明确“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的总体思路,加大自住型商品住房供给,能更好满足社会“夹心层”住房需求,有利于完善符合我国国情的住房消费模式
近日,北京市出台相关意见,要求增加中低价位的自住型、改善型商品住房建设,在保障此类住房土地供应的同时,在销售价格上也给予适当指导。
笔者认为,该《意见》传递出当前房价调控的思路正在发生一些新的变化:即从过去主要依靠抑制购房需求,转向增加房屋供给,特别是有针对性地增加“定向群体的房屋供给”。在我国已确立“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的前提下,加大自住型商品住房供给,能够更好地满足低收入群体的住房需求,有利于既充分激发市场活力,又兼顾不同群体的购房能力,从而进一步完善符合我国国情的住房消费模式。
近年来,我国一线城市房价不断攀高,处于社会“夹心层”的“刚需”群体购房难度增加。这一群体由于无法享受政策性住房的优惠,只能被迫进入商品房市场,不仅加重了其购房负担,也放大了商品房市场需求,抬高了房屋市场价格。推出中低价位的自住型、改善性商品住房,是实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”目标中的重要一环,将在一定程度上改善现有住房供应格局,从而稳定价格预期。可以想象,若大量自住型商品房陆续投入市场,将分流众多普通商品房市场需求,适度缓解当前部分城市出现的“恐慌性抢房”现象。同时,商品房项目将会加快推盘速度,与同地段自住型商品房形成一定竞争关系。从这个意义上说,北京市此次推出的调控举措以及随后将出台的相关细则,将对同样面临房价上涨压力的上海、广州、深圳等城市以及部分二线城市起到示范效应。
但此次“京七条”只是迈出了“中端有支持”的重要一步,要真正走稳走好,还需相关部门在房屋区域选择、购房资格审定、商品房退出机制等方面做大量细致工作。
首先,应合理选择建设区域,凸显自住型商品住房吸引力。虽然《意见》明确规定,自住型商品房将优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域,但具体将在哪些区域落地值得进一步关注。毕竟,一线城市土地供应始终处于紧张状态,倘若供地主要在城市边缘地区甚至远郊区,其对购房者吸引力和市场预期的影响将十分有限,对平抑房价上涨的作用将大打折扣。
其次,应严把资格审核关口,确保自住型商品住房发挥最大效应。以往限价房、廉租房的资格审核中,少数人利用操作不透明等政策漏洞,占据了本不该享受的保障性住房资源,多地都被曝出“开宝马买限价房”的怪现象。在自住型商品住房上市过程中,有关部门必须严把审核关口,公示审核全程,确保真正有自住刚需的人群购买房屋。同时,加强事后审计监督处罚,避免出现权力寻租。
再次,应建立公平退出机制,明确自住型商品住房利益分配。《意见》规定,自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让;5年以后转让的,如有增值,应将差价的30%缴纳土地收益等价款。但5年后如何计算收益?装修、税费、利息等是不是在收益里扣除……这些利益分配的细节都会对市场预期产生影响,须在自住型商品房推出之初,就以法规形式加以明确固定。
笔者认为,自住型商品住房的出现对于满足住房者需求、平抑房价是件好事,目前外界对这项政策评价过于悲观。但把好事办好,实事办实,考验着相关部门落实政策的决心和智慧。
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