块给他们发挥的空间有限，对他们的吸引力并不是很大。
B：竞拍门槛提高影响土地溢价率
虽然此次土地拍卖供应量比较大，但并没有让开发商“疯狂”起来。溢价率低、底价成交成了此次土地拍卖市场的关键词。
“在我看来，土地竞买门槛提高也让不少开发商望而却步。”蔡俊告诉记者，从出让的15幅地块来看，有6幅地块都是因没有符合条件的竞买人报名而流挂。
“不少地块对竞买人的要求越来越严苛，只求数量不求质量的现象早已成过去式。”潘仰星以此次挂牌的宗地2013-23号地块为例分析。该地块是位于鼓楼区江滨西大道北侧、凤湖路南侧的原西区水厂地块，面积18523平方米（合27.78亩）。这块地还不到30亩，却要求酒店建筑面积不少于4万平方米，而且可经营销售的体量也不大。
“正是因为标准的上升，土地溢价肯定将受到影响。”林圆直言，地块竞拍门槛的提高会导致一部分地块参与竞拍的伙伴减少，进而导致这类地块溢价下降的压力。另外，土地市场上能玩“游戏”的房企减少，所以才会有不少地块出现了底价成交的现象。
C：政策导向不明朗开发商拿地更理性
“任何一个关于房产政策的消息，最后都会传导到土地市场。近期流动性收紧的信号、房产税征收的风声，以及近几个月成交数据并不出色，这些都给开发商打了一支“预防针”，拿地也更加理性。
据潘仰星分析，福州的房地产开发商已经越来越理性成熟，在拿地的时候更多考虑地块是否与企业自身的发展相契合，而不是一股脑地参与竞拍或者看到便宜的地就去哄抢。
“确实如此，现在的开发商对自身都有了较为成熟的认识，特别是对超出自己能力范围的地块不会轻易出手。”林圆如是说。
蔡俊则认为，虽然政策对市场造成了一定影响，但开发商对楼市还是充满信心，品牌开发商依然会持续竞争热度，只要地块合适、价格合理还是会出手。
影响：住宅土地供应不足或引起供需失衡
在福州城市扩容的同时，自然会催生对商业配套的需求，政府密集推出商业地块，正是体现了政府对城市规划和改变区域现状的决心。但在加推商业地块的同时，福州市场上住宅用地屈指可数。
蔡俊告诉记者，在今年已经成功出让的土地中，住宅用地较为稀缺，这导致住宅地块僧多粥少，地价自然就容易被抢上去，这有可能会导致房价的上涨。
“住宅土地供应的减少，增加了人们对福州未来房源供应的担忧。从暂时来看，开发商在福州仍有土地储备，但如果以这样缓慢的速度出让住宅土地，也将带来供给减少的问题，毕竟开发商手里的土地是有限的，有可能会引起供需失衡。”蔡俊显得有些担忧。
潘仰星则认为，住宅土地供应不足导致的是新房总量供应不足，尤其是在市区。供需不平衡的结果，是未来房价上涨的压力增大，若需求不断上涨，供给跟不上的话会出现房价上涨风险，不过政府对这方面应该会有所控制，所以这种情况出现的概率不大。
密集推地或延续合适地块仍将受追捧
虽然此次土地拍卖遇冷，但对于土地市场的后市，潘仰星还是比较看好的，他认为根据全年供地计划，政府在四季度福州土地供应量上将有所增加，应该会有更优质的地块出现。
林圆对此观点表示认同。据他透露，政府加推土地的行为或将延续，继10月30日土地出让之后，国土资源局11月2日立即发布公告，将出让福州市区四幅地块，其中有一幅纯住宅用地。这也凸显了政府推地的决心和力度。
蔡俊表示，对大多数品牌开发商来说，土地供应是房企继续运转和发展的关键，土地仍是各家房企争夺的核心战略资源。而且从品牌房企纷纷外出拿地也可以看出开发商对楼市的信心与乐观的预期。只要有合适的地块，特别是稀缺的位置较好的住宅地块，一定会受到追捧。
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